【正文】 米以內(nèi)； C、內(nèi)街街鋪?zhàn)裱懊媾R街面的柱網(wǎng)寬度，適當(dāng)壓縮進(jìn)深，控制在810米之間，降低總價(jià)，加速去化； D、二層店面亦遵循一層柱網(wǎng)設(shè)置，進(jìn)深再適當(dāng)壓縮，控制在 58米之間，套內(nèi)面積控制在 2030之間，建筑面積控制在 3040平米之間； E、 1層層高 、 4層層高 4米； 關(guān)于街區(qū)及聯(lián)廊寬度 A、主動(dòng)線 1012米；次動(dòng)線 68米； B、二層以上聯(lián)廊不小于 ； 關(guān)于內(nèi)街交匯處及體塊間商業(yè)節(jié)點(diǎn) A、主動(dòng)線與次動(dòng)線交匯處需重點(diǎn)考慮商業(yè)節(jié)點(diǎn)，通過弧形或者圓形聯(lián)廊解決十字路口二層以上商業(yè)的人流過度及暢通； B、主動(dòng)線分岔小廣場處可考慮設(shè)置觀光電梯，在解決垂直交通的同時(shí)亦可作為核心引流及景觀點(diǎn)； 注重垂直交通引流體系規(guī)劃，通過由在樓宇之間設(shè)置的人行天橋、觀光電梯、自動(dòng)扶梯、層層的退讓商業(yè)平臺(tái)以及商業(yè)小廣場等等商業(yè)形態(tài)相互呼應(yīng)補(bǔ)充，組成空中轉(zhuǎn)換系統(tǒng) ,將平面型步行街區(qū)提升為立體式步行街區(qū)，通過三維立體景觀商街和空中連廊將個(gè)商業(yè)單體連成整體，增加空間層次感與整體融合性，強(qiáng)化商業(yè)主題的視覺共享性及二層以上商業(yè)的 “ 視覺穿透力 ” 與 “ 到達(dá)度 ” ，并通過各樓層的業(yè)態(tài)分區(qū)提升目的性消費(fèi)，創(chuàng)造二、三層商業(yè)如同一層的購物消費(fèi)環(huán)境，打造 “ 立體式商業(yè)步行街區(qū) ” 購物體系。 關(guān)于商業(yè)主動(dòng)線 A、以南北為商業(yè)主動(dòng)線，遵循通而不暢的原則引入適度弧線增加沿街面； B、項(xiàng)目南寬北窄，商業(yè)主動(dòng)線可做 “ 人 ” 字形設(shè)置，即北面一條連接主入口的主街，南面一分為二，分岔處可設(shè)中心小廣場并設(shè)休閑小品設(shè)施； 關(guān)于商業(yè)次動(dòng)線 A、商業(yè)次動(dòng)線以東西向?yàn)橹?，連通商業(yè)主軸線、博山路與吉利街； B、重視與新天地吉利街次動(dòng)線開口的貫通，特別是上海街、環(huán)形交通核心平臺(tái)、及百貨區(qū)次動(dòng)線開口的連接，通過兩大商業(yè)體商業(yè)人流的高速暢通強(qiáng)化整個(gè)商圈價(jià)值，進(jìn)而提升項(xiàng)目價(jià)值； 關(guān)于街鋪長寬比及層高 A、廣場北路、博山路沿街形象面長、有氣勢，適合平牌旗艦店；故柱網(wǎng)可設(shè) ,即開間 , 進(jìn)深 12米左右 。廣豐縣本地市場； 廣豐縣本地 住宅目標(biāo)消費(fèi)者定位及分析 A、對(duì)象及描述 改善經(jīng)營環(huán)境； 出外經(jīng)商人士：廣豐外出經(jīng)商人群的購買力不容忽視 ， 多年在外奔波閱歷廣泛 ， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ， 對(duì)房產(chǎn)投資有一定的了解 ， 投資比較理性 。廣豐縣本地經(jīng)營者； 立足廣豐縣城、輻射下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及玉山等地 廣豐縣城距離上饒市區(qū)僅 20多公里，處于上饒市的商業(yè)輻射范圍之內(nèi)，現(xiàn)階段廣豐人去上饒消費(fèi)的現(xiàn)象還普遍存在，而廣豐目前來說根本談不上輻射，能減少區(qū)內(nèi)消費(fèi)流失已是不錯(cuò)，但從發(fā)展角度看，我們應(yīng)考慮上饒市場。 八大商業(yè)功能定位 集商納客功能 街區(qū)商業(yè)專業(yè)化強(qiáng)化了項(xiàng)目商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)功能及目標(biāo)性消費(fèi)吸引力，各主題商業(yè)街滿足城市及其周邊居民的消費(fèi)需求。 在 1街區(qū)，逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃一站消費(fèi)，這是廣豐人品味都市生活、享受購物樂趣的消費(fèi)天堂，這是品牌云集、商賈薈萃的都市時(shí)尚消費(fèi)特區(qū)，活力四射的商業(yè)王國，魅力之城。 如何化廣場經(jīng)濟(jì)及商圈經(jīng)濟(jì)為市場認(rèn)同度及投資購買力？ 怎樣迅速有效的占領(lǐng)市場并完成銷售目標(biāo)？ 怎樣創(chuàng)造廣豐市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌和創(chuàng)新地產(chǎn)概念？ （一）、定位前的思考（ 編劇 —三角洲的挑戰(zhàn)： ） （二）、營銷操作的方向（編劇 —三角洲的觀點(diǎn)：） 市場推廣先商后住，廣場經(jīng)濟(jì)、商圈經(jīng)濟(jì)提升附加值； 重視前期戰(zhàn)略招商，合理安排租售比、注重戰(zhàn)略預(yù)留與區(qū)塊集中； 項(xiàng)目商業(yè)核心競爭力與 BLOCK街區(qū)概念、 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 與 “ 城市中央價(jià)值區(qū) ” 的包裝挖掘力度成正比； 戶型創(chuàng)新、廣場景觀、身份象征及地段優(yōu)勢是住宅的主力賣點(diǎn)； 商業(yè)定位方向，必須以可預(yù)期的 成交量 和 成交速度 為考量； 商業(yè)創(chuàng)新之路在于能否引導(dǎo)和改變消費(fèi)者的生活觀念和價(jià)值觀。 同時(shí)，大戶型也符合廣豐人的夠房消費(fèi)習(xí)慣與需求，并有可能以較快的速度去化。街鋪歷來是廣豐人的青睞之物，也深信街鋪是商業(yè)價(jià)值的保證， BLOCK街區(qū)登陸廣豐，街區(qū)時(shí)代宣告來臨。 核心商圈經(jīng)濟(jì) 廣場經(jīng)濟(jì) 廣場促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力，歸根到底來源于 “ 人氣 ” 。 三、主角顯性及隱性大價(jià)值深度挖掘 房地產(chǎn)的核心價(jià)值是地段價(jià)值，一個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值，體現(xiàn)的是它對(duì)于所處區(qū)域乃至城市整體資源的占有程度。綜合市場考慮，建議本案的戶型應(yīng)該著力于大、小兩頭，走市場差異贏取市場空間。 垂直交通的暢達(dá)及平面人流環(huán)回的通暢是高層商業(yè)物業(yè)最重要的競爭力，它直接影響投資者的信心，作為二層以上商業(yè)更要解決好交通引流及商業(yè)集聚等問題，合理解決垂直及平面交通問題，使商業(yè)流“ 快速暢達(dá) ” ，在垂直交通上如在面對(duì)街面及廣場可考慮設(shè)置大開口引流樓梯、扶梯及觀光電梯，而水平交通可考慮設(shè)置聯(lián)廊，使整個(gè)街區(qū)相銜接，加強(qiáng)商業(yè)達(dá)到度，與本案相臨的新天地正是因?yàn)楹芎玫慕鉀Q了垂直交通流的問題，深得消費(fèi)者認(rèn)可， 2層商鋪銷售形勢相當(dāng)火暴，開盤即售空，創(chuàng)造了廣豐二層商業(yè)的歷史。從項(xiàng)目圖紙看， 2層規(guī)劃的參考使用面積一般在 30平米以內(nèi)，按項(xiàng)目得房率推算，其銷售建筑面積應(yīng)該在 50平米內(nèi)，總價(jià)在 40萬左右。 業(yè)態(tài)設(shè)置較為模糊，同時(shí)二樓的招商沒有實(shí)質(zhì)行動(dòng)，市場口碑不佳。據(jù)調(diào)查得知，認(rèn)購客戶前 20名均可獲得不同等級(jí)的獎(jiǎng)品，開盤當(dāng)天獎(jiǎng)品送完。獎(jiǎng)項(xiàng)分為三個(gè)等級(jí)，共 10個(gè)名額。主要集中在以下幾個(gè)方面： 產(chǎn)品同類化、目標(biāo)客戶群體重疊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)之間，為了搶奪有限的市場份額，展開激烈的競爭，甚至演變成殘酷的價(jià)格戰(zhàn)。這意味這，隨著廣豐縣城市化進(jìn)程的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，集中放量的可能性也隨之加大，等待市場消化的房源不斷增加、沉淀，定將拉長項(xiàng)目的開發(fā)、銷售周期，對(duì)增加開發(fā)企業(yè)運(yùn)營成本造成直接影響。由此可見廣豐房地產(chǎn)價(jià)格目前仍呈上升趨勢。初級(jí)產(chǎn)品在功能、檔次、品位上難以滿足更高的消費(fèi)需求。迫使廣豐房地產(chǎn)業(yè)，在設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品研發(fā)方面加強(qiáng)創(chuàng)新，以滿足日益多樣化的市場需求，但有一點(diǎn)值得我們正視，在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，雖然購房觀念在不斷改變，但是相比其他房地產(chǎn)成熟地區(qū)而言，居民的購房區(qū)域觀念顯得更加嚴(yán)重，致使買賣雙方對(duì)非傳統(tǒng)居住區(qū)內(nèi)物業(yè)的價(jià)值認(rèn)識(shí)有較大偏差，需求短時(shí)間內(nèi)難以激發(fā)，而位于傳統(tǒng)居住區(qū)優(yōu)越地段的物業(yè)則需求旺盛。從以往的市場調(diào)查情況看，廣豐房地產(chǎn)的主要購買力，多為常年在外經(jīng)商的個(gè)體老板，但大多已自建或已購買商品房，二次置業(yè)（指住宅）需求不明顯。上半年建筑施工總面積 ㎡，新開工面積 ㎡；批準(zhǔn)預(yù)售面積為㎡ ，累計(jì) 759套，預(yù)售金額達(dá) ；另據(jù)房產(chǎn)交易所統(tǒng)計(jì)，上半年完成存量房交易 143宗，其中住宅 111宗，交易面積 萬㎡，成交金額 ；商品房交易 233宗，其中住宅 190宗，交易面積 ㎡，成交金額 。 （ 2）人口： 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣豐縣總?cè)丝跒?，縣城常住人口 ，城區(qū)總?cè)丝跒?，外出工作者近 20萬人；預(yù)測 2020年縣城常住人口 25萬人，全縣總?cè)丝凇? 在開發(fā)、在銷售物業(yè)綜述 目前廣豐縣境內(nèi)在開發(fā)、在銷售樓盤，及可開發(fā)地塊共有12個(gè)，樓盤包括金都廣場、創(chuàng)美 但近年受政府加強(qiáng)土地管理及外界信息刺激影響，多數(shù)人購房觀念開始有所轉(zhuǎn)變，尤其都市年青人、成功人士逐漸對(duì)商品房有了更成熟的認(rèn)識(shí)，購房觀念發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變。 符合廣豐人消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品仍有一定市場空間，頂天立地的情節(jié)支撐部分購買需求。高品質(zhì)社區(qū)、高端產(chǎn)品受到普遍關(guān)注，并將受到眾多消費(fèi)者青睞。根據(jù)近其房地產(chǎn)投資情況分析，隨著后續(xù)樓盤相繼推出，預(yù)計(jì)年底市場價(jià)格還將刷新，部分地段、位置、樓層、結(jié)構(gòu)較好的物業(yè)，銷售價(jià)格勢必突破 2000元 /㎡ （多層商品房），提升廣豐房地產(chǎn)市場均價(jià)。然而，我們有理由相信，隨著地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出開發(fā)、產(chǎn)品理念繼續(xù)創(chuàng)新，消費(fèi)需求必將經(jīng)歷由非理性到理性的重大轉(zhuǎn)變，促使產(chǎn)品路線更加多樣化，以滿足日益成熟、日趨理性的消費(fèi)需求，由 “ 黃金時(shí)代 ” 向 “ 產(chǎn)品時(shí)代 ” 過度勢在必行。 C、高空置率或開發(fā)過量出現(xiàn)爛尾； 廣豐經(jīng)濟(jì)仍處于上升階段，如果因開發(fā)過量或盲目開放，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爛尾樓，不僅項(xiàng)目本身鉛華盡失、丑態(tài)凸顯，建筑結(jié)構(gòu)備受影響；一旦發(fā)生上述情況，則銀行就將面臨房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，無可避免的出現(xiàn)壞帳、死帳，給本已脆弱的金融體系以承重的打擊。因該項(xiàng)目公攤較大 ,2層公攤達(dá)到 40%,有客戶當(dāng)場要求退定。同時(shí)了解到，一樓物業(yè)以開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系戶去化為主。相較于內(nèi)商場也更容易出租，經(jīng)營和回報(bào)也最為獨(dú)立和穩(wěn)定，經(jīng)營時(shí)間和經(jīng)營范圍也較靈活，而且受整體的影響會(huì)比較小，不會(huì)出現(xiàn)像內(nèi)商場一樣的一榮俱榮，一損俱損。 廣豐的商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展階段，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 22萬平方米，商業(yè)空間逐漸成熟，彌補(bǔ)了原來城區(qū)缺乏承載大型、特色餐飲及休閑娛樂的載體，為休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了可能，加之廣豐現(xiàn)有休閑娛樂檔次偏低、規(guī)模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商業(yè)項(xiàng)目雖已上馬，但都還處于建設(shè)階段，因此，現(xiàn)階段廣豐人休閑娛樂還需要去上饒，再者，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)本身就更容易集聚人氣，市場培育期短，從總體上來說本案做休閑娛樂尚有空間。該部分物業(yè)對(duì)外可稱已被某品牌店購買，準(zhǔn)備在此開設(shè)旗艦店，提升投資吸引力；這在新天地有前車經(jīng)驗(yàn)可鑒，新天地在地下室部分引入超市作為整個(gè)項(xiàng)目吸引人流的主力店，提升了投資者的信心，很快引爆了商鋪的旺銷，起到了“ 錦上添花 ” 的作用；另外，鉆石廣場和金都廣場也是一個(gè)典型的對(duì)比例子：鉆石廣場對(duì)外放風(fēng)已經(jīng)談下一家主力店，使投資者興趣陡增，相反的是金都廣場雖然有非常優(yōu)越的回租條件（ 8年回租， 56%回報(bào)），但其沒有相應(yīng)的招商舉動(dòng)，更沒有談下主力店的經(jīng)營實(shí)體，只是承諾給回報(bào)，讓投資者對(duì)其持不信任態(tài)度，削弱了投資者的投資信心，直接造成銷售形勢的看緊。政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目容積率 ≤；規(guī)劃建筑密度 ≤48%（爭取突破 60%），建筑高度≤61米，建筑層數(shù)為多層、高層。本項(xiàng)目就是這樣一個(gè)地王項(xiàng)目， 500萬 /畝的天價(jià)是廣豐有史以來的地價(jià)之巔，在業(yè)界引發(fā)一場不小的 “ 地震 ” ，天價(jià) “ 封王 ” 本身就已經(jīng)象征了地塊的絕版身份，其價(jià)值不言而喻。廣場和商業(yè)形成一種相輔相成、互動(dòng)內(nèi)在的聯(lián)系：廣場的休閑、娛樂吸引人氣，滿足了人們心理、生活需要，引來商家 “ 扎堆 ” ，搶灘設(shè)點(diǎn)，商場再聚人氣，使其在短時(shí)間內(nèi)形成較濃厚的商業(yè)氛圍，進(jìn)而引發(fā)休閑、娛樂、購物、消費(fèi) “ 一站式 ” 逛街模式 …… 商圈 廣場互為依存，積極互動(dòng)、共同發(fā)展形成良性循環(huán)，不僅大幅拉動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)增長，還可以保持著長盛不衰的吸引力，在廣豐縣城，以月兔廣場為中心的核心商圈正已日漸紅火。月兔廣場是廣豐城市的象征性景觀， 5萬平米的超大面積，雄踞廣場第一排，俯瞰整個(gè)廣場，風(fēng)景盡收眼底，這是每一個(gè)廣豐人都所奢望的。因此，它也往往被地產(chǎn)開發(fā)商所忽視。秀 BLOCK陣容 把家按在 1街區(qū)國際公寓，品味 “ 萬人之上 ” 是那么的簡單