【正文】 整，價(jià)格的制定將會(huì)更將細(xì)化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上 。 2) 在市場鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶回訪跟進(jìn)的相關(guān)報(bào)表和工作日記。這個(gè)時(shí)候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對一行銷和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。 親友一起購買 (10套以內(nèi) )：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受 99 連環(huán)折 。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認(rèn)為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。 (3)目標(biāo)市場的分析 。 企劃的定位 定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉 USP(獨(dú)特的銷售主張 )，提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。 (2)不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析 。 規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。 階段性促銷活動(dòng)的策略 促銷的目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。 1定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂 “ 知已知彼， 百戰(zhàn)不貽 ” 。 B、首付款借款 15%(二套房首付款 45%)的客戶執(zhí)行借款一年 。 新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎(jiǎng)，稀缺精品，所剩不多，早到早得 !全新新方盛邀您品鑒 售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。 感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽 。小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等 ,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù) 。 廣告階段劃分： 對樓盤的品牌推廣是一個(gè)長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。如若雙方都成功認(rèn)購，即可參與抽大獎(jiǎng)并抱枕一個(gè)。 二等獎(jiǎng)：冰箱 2名，價(jià)值 2500元 /個(gè) 。 【抽獎(jiǎng)活動(dòng)】 抽獎(jiǎng)活動(dòng)針對所有認(rèn)購成功客戶，抽獎(jiǎng)完畢后，應(yīng)憑首付款發(fā)票領(lǐng)取獎(jiǎng)品 。 【活動(dòng)時(shí)間】 周六 【活動(dòng)地點(diǎn)】 樓盤營銷中心 【客戶群體】 由老客戶帶 來的新客戶及自然來訪新客戶 【活動(dòng)形式】 暖場活動(dòng) +抽獎(jiǎng)送禮 (抽獎(jiǎng)僅針對認(rèn)購成功客戶 ) 活動(dòng)規(guī)則： 老帶新客戶抽獎(jiǎng)送禮：若新客戶認(rèn)購成功，新客戶可直接參加抽獎(jiǎng)贏取獎(jiǎng)品，老客戶即免物業(yè)費(fèi)，并獲得抱枕一個(gè)。12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義 。4)闡述樓盤人口密度情況 。3)、樓盤做工用料 。 四、實(shí)戰(zhàn)流程： 形象定位： 對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面 的高起點(diǎn)定位。 富于競爭，且樂此不倦 。 新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當(dāng)時(shí)，元宵節(jié)期間萬元即可置業(yè)，精美禮品限量贈(zèng)送，猜燈謎讓您樂透正月，全新新方盛邀您品鑒 為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展 “ 猜謎有獎(jiǎng) ” 的活動(dòng)。 定期廣告效果跟蹤和信息反饋 廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測。 (5)整合傳播的策略 。 (8)不同的媒體組合形式的分析。 整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。 (3)與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析 。 (1)物業(yè)的定位 。 利用五一旅游活動(dòng)，升華情感營銷 ，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的 流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終達(dá)到銷售產(chǎn)品的目的的營銷。分期付款： 96折 。 2)實(shí)效階段 (20__年 1月 1日 —— 20__年 2月 28 日 ) 通過總結(jié)分析明確項(xiàng)目所存在的問題后，在強(qiáng)銷期的中期應(yīng)當(dāng)在工作上展開具有實(shí)質(zhì)性很強(qiáng)的工作，工程建設(shè)、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理，銷售人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，行銷結(jié)構(gòu)的建立，都應(yīng)當(dāng)充分地按照即定的方案開展工作。 在 銷售中所有銷售人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持認(rèn)購階段的工作態(tài)度和工作激情，加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項(xiàng)目的相關(guān)培訓(xùn)，項(xiàng)目銷售主管應(yīng)在每月制定當(dāng)月的銷售培訓(xùn)計(jì)劃，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。 4) 所有排號(hào)客戶如在正式認(rèn)購時(shí)選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥ 5000元排號(hào)費(fèi)。這是驗(yàn)證項(xiàng)目定位和制定銷售價(jià)格的最為有利的時(shí)期。與本案不相符的情況，不能夸大事實(shí)。 保守銷售目標(biāo)：完成總銷售量的 60%左右 。遇到任何銷售困難時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)主管部門或與開發(fā)商、建筑商進(jìn)行有效溝通，共同尋求解決方案 。小市舊城居民街區(qū) 。 ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。 僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。這表明不僅從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金 億元，新改擴(kuò)建房屋 258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平 %。完成財(cái)政收入 10,584萬元，增長 %。完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理 。社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。競爭手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場占據(jù)一 席之地。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略 。 房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費(fèi)的項(xiàng)目，相對的周期較長。用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號(hào)有獎(jiǎng)或是參與購房等等活動(dòng)吸引顧客來關(guān)注。微信打開了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都可以在微信上實(shí)現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有微信二維碼。在營銷傳播上 :抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài) ,務(wù)求直指人心 ,在銷售策略、廣告策略投其所好 ,促成他們購買 ,同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性 ,配合產(chǎn) 品的特點(diǎn) ,使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。從軟文到單葉 ,從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等 ,在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。 三是塑造差異。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查 ,如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài) ,圍繞區(qū)域的樓盤情況 ,圍繞 促銷策略等等。追求近距離 (如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近 )。另一方面是消費(fèi)市場日趨理性和個(gè)性化 ,近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩 ,居民收入 (包括預(yù)期收入 )持續(xù)下降 ,實(shí)惠性的心理占據(jù) 主導(dǎo)地位 。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈 ,相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴 ,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。 (4)促銷活動(dòng)的效果評估和市場反映的總結(jié)。 (3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作 。 (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào) DM 分析 。 房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性 傳播與媒介策略的分析 有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。 (1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析 。 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 4 產(chǎn)品的調(diào)研 只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng) 位置。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合 。追求寧靜 (密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等 )等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求 。各種不同類型的消費(fèi)者對樓盤的選擇逐漸建立自己 的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對商品房的選擇會(huì)更趨 “ 個(gè)性化 ” ，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。 B其他區(qū)域 a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。 2)外圍道路布置 A塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。 2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。 營銷執(zhí)行是將營銷計(jì)劃轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的既定目標(biāo)。 六、行動(dòng)方案 策略陳述書闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動(dòng)力。有商用、住家兩種。 五、市場營銷策略應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為 ” 精心策劃的行動(dòng) ” 。 四、 目標(biāo) 此時(shí)，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。 3. 競爭情勢 主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。 4. 目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 1 市場營銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計(jì)劃。 8. 控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。 1. 機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析 經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。 2. 市場營銷目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。 服 務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。 五、房地產(chǎn)開盤活動(dòng)現(xiàn)場規(guī)劃布置方案 1)現(xiàn)場布置 A在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板 (雙面 )，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。 3)售樓部分區(qū)布置及其他布置 A售樓部內(nèi)部分為 4個(gè)區(qū)域 a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 3 一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用?！?設(shè)計(jì)時(shí)代 ” 開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客 源 ?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生 “ 物有所值 ”的感覺 ?如何繼續(xù)建立自己 獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng) ?如何適應(yīng) “ 個(gè)人置業(yè)時(shí)代 ” 的新趨勢 ?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合： 丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。如引進(jìn)組合家電、組合廚房 。樓距較大，有開敞的空間和視野 。 (2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢分析 。 (4)與未來競爭情況的分析和評估。 (1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo) 。 階段性推廣總體策略 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)， 只能嘆怨廣告無效。 (6)媒體發(fā)布的代理。而市場反饋信息同時(shí)也對下一輪廣告行為的修 正，以適應(yīng)日益變化的市場， “ 一條道，走到黑 ” 往往是要走死胡同的。倡導(dǎo)一種生活方式 (如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等 )。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇 ,大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點(diǎn) 。不僅對設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求 ,可能還會(huì)對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求 。在價(jià)格制定上 ,有效利用消費(fèi)者的心理 。 四是整合營銷。 總之 ,未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注 :如園林設(shè)計(jì)好 ,有較大的休閑活動(dòng)空間 。提升開盤售樓部現(xiàn)場人氣 。 二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號(hào)，吸引關(guān)注者。記住，發(fā)有用的、有趣的信息而不是廣告 !客戶很容易反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識(shí)的訊息，客戶很容易產(chǎn)生好感。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)針對不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶滿意度百 分百。消費(fèi)者經(jīng)過長期的廣告浸 yin，偶然性、沖動(dòng)性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng) 。追求潔凈 (對光線、綠化、天然氣配備等 )。 二是創(chuàng)新為贏。 差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。 【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。 20__年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場擴(kuò)建工程后，加快城北新區(qū)