【正文】 采用循環(huán)水管重復(fù)利用再生水，即生活用水通過蓄水池進(jìn)行貯存，再通過自動給壓裝置供給沖洗衛(wèi)生間。降低噪聲聲源的排放值，夜間（ 22： 00— 6： 00）禁止施工，以免噪音擾民。 本工程所有設(shè)備選用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的低噪音設(shè)備，各機(jī)電設(shè)備用房考慮隔聲降噪、水泵有震動的設(shè)備均安裝避雷裝置。 （ 1）外消防栓的布置應(yīng)滿足消防栓距路邊不超過 2 米，距房屋外墻不超過 5 米，消防管道閥門常開，并采用有明顯啟動標(biāo)志的碟閥。 總建筑面積： 17229 平方米及配套工程。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 金額 估算說明 1 供電工程 2 0 20 2 供水工程 2 0 5 3 供氣工程 0 0 0 4 排污工程 2 0 5 商業(yè)區(qū)道路工程 2 0 5 6 路燈工程 1 0 5 7 小區(qū)綠化工程 1 0 10 8 環(huán)衛(wèi)工程 1 0 合計(jì) 11 0 49 其他費(fèi)用： 其他費(fèi)用合計(jì)為 24 萬元。 （ 5）稅后利潤提取 10%的盈余公積金。 （ 4）經(jīng)營利潤 經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目正常年利潤總額為 萬元；所得稅為 萬元；稅后的凈利潤為 萬元；提取法定盈余公積金 萬元；可供分配利潤 萬元。 經(jīng)計(jì)算，各因素發(fā)生變化都會不同程度地影響項(xiàng)目的效益，最為敏感的因素是出率下降和租金價(jià)格的降低 ， 租金價(jià)格 最為敏感，降價(jià)幅度不高于 %； 平均出租率不低于 77%時(shí)，項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率仍可達(dá)到 8%，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （ 1）開拓市場 從微觀上看，本項(xiàng)目要在市場中取勝 ,必須在要在招商和特色經(jīng)營上加大力度，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。 以上說明，本項(xiàng)目可行。同時(shí)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，設(shè)立“漢川摩托車交易網(wǎng)”，建立網(wǎng)上信息發(fā)布與交易平臺。 根據(jù)市場環(huán)境的不斷變化，不間斷地進(jìn)行市場了 解，收集市場信息，調(diào)整服務(wù)、銷售策略，提高市場競爭力；進(jìn)行差異化營銷，滿足市場個(gè)性化、多樣化需求。 第三、本項(xiàng)目經(jīng)營年 凈利潤為 ，投資凈利潤率 %， 所得稅后投資回收期約 年。 從市場定位來看，的中高檔商業(yè)服務(wù)用房租 賃 市場還是十分紅火的，出租價(jià)格逐年大幅度增長，關(guān)鍵是本項(xiàng)目自我定位要準(zhǔn)確，要能夠符合市場需求，這樣才能創(chuàng)造良好的營銷業(yè)績；從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)施方面看，如何把握好細(xì)分市場的心理需求，使承租人能夠獲得如獲至寶的超值感受，令其心動加行動；物業(yè)管理體現(xiàn)人性化，業(yè)主入住物業(yè)后物業(yè)管理規(guī)范，要求工作人員業(yè)主為 “ 上帝 ” ，守章敬業(yè)，使租戶處處感到舒適方便。故本項(xiàng)目要考查的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)是 出租價(jià)格和出租率。經(jīng)計(jì)算年工資總計(jì)為 10 萬元。 （ 3）本項(xiàng)目按特區(qū)規(guī)定的 15%所得稅率估算所得稅。 前期工 程費(fèi)：具體見前期工程費(fèi)估算表，合計(jì) 26 萬元。 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表 第十一章 工程招投標(biāo)方案 根據(jù)《招標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目均擬采用公開招標(biāo)，以利于業(yè)主取得有競爭力的合同。 施工機(jī)械特別是現(xiàn)場安設(shè)的起重等設(shè)備，必須經(jīng)安全檢查合格后方可使用。 三、相關(guān)建議 施工應(yīng)采取切實(shí)措施，防止揚(yáng)塵、建筑施工噪音、建筑垃圾對周邊環(huán)境的影響。 二、防治污染措施 生產(chǎn)工藝流程 本項(xiàng)目工程是一項(xiàng)新建項(xiàng)目，涉及土木工程建設(shè)，無特殊生產(chǎn)環(huán)節(jié)，無明顯污染工序。 第二節(jié) 節(jié)水措施 采用節(jié)水型工藝和設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 變壓器盡量按負(fù)荷距最小的原則進(jìn)行布置，以減少線損及電纜用量；對用電設(shè)備進(jìn)行分散或集中補(bǔ)償，以降低電纜（線）截面積，并減少線損。排水為重力流排放，排水管沿路邊敷設(shè)。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 其他 本工程室內(nèi)外墻面，樓地面及所有線角均應(yīng)按設(shè)計(jì)要求，做到平整、光潔、順直。 （具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 墻體材料 墻體材料擬為灰磚。建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，其安全等級為二級?，F(xiàn)代商業(yè)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足基本的功能和發(fā)展空間。 國家重點(diǎn)工程 120 萬 KW 漢川電網(wǎng)的建成，使全市生產(chǎn)生活用電得到保障，實(shí)現(xiàn)了村村通電，戶戶用電。 二、氣候條件 本項(xiàng)目所在的屬亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛，氣候溫和，四季分明。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)選址 第一節(jié) 項(xiàng)目場址現(xiàn)狀 一、地理位置與地點(diǎn) 仙女菜場住宅樓建設(shè)項(xiàng)目位于仙女南路以北，仙女集貿(mào)市場東南側(cè)。 （ 3）摩托車消費(fèi)能力提高 近年來漢川的人均 GDP 保持了較高的增長速度， 2020 年漢川人均 GDP 已經(jīng)超過 14581 元。它的成立將 基本規(guī)范市場無序狀態(tài)，初步形成了摩托車行業(yè)的集聚優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)。漢川全年生產(chǎn)總值為 億元，比上年同期增長 %，全年財(cái)政收入 億元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11406 元，增長 %。要解決上述問題，“進(jìn)場交易”是規(guī)范的前提。如錢江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申 、五羊、建設(shè)、太陽等 20 多家進(jìn)駐漢川，配件銷售 30 多家，電動車銷售 20 多家。同時(shí)，報(bào)廢三輪汽車每輛定額補(bǔ)貼2020 元，報(bào)廢低速貨車每輛定額補(bǔ)貼 3000 元。 七部門指出，實(shí)施汽車摩托車下鄉(xiāng)是國務(wù)院作出的重要決策，既是實(shí)現(xiàn)惠農(nóng)強(qiáng)農(nóng)目標(biāo)的需要，也是拉動消費(fèi)帶動生產(chǎn)的一項(xiàng)重要措施。每戶農(nóng)民限購兩輛享受補(bǔ)貼的摩托車。據(jù)中汽協(xié)會統(tǒng)計(jì)，在參加匯總的 119 家摩托車生產(chǎn)企業(yè)中，銷售是排名 10 家企業(yè)普遍實(shí) 現(xiàn)小幅增長，其中除 2 家企業(yè)銷售量增幅達(dá)到 13%以外，其他 8 家企業(yè)均在 10%以下；排名前 20 家企業(yè)中，有 5 家企業(yè)銷售量增幅超過 20%，其中 4 家企業(yè)超過 50%；排名前 30 家企業(yè)中，有 10 家企業(yè)銷售量增幅超過 20%，其中有 8 家企業(yè)超過 30%。從月度出口情況看，大體上呈“拋物線”形，即上半年出口量不斷上升，下半年出口量不斷下降， 7 月出口達(dá)到 萬輛，是今年以來月度出口的最高值， 8 月以后出口逐月下降， 12 月出口探 底，達(dá)到 51。 2020 年，在摩托車消費(fèi)市場中，五種排量二輪車仍然占據(jù)市場的主流，這五種排量分別是 50ml、100ml、 110ml、 125ml 和 150ml。 建議積極爭取有關(guān)政策支持，減免有關(guān)規(guī)費(fèi)及行政事業(yè)性收費(fèi)。 2020 年末移動電話用戶 194733 萬戶，固定電話用戶 102970 萬戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶 22590 戶。項(xiàng)目總投資 萬元，總建筑面積 17229 平方米。 55’ ，北緯 30176。 三、編制依據(jù) 《 摩托車市場 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書》 住宅開發(fā)公司 《 摩托車市場 建設(shè)用地勘測定界圖》 《漢川城區(qū)規(guī)劃圖》 《關(guān)于 20 2020 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 統(tǒng)計(jì)局 《城市總體規(guī)劃》 （ 20202020) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 中國國際工程咨詢公司 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） 國家發(fā)展改革委、建 設(shè)部 《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 2020） 國家建委 國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 四、項(xiàng)目提出的理由與過程 近幾年 ， 漢川的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和 市民的消費(fèi)水平不斷提高。 法人代表：付漢平 建設(shè)單位：住宅開發(fā)公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 工程地點(diǎn)：西門橋村（人民大道以南，慧園佳園以西） 二、項(xiàng)目業(yè)主概況 住宅開發(fā)公司成立于 1988 年，注冊資金 1000 萬元，為房地產(chǎn)管理局所屬全民制房地產(chǎn)四級企業(yè)。從近幾年 漢川 商業(yè)房地產(chǎn)的銷售和經(jīng)營形勢看，出租經(jīng)營方式廣受市場歡迎，極少有滯銷物業(yè)。位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機(jī)場僅 45 公里，距武漢 57 公里、距孝感 52 公里。 三、主要建設(shè)條件 交通： 航空：距武漢天河國際機(jī)場僅 45 公里； 公路： 10 318 國道、宜黃高速公路及漢 丹鐵路穿境而過，漢川漢江大橋連通 107 國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。 投資利潤率為% ，項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % ，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8% ；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元大于零 ；投資回收期 年，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 2020 年以來，國內(nèi)遭遇了雪災(zāi)、地震等罕見自然災(zāi)害，下半年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分企業(yè)出現(xiàn)停產(chǎn)、減員的現(xiàn)象，國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，國內(nèi)外需求受到一定影響，摩托車作為相對廉價(jià)的代步產(chǎn)品， 2020 年在全行業(yè)的共同努力下，全年產(chǎn)銷依然呈現(xiàn)一定增長，但增速放緩，特別是四季度出口的快速下滑，使全行業(yè)摩托車產(chǎn)銷走勢一改以往“翹尾”的局面，總體呈下滑走勢。 從增長速度上看，上述五種排量二輪車中， 150ml 產(chǎn)銷增長最為顯著，其次是 50ml 和 110ml 也實(shí)現(xiàn)較快增長，與上年相比， 150ml產(chǎn)銷增幅提高 和 個(gè)百分點(diǎn)，其它排量增幅均有回落。從各排量出口情況看， 2020 年，摩托車各主要排量出口均保持增長，其中，出口量排名前五位的品種分別為125ml、 100ml、≤ 50ml、 150ml 和 110ml，分別出口 萬輛、 萬輛、 、 ，同比分別增長 %、%、 %、 %和 %。 根據(jù)實(shí)施方案， 2020 年 3 月 1 日至 12 月 31 日，農(nóng)民報(bào)廢三輪汽車或低速貨車并換購輕型載貨車，以及購買微型客車的，按換購輕型載貨車或微型客車銷售價(jià)格的 10%給予補(bǔ)貼，單價(jià) 5 萬元以上的，每輛定額補(bǔ)貼 5000 元。汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售價(jià)格，不得高于市場同期同類產(chǎn)品價(jià)格。 2020 年 省財(cái)政廳、省發(fā)改委、 省經(jīng)濟(jì)和信息化委員會等 9 部門聯(lián)合宣布了該省汽車摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策。 這必將激活了農(nóng)機(jī)市場，調(diào)動了農(nóng)民的購車積極性。雖然近幾年各級有關(guān)部門加大了打假力度，市場秩序得到了一定改善。據(jù)調(diào)查， 95%的農(nóng)戶希望到規(guī)范地摩托車市場購置摩托車，由此可以 看出，在本市范圍內(nèi)建設(shè)一個(gè)專業(yè)的摩托車市場有利于漢川經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃。 四、本項(xiàng)目建設(shè)的 SWOT 分析 營銷學(xué)上經(jīng)常用“ SWOT”法來分析一個(gè)市場面臨的競爭環(huán)境。 劣勢分析（ W） （ 1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足，土地資源不足，有可能成為阻礙漢川摩托車交易市場持續(xù)發(fā)展的主要因素 ； （ 2）產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃 :漢川城區(qū)缺少與摩托車相關(guān)的文化活動項(xiàng)目、文化功能設(shè)施和地區(qū)文化環(huán)境，可能使得市場缺乏特色文化。選擇這個(gè)時(shí)候進(jìn)入這個(gè)市場，可以迅速成為行業(yè)領(lǐng)先者，取得先發(fā)優(yōu)勢。 第二節(jié) 場址建設(shè)條件 一、地形、地貌、地震 情況 地處江