【正文】 0 《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》 GB502432020 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5017693 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5000342020 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50032020 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5002893 《生活鍋爐熱效率及熱工試驗(yàn)方法》 GB/T108202020 《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 GB503652020 《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科 【 2020】 199 號(hào)） 1 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1342020 1 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》 JGJ2695 1 《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》 1 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ1442020 28 1 《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1322020 1 《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》 JGJ1422020 1 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 1 《綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ/T1011012020 1 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》 DBJ116022020 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》 DBJ016212020 2 《公共建筑節(jié)能評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》 DBJ/T011002020 2 《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502422020 2 《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5004192(2020 年版 ) 2 《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》 DBJ016072020 2 《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 節(jié)能專篇》 26．《高層 民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2020 年版） 2 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152020 2 《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503362020 （三）相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn) 1.《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 202022020； 2.《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 17896 1999； 3.《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》 GB 190432020； 4.《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》 GB 190442020； 5.《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 194152020； 6.《單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級(jí)》 GB 195762020； 7.《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法》 GB/T71072020。 本項(xiàng)目在E區(qū)貼臨地下車庫(kù)建設(shè)地下燃?xì)忮仩t房，鍋爐產(chǎn)熱量 ，供 D、 E區(qū)住宅及 配套商業(yè)采暖使用，使用天然氣作為一次能源 電力： 本項(xiàng)目的 電 源為 雙路 10KV 電源 ， 引自 由現(xiàn)狀 E區(qū)距此 的高壓開閉站，采 用 10KV 電纜 埋地 引入 本項(xiàng)目 配電 室 ,可供應(yīng)空調(diào)、照明等用電。 空調(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷為 Qa＝ 地上住宅空調(diào)年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地上公建空調(diào)年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 故本項(xiàng)目總空調(diào)年耗電 量＝ +＝ 千瓦時(shí) （ 2） 照明耗電量 照明的功率密度，住宅取 ，配套商業(yè)取 w/ m2，地下部分取 m2 地上住宅照明年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地上公建照明年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地下部分照明年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 故本項(xiàng)目總照明年耗電量＝ ++＝ 萬千瓦時(shí) （ 3） 電器耗電量 電器（電插座）的功率密度，住宅取 ，配套商業(yè)取 w/ m2，地下部分取 地上住宅電器年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地上公建電器年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地下部分電器年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 故本項(xiàng)目總電器年耗電量＝ ++＝ 萬千瓦時(shí) （ 4） 電動(dòng)設(shè)備（電梯、風(fēng)機(jī)）耗電量 31 電動(dòng)設(shè)備（電梯、風(fēng)機(jī)） 的功率密度，住宅取 ，配套商業(yè)取 w/ m2，地下部分取 地上住宅 電動(dòng)設(shè)備 年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地上公建 電動(dòng)設(shè)備 年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 地下部分 電動(dòng)設(shè)備 年耗電量＝ 萬千瓦時(shí) 故本項(xiàng)目總 電動(dòng)設(shè)備 年耗電量＝ ++＝ 萬千瓦時(shí) （ 5） 年總消耗 電量 為： +++＝ 萬千瓦時(shí) /年（折算為 噸標(biāo)煤 /年） 。 A、本項(xiàng)目 根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體 規(guī)劃 和單體 初步 設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定 了 建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高 ，初步設(shè)計(jì)將 選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù) 結(jié)構(gòu) 的保溫隔熱等熱工特性 ， 最大限度減少建筑物能耗量 ，將會(huì) 獲得理想的節(jié)能效果。 D、屋頂 初步設(shè)計(jì)時(shí)， 屋頂 將 采用淺色屋面 ，以 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射 。 （ 3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施 設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。 給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國(guó)家有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)部門檢測(cè)合格節(jié)水水嘴。雨水可經(jīng)小區(qū) 4 號(hào)路流向小區(qū) 2號(hào)路經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。 G、計(jì)中盡量減少各類阻力元件的使用，以提 高循環(huán)水泵的有用功。項(xiàng)目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備 、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國(guó)家相關(guān)的節(jié)能要求。 （三）項(xiàng)目選址分析 項(xiàng)目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá) 60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營(yíng)造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項(xiàng)目位于京津塘高速入口、北京物流中項(xiàng)目位置 38 心附近和泛 CBD 區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。平均海拔高度為 34 米 ，最高海拔 46 米 ，位于城北德清路附近大屯至洼里關(guān)西一帶；最低海拔 20 米 ，位于東部樓梓莊沙窩村西壩河下游，高低 相差 26 米 。多年平均降水量為 毫米，其中汛期平均降水量 毫米，多年平均蒸發(fā)量為 500 毫米，平均氣溫 ℃ ，平均年日 照時(shí)數(shù)為 小時(shí)，平均相對(duì)濕度 59%，無霜期約為 192 天，最。 三、 征地拆遷及移民安置分析 本項(xiàng)目用地范圍不涉及征地拆遷。 圖 5－ 1： 項(xiàng)目區(qū)位圖 （二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目總 占地 平 方米， 用地 形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。 小區(qū)周圍特別是道路沿線種植樹木，起擋風(fēng)降噪作用。 D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。 E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。 B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。 J、用具有節(jié)能效果的新系列高、 低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用 RT 34 RT15（ NT）系列取代 RT0 系列熔斷器，用 AD AD 系列新信號(hào)燈取代原 XD XD XD5等老系列信號(hào)燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ，如加裝密封條提高門窗氣密性 ， 防止空氣對(duì)流傳熱。 三 、 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 （一）節(jié)能措施 本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下： （ 1）建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)； （ 2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間； （ 3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)； （ 4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料； （ 5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢(shì)； （ 6）加強(qiáng)節(jié)能管理。電源 引自 由 E 區(qū) 10kV 高壓開閉站 . （ 1） 空調(diào)負(fù)荷及耗電量 住宅部分夏季運(yùn)行分體空調(diào)，配套商業(yè)部分采用變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)。 中水： 本項(xiàng)目設(shè)置中水處理設(shè)備， 主要用于衛(wèi)生間沖廁 、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水 。 合理配制水表等計(jì)量裝置。 雨水利用 （ 1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。 24 高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū) （ 1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 兆帕；水壓大于 兆帕的入戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。人均水資源占有量不足 300 立方米，是世界人均水資源量的 1/中 國(guó)人均水資源量的 1/8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際人均 1000 立方米 的缺水下限。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在 E區(qū)地下車庫(kù)水泵房?jī)?nèi)。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。 工商行政管理部門 在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過程中，開發(fā)資金、流動(dòng)資金不足，或需購(gòu)置必要的開發(fā)、檢測(cè)設(shè)備和儀器，可申請(qǐng)使用區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)資金，并予以優(yōu)先審批。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。 表 2－ 1： 2020年和 2020年土地交易總體情況 項(xiàng)目 2020年 2020年 同比增長(zhǎng) 土地交易宗數(shù) 48 86 % 土地交易面積（單位：公頃） % 規(guī)劃建筑面積（單位：公頃） % 土地成交金額（單位：億元） % 土地平均地面價(jià)格（單位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均樓面價(jià)格（單位：元 /平米） 2681 2688 % 18 土地供應(yīng)特點(diǎn) 2020 年土地出讓平均地面價(jià)格 2975 元 /平方米，比 2020 年下降近 %。 存量房交易資金監(jiān)管 2020 年 3月 22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于 2020 年 4 月 15 日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之 后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購(gòu)房者的支付能力將會(huì)降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級(jí)二手房 和租賃市場(chǎng)。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。 （三） 土地政策 一個(gè)重申 “九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。 新城中未來將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊 3 個(gè)新城。而在具體的執(zhí)行過程中，市政府還提出 2020 年要收購(gòu)、 13 新建 30 萬平方米廉租房，建設(shè) 300 萬平方米中低價(jià)位房和 200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的具體政策。 “ 9070”政策 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對(duì) 2020 年和未來的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。 本項(xiàng)目位于 朝陽區(qū)小紅門 ，項(xiàng)目的建設(shè)將解決 小紅門及亦莊 地區(qū)居民 住房 問題，完善保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn) 定，極大的提高 小紅門 地區(qū) 的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除住宅外還有商業(yè)、教育、休閑和會(huì)所等配套設(shè)施，住宅樓主要是高層板樓為主；合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。 2020 年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)以“動(dòng)力較強(qiáng)、增速較快、效益較好”的運(yùn)行走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的圓滿開局，為經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。 并提出要 注重社會(huì)公平，積極為低收入居民提供必要的住宅 保障。 ？？？ 住宅區(qū)項(xiàng)目 的建設(shè)符合國(guó)家及北京市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng) 的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、 引導(dǎo) 房地產(chǎn) 開發(fā)重點(diǎn) 向南城轉(zhuǎn)移的綱要要求。 8 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃分析 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“ 必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。 具體工程進(jìn)度安排見下表： 表 1： ？？？ 住宅項(xiàng)目 總進(jìn)度計(jì)劃表 （ 八 ） 報(bào)告編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 《 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知 》【 發(fā)改投資 [2020]1169號(hào)