【正文】 方米 277276 地上建筑面積 平方米 216276 其中： 住宅建筑面積 平方米 211526 配套公建面積 平方米 2380 非配套公建面積 平方米 2370 地下建筑面積 平方米 61000 住宅總戶數(shù) 戶 1980 總居住人口 人 5544 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅 比例 % 人口毛密度 人 /ha 住宅面積毛密度 m2/ha 14800 住宅面積凈密度 m2/ha 12020 容積率 住宅建筑凈密度 26% 集中綠地面積 平方米 8316 人均集中綠地 m2/人 綠地率 31% 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 1000 其中： 地上 輛 364 地下 輛 636 抗震設(shè)防烈度 8度 主要結(jié)構(gòu)類型 剪力墻結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目是南四環(huán)外路段整體規(guī)劃中，在綠化隔離地區(qū)集高檔住宅樓及配套于一體的高 品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目四至 該項(xiàng)目 用地四至為： ？？？ 區(qū)域 環(huán)境 該項(xiàng)目所處地理位置比較優(yōu)越， 距離 ？？？ 四環(huán) 500 米，道路順暢，交通便捷，地處綠化隔離帶，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)住宅的理想地段。 （五） 項(xiàng)目投資 根據(jù)我們對目前北京市土地一級開發(fā)成本的調(diào)查及開發(fā)商提供的有關(guān)資料，經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為 52664 萬元。 按照 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 ， 項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè) 將 實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)。 2020 年 10 月至 2020 年 11 月完成。 工程招標(biāo) 工程招標(biāo)工作 2020 年 12月完成。 二、項(xiàng)目申請單位 概況 ： 北京 ？？？ 有限公司 ： 有限責(zé)任公司 注冊 地址： 北京 ？？？ 號 ： ？？？ ： ？？？ ： 5100 萬元 ： 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售汽車（小轎車連鎖經(jīng)營）、自行開發(fā)的商品房、建材、五金交電、機(jī)械設(shè)備、針紡織品、電子產(chǎn)品、日用品；保險(xiǎn)兼業(yè)代理；房地產(chǎn)信息咨詢。現(xiàn)有員工 200 多名，其中高級職稱及大學(xué)本科學(xué)歷人員占總數(shù)的 80%。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展 ”，“ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。 ” 《 北京市朝陽區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“ 農(nóng)村城市化快速發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)城市功能顯著提升；城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理水平不斷提高，城市 承載能力明顯增強(qiáng)；區(qū)域國際化進(jìn)程不斷加快，國際交往窗口和對外服務(wù)的功能進(jìn)一步增強(qiáng)。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和 落實(shí)。本項(xiàng)目所處 東部發(fā)展帶 ， 功能定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)，是北京市城市 未來重要的發(fā)展地區(qū) 。 朝陽區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺等區(qū)，南連大興區(qū)，北接昌平、順義兩區(qū)。該區(qū)也是首都副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。消費(fèi)領(lǐng)域再創(chuàng)新高，投資保持較快增長，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，社會消費(fèi)品零售額和固定資產(chǎn)投資增長分別達(dá)到 ％和 ％。 本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。小區(qū)設(shè)有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)時(shí)時(shí)在線，每戶配可視對講系統(tǒng)，閉路安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保居家安全。 符合 朝陽區(qū) 發(fā)展規(guī)劃要求。 二、 產(chǎn)業(yè)政策分析 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 2020 年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價(jià)、打擊投機(jī)行為和落實(shí)政府責(zé)任制。雖然北京對已辦相關(guān)手續(xù)但未開工項(xiàng)目的實(shí)施細(xì)則沒有正式出臺，但此政策已對北京房地產(chǎn)開發(fā)商未來的開發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生了一定影響。戶型方面，“兩限房”將全部建設(shè)成套型建筑面積 90 平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修將達(dá)到初裝修水平。 北京住房保障辦公室成立的主要任務(wù)就是確保 3 年內(nèi) 1000 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和 1000 萬平方米的限價(jià)房供應(yīng)，對限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等進(jìn)行管理。北京城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū) (即中心城市 )、衛(wèi)星城 (含縣城 )、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四 級城鎮(zhèn)體系布局。 3個(gè)新城將成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。新建商品住房 14 建設(shè)規(guī)模約 9250 萬平方米，套數(shù)約 90萬套。 2020 年的土地政策重點(diǎn)是節(jié)約集約用地； 2020 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會趨于緊張，價(jià)格將繼續(xù)上漲；政府應(yīng)按時(shí)向市場投放土地，打擊投機(jī)行 為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。 該《標(biāo)準(zhǔn)》是招、拍、掛政策的擴(kuò)展和延伸，也進(jìn)一步抬升了整體地價(jià)水平。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2020 年討論的熱點(diǎn)，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。配合“ 9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 央行加息 2020 年 4 月、 8 月和 2020 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。 外資準(zhǔn)入 2020 年 7月 11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 ，對 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房 進(jìn)行了嚴(yán)格 管理 。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對一手商品房的實(shí)施，會收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對其造成一定的沖擊力。 17 圖 2－ 2： 歷年土地實(shí)際供應(yīng)總量 4559634894986384 65090100020203000400050006000700080009000100002020年 2020年 2020年 2020年 2020年實(shí)際供應(yīng)量(公頃)實(shí)際供應(yīng)量( 公頃) 2020 年初，北京市國土局調(diào)查顯示， 2020～ 2020 年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為 14760 萬平方米，截至 2020 年底，未形成市場實(shí)際供應(yīng)的住宅面積達(dá)到7975 萬平方米，占住宅項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的 54%，約合土地面積 3974 公頃。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時(shí)這一趨勢也拉低了土地平均地面價(jià)格。朝陽區(qū)和海淀區(qū)分別擁有自己的經(jīng)濟(jì)中心，形成獨(dú)特的亞城市圈。 未來土地供應(yīng)趨勢 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（ 20202020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，城八區(qū)指標(biāo)約占 40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊 10 個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占 60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。對于其他經(jīng)營性用地實(shí)行政府壟斷下的市場競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標(biāo)或掛牌方式直接向政府購買土地 根據(jù)朝陽區(qū)頒布的優(yōu)惠政策規(guī)定：該政策適用 于 2020 年 6 月后，區(qū)內(nèi)外投資者在朝陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)投資興建的科技新產(chǎn)品，具體內(nèi)容如下： 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在中間試驗(yàn)過程中，可申請使用科技經(jīng)費(fèi)。申報(bào)及審批程序按《朝陽區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)基金管理暫行辦 法》執(zhí)行。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 企業(yè)章程 驗(yàn)資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 21 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 2020 年 已 成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā) 展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 北京 ？？？ 集團(tuán)有限公司 是以 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的 現(xiàn)代 企業(yè) 。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。 合理利用土地資源是解決“城市病 ”的有效途徑。 （二）中水 本項(xiàng)目 在小區(qū)內(nèi) 設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁 、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水 。境內(nèi)五大水系除北運(yùn)河發(fā)源于本市外，其他四條水系均發(fā)源于境外的河北、山西和內(nèi)蒙古。水資源緊缺已成為制約經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的第一瓶頸。 （二）水資源節(jié)約措施 根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500132020）選取給水用水定額。 （ 2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施。同時(shí)， “ 剩余水壓 ” 過高的用水點(diǎn)將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點(diǎn)則可能出現(xiàn) “ 斷流 ” 現(xiàn)象。 根據(jù)實(shí)測： DN15 陶瓷閥芯水嘴靜壓時(shí)為 P= 兆帕，全開時(shí)流量 Q= 升 /秒，為設(shè)計(jì)流量 升 /秒的 倍，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)中，合理控制各用水點(diǎn)處的水壓，可以達(dá)到較好的節(jié)水目的。所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，公共淋浴間均采用腳踏式淋浴器。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。 （ 2）綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的澆灑口供中水。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。該區(qū)域已具備一定市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求 ， 能源供應(yīng)條件（上水、電力、 熱力及 天然氣市政配套）初步具備 。 天然氣： 由現(xiàn)狀 C區(qū)高中壓調(diào)壓站供氣，供氣能力： 5 萬立方米 /小時(shí)。 屋頂水箱間內(nèi)設(shè)有 12m3 消防水箱及消防穩(wěn)壓設(shè)備，可滿足本工程的室內(nèi)消防用水水量及水壓要求。 北京市區(qū)民用建筑冷負(fù)荷估算，住宅取 50w/ m2，配套商業(yè)取 80 w/ m2， D、 E 組團(tuán)地上住宅供暖面積 211526 m2，配套商業(yè) 4750 m2，（不包含地下車庫）。 住宅及配套商業(yè)均采采用燃?xì)鉄崴仩t供熱，根據(jù)供暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算值 ，選用 3 臺 的有壓熱水鍋爐，鍋爐供、回水溫度 50℃～ 60℃，鍋爐位于 E 區(qū)地下貼臨車庫單建的鍋爐房內(nèi)。 相 關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施 （ 1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃 、圍護(hù) 結(jié)構(gòu) 、遮陽設(shè)施等方面考慮。 33 C、門窗 盡量減少門窗的面積 ： 門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位， 因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)， 在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下， 將 盡量減少外門窗洞口的面積 ，以減少建筑能耗。 盡量使用新型保溫節(jié)能 ： 門 窗 將 選用新型保溫節(jié)能門窗（ 斷橋隔熱 雙層 中空 玻璃 的塑鋼門窗） 。 C、用低損耗節(jié)能干式變壓器 ,選擇合理的變壓器容量 ,使其 達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 (負(fù)荷率65%80%), 減少 電能損耗和 圍護(hù)工作量 D、 理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗 ,配電線路采用單相供電時(shí)，考慮三相平衡。 K、設(shè)置合理的計(jì)量和檢測設(shè)備 : 進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量； 母線電流測量； 出線電流測量。 A、給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。 C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。 D、計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表；每一住戶設(shè)戶用 IC 卡式水表一只。 F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū) 4 號路流向小區(qū) 2 號 35 路經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。絕熱厚度大于 100mm 時(shí)，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯(cuò)開。 F、在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營的過程中，定期進(jìn)行檢測和維修，避免由于設(shè)備和保溫寶冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。 （ 5）動(dòng)力專業(yè)節(jié)能措施 采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。 小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求 （ 二 ）節(jié)能 效果分析 本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 37 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 一、 項(xiàng)目選址及用地方案 （一）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 北京市 ？？？ 區(qū) ？？？ 村 ， 朝陽區(qū)西 南部，處于首都 東南 部發(fā)展帶與。 用地范圍內(nèi)已經(jīng)完成拆遷，場地平整工作，已經(jīng)具備開發(fā)建設(shè)條件。 二、 土地利用合 理性分析 本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。 39 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析 （一）自然環(huán)境條件 地形、地貌 朝陽區(qū)位于北京沖洪積平原中部，地形平坦開闊。夏季受偏南氣流的影響，盛行大陸熱低壓多陰雨天 氣，平均風(fēng)速 米 /