凌峻-福建莆田項(xiàng)目商業(yè)返租投標(biāo)方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 積都在 40— 60 ㎡之間，租價(jià)約在 400— 800 元 /每平方 /月租金，目前的售價(jià)基本上在 80000/㎡ — 120200/㎡之間，回報(bào)率在 %— %之間。 小結(jié)： 梅園路主要消費(fèi)者是周邊居民因此業(yè)態(tài)分布較雜，無(wú)特色。對(duì)本項(xiàng)目有利。對(duì)本項(xiàng)目有利。保證后期營(yíng)運(yùn)的連貫性。對(duì)本項(xiàng)目有利。 3) 項(xiàng)目規(guī)劃； 本項(xiàng)目定位“莆田首創(chuàng)時(shí)尚購(gòu)物公園”以時(shí)尚、流行、娛樂(lè)、休閑、公園元素作為“購(gòu)物公園”“開(kāi)放式情景休閑商業(yè)街區(qū)”發(fā)展方向。中國(guó) 以有一個(gè)理想 的商業(yè)物業(yè)下，大部分投資者會(huì)接受商業(yè)返租。中國(guó) 平方 /月租金左右，整條梅園中路的售價(jià)在 13000— 16000 元 /㎡左右，而回報(bào)率基本上只有 %— %之間。中國(guó) 鋪名：蒙太奇 面積： 56 ㎡ 每平方 /月租金： 200/㎡ 文獻(xiàn)中路中段 鋪名： 烈日 面積： 60 m2 每平方 /月租金： 160/㎡ 鋪名：伊莎貝拉 面積： 30 ㎡ 每平方 /月租金： 140/㎡ 文獻(xiàn)中路尾段 鋪名： 天天童裝 面積： 45 ㎡ 每平方 /月租金： 150/㎡ 鋪名： 奇風(fēng) 面積： 50 每平方 /月租金： 120 備注：頭段： 200 元 /每平方 /月租金 m2 ； 路中： 100 元 /每平方 /月租金 m2； 尾段： 100 元 /每平方 /月租金 m2 （靠步行街： 110— 120 每平方 /月租金 m2），文獻(xiàn)中路由于就在步行街旁所以售價(jià)也要到 25000 元 /㎡ — 30000 元 /㎡，回報(bào)率在%— %之間。 推銷(xiāo)手法：商鋪還沒(méi)有定價(jià)，預(yù)計(jì)國(guó)慶期間開(kāi)售 凌峻盛世華庭 項(xiàng)目地址：莆田寶勝開(kāi)發(fā)區(qū)延壽路中段 發(fā)展商：三紫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 管理費(fèi)：未定 管理公司：未定 代理公司：開(kāi)發(fā)商自營(yíng) 規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅 現(xiàn)場(chǎng)電話(huà)： 05942755555 2760766 工程進(jìn)度：已全部封頂，外墻基本出來(lái)了 預(yù)售許可證： 有 凌峻 推銷(xiāo)手法：前一百位買(mǎi)家可以享受一次性付款九折、三四五層商鋪反租十年，年回報(bào)率 %； 主要投放媒體：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外廣 告、報(bào)紙廣告。 在競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者日漸理性的市場(chǎng)情況下，必須冷靜的進(jìn)行返租體系的制定。 雖然目前項(xiàng)目 5 年后的租金難以確定，但按照現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)模式，本項(xiàng)目的租金預(yù)期最低將超過(guò)梅園路的商鋪?zhàn)饨鹚健? 投資者的比較性心態(tài) 到了預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，大唐、華東、三盛等項(xiàng)目的問(wèn)題暴露出來(lái)后，投資者凌峻 分析：可以看出項(xiàng)目最多的付出在第二年為九百六十萬(wàn)。 ? 首年付出額： 計(jì)入售價(jià)抵銷(xiāo) 。 （二）租金回報(bào)測(cè)算 項(xiàng)目預(yù)定投資回報(bào)年限為 12 年； 項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為 15000 元 /平方米 ； 項(xiàng)目總銷(xiāo)售額則為 3億元。 返租方式： 建議按每年 5%—— 6%—— 7%—— 8%—— 9%遞增。 2)根據(jù)莆田商業(yè)現(xiàn)有的回報(bào) 率較低的情況 ,說(shuō)明莆田投資者對(duì)于回報(bào)率的彈性較高 。從而導(dǎo)致項(xiàng)目處于自生自滅的狀態(tài)。 在本項(xiàng)目上，正榮仍掌握了 — ，經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)可直接使項(xiàng)目的物業(yè)每年增收 300— 400 萬(wàn)元的租金收入，從而成為正榮集團(tuán)長(zhǎng)久的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 培養(yǎng)一大批忠實(shí)的客戶(hù)群體； 案例 ：由于陽(yáng)光 100 在北京獲得成功，其忠實(shí)的客戶(hù)群體也直接跟進(jìn)投資陽(yáng)光 100 在其他省市的項(xiàng)目，如煙臺(tái)陽(yáng)光 100 項(xiàng)目，許多客戶(hù)就是從北京直接打款過(guò)來(lái)。中國(guó) 投資者與發(fā)展商之間利益的合理分配。 1）根據(jù)我司所操作過(guò)的項(xiàng)目估算，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)做旺到走向穩(wěn)定發(fā)展期，時(shí)間短只需三年， 時(shí)間正常需要五年時(shí)間 。 凌峻 階級(jí) 收益特點(diǎn) 增長(zhǎng)率 時(shí)間 培育期 根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定租金 自定 (前三年基本定價(jià)為 5070元 /月 / m2,首年免租 ,次年半價(jià)優(yōu)惠 .) 時(shí)限 3 年 高速成長(zhǎng)期 增長(zhǎng)率較高 一般定為 2025% 時(shí) 限為 23年 穩(wěn)健成長(zhǎng)期 增長(zhǎng)較平穩(wěn)期 通常的增長(zhǎng)率為 10% 時(shí)限約為 3年 成熟期 進(jìn)入成熟階段，租金保持穩(wěn)中有升、小幅上升的態(tài)勢(shì) 預(yù)計(jì) 35% 時(shí)間不限； 凌峻 ? 第四年付出額 : 24,000,000 元 (按 8%計(jì)算 )－ 20,160,000 元＝ 3,840,000 元 。 注：以上投資額計(jì)算沒(méi)有包涵投資者所應(yīng)交繳的稅率（營(yíng)業(yè)稅與租賃稅共計(jì)%），此稅收可通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞接枰砸?guī)避。對(duì)于計(jì)算返租不是第一期望，目 的是主要是為了保值、增值。中國(guó) 以上是本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)目標(biāo)和初步測(cè)算，而本項(xiàng)目的努力目標(biāo)是 5 年后商鋪的租金達(dá)到文獻(xiàn)路的 30— 40%！既租金達(dá)到均價(jià) 150— 250 元 /平方米 /月。準(zhǔn)確把握返租體系成功建立，購(gòu)鋪者和發(fā)展商兩者間的均衡關(guān)系的橋梁。中國(guó) 主要買(mǎi)點(diǎn)：華東商城位于莆田市區(qū)兩條主干道荔城大道與梅園路的交界位，臨近莆田市政府。緊鄰市體育中心、經(jīng)濟(jì)適用房，并與購(gòu)物中心、莆田 SOS 國(guó)際兒童村、莆田第四中學(xué)、莆田學(xué)院附屬醫(yī)院、九五醫(yī)院、消防支隊(duì)、區(qū)國(guó)稅局、地稅局、法院等共同構(gòu)筑新的居住板塊?，F(xiàn)售的只有新街口大唐廣場(chǎng)（年底會(huì)出售二期商業(yè)部分），其它兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)測(cè)在年底出售，在年底會(huì)涌現(xiàn)大量商業(yè)貨量出售。 小結(jié)： 文獻(xiàn)路 現(xiàn)是莆田商業(yè)中心，人氣旺商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)相對(duì)成熟。品牌專(zhuān)賣(mài)店較少，中、高、低檔商戶(hù)混合經(jīng)營(yíng)，中低檔商品居多，平均回報(bào)率 % 3) 北大路： 北大路：北（頭） — 南（尾） 北大路頭段 鋪名： 茗茶莊 面積： 40㎡ 每平方 /月租金： 20/㎡ 鋪名：天天超市 面積： 200㎡ 每平方 /月租金： 25/㎡ 凌峻 ? 項(xiàng)目雖然在莆田老城區(qū)，但離莆田現(xiàn)人氣最旺的文獻(xiàn)商業(yè)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1