社區(qū)商業(yè)開發(fā)與營銷專題培訓(xùn)教程(存儲版)
【正文】 心； ?返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項 目銷售速度； ?如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 純銷售模式 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、控制招商節(jié)奏 確定招商對象 ： 社區(qū)商業(yè)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動，按照 “ 核心主力店 次主力店 品牌專賣店 小型商家 ” 這樣一個順序來進行，用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。 次主力店： 品牌連鎖：蛋糕（羅莎、馬里奧）、生活家居（多喜愛、夢潔、富麗真金、藥店（養(yǎng)天和藥店、金沙藥房、九芝堂藥房）、 洗衣店 。 商鋪的外部設(shè)計風(fēng)格要與項目風(fēng)格完全一致，而且要考慮到經(jīng)營時的商業(yè)昭示性，利用率。車位規(guī)劃對外向型社區(qū)商業(yè)更為重要。 人流動線規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 示意圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 示意圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 示意圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 焦點型人流動線 端點型人流動線 ?人流集散中心具有唯一性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、市場定價法比較系數(shù)測算 比較樓盤 區(qū)域人氣毗鄰社區(qū)規(guī)模： 30% 社區(qū)人氣、規(guī)模、檔次： 30% 昭示性 、 門頭及門面可視性： 20% 平面空間結(jié)構(gòu)、面積、寬深比、層高、實用率： 20% 綜合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、市場定價法均價測算 比較樓盤 價格低值 價格高值 中間價 比較系數(shù) 比較價 權(quán)重系數(shù) 權(quán)重基價 權(quán)重離散度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、市場定價法租價測算 比較樓盤 價格低值 價格高值 中間價 比較系數(shù) 比較價 權(quán)重系數(shù) 權(quán)重基價 權(quán)重離散度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、租售比定價法均價測算 比較樓盤 租價 售價 租售比 權(quán)重系數(shù) 權(quán)重租售比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 社區(qū)商業(yè)體量規(guī)劃 國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)模指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比 = ： 1 商業(yè)面積 住宅面積 類別 居住區(qū) 人均商業(yè)面積 ㎡ /人 合理服務(wù)半徑 8001000M 城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。 其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。 功能定位 社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、服務(wù)需求、休閑娛樂需求。 社區(qū)商業(yè)中心： ?社區(qū)商業(yè)中心是大盤時代的產(chǎn)物； ?社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)最高組織形式； ?社區(qū)商業(yè)中心設(shè)在居住區(qū)內(nèi)人流集中區(qū)； ?社區(qū)商業(yè)中心功能齊備。 偏外向型 :商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。外向型社區(qū)商業(yè)和內(nèi)向服務(wù)型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置有著很大程度的差異。 商鋪價格制訂原則： 一般情況下，除了商家購買之外，個人購鋪都是以個體鋪位為單位。同時， 還要考慮到未來經(jīng)營時，給居民生活帶來的污染與澡音等問題。 ?兩端或多端拉動人流，增加人流頻 率，提升商業(yè)的整體價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪設(shè)計規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)商鋪面積的規(guī)劃設(shè)計要充分考慮市場對商鋪面積的要求，便于客戶根據(jù)自己資金狀況和投資計劃確定所需購買的面積，為業(yè)主提供更多選擇。 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容 SPA、服飾精品、生活家居和休閑（健身會所、中西餐廳、咖啡廳）八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 招商范圍及業(yè)態(tài)品牌控制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、采用差異化銷售，避免同業(yè)競爭 在銷售或租賃中應(yīng)采用 “ 差別銷售租賃 ” ，避免同業(yè)競爭，才有可能避免收益下降 招商策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場培育也即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實
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