【正文】 0國(guó)家和有關(guān)居住區(qū)與住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定及建設(shè)用地的實(shí)際情況，建設(shè)單位報(bào)有關(guān)部門初步確定建設(shè)規(guī)模為： 項(xiàng)目總投資 1600 萬元，征地約 平方米（ 畝），總建筑面積 17229 平方米，共建四層商鋪 60 棟，底層為門店，二、三、四層為商住，另建一棟 6 層綜合樓。 這些都將極大的激發(fā)市民的購(gòu)車熱情，為本項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間。同時(shí)，漢川農(nóng)業(yè)人口眾多，摩托車消費(fèi)量 很大。 根據(jù) 2020 年摩托車銷售量預(yù)測(cè) 機(jī)具 年份 2020 2020 2020 摩托車（輛） 6000 8640 12441 電動(dòng)車（輛） 3000 4320 6220 合計(jì) 9000 12960 18661 這個(gè)預(yù)測(cè)，還不包括摩托車零配件的交易量，我市的摩托車市場(chǎng)總需求將是非?？捎^的。 進(jìn)場(chǎng)交易需求 實(shí)踐證明，場(chǎng)外交易存在不透明、不公開的弊端，缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生不規(guī)范、不公正的現(xiàn)象。 隨著全面建設(shè)小康社會(huì)的推進(jìn)，城鄉(xiāng)交通道路的改善，人民生活的穩(wěn)步提高，摩托車市場(chǎng)需求會(huì)有所增加，摩托車這一輕便快捷的交通代步工具會(huì)得到越來越多消費(fèi)者的青睞與厚愛。 補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)因車而異。其中，中央財(cái)政負(fù)擔(dān) 80%，省級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān) 20%。三輪汽車指原三輪農(nóng)用車；低速貨車指原四輪農(nóng)用車；輕型載貨車指總質(zhì)量大于 噸但不超過 6 噸的載貨汽車；微型客車指發(fā)動(dòng)機(jī)排量在 升以下的載客汽車。 2020 年，在摩托車行業(yè)面臨一系列困難的情況下，摩托車企業(yè)發(fā)展存在不均衡性。但從 2020 年全年的總體銷售情況來看，出口仍比較不錯(cuò)，全年出口 摩托車接近 980 萬輛，保持比較快的增長(zhǎng)，有利地帶動(dòng)了行業(yè)產(chǎn)銷整體水平的提高?？梢姡径韧瓿僧a(chǎn)銷量最高，四季度產(chǎn)銷量最低，產(chǎn)銷增速呈不斷放緩的走勢(shì)。 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)注意環(huán)境保護(hù)，不要影響周圍單位或個(gè)人的工作和生活。 基礎(chǔ)設(shè)施 水陸交通極為方便。 摩托車市場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目位于城區(qū)西門橋村，人民大道以南，慧園佳園以西，交通較便利。我公司在接受委托后，立即組織技術(shù)人員赴項(xiàng)目所在地進(jìn)行了社會(huì)經(jīng)濟(jì)、工程建設(shè)條件、建設(shè)概況等多方面的調(diào)查工作，并對(duì)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地踏勘，同時(shí)就本項(xiàng)目其他的一些相關(guān)問題充分征求業(yè)主及地方有關(guān)部門的意見并達(dá)成一致。該公司在已取得成績(jī)的基礎(chǔ)上，將以超前的設(shè) 計(jì)、全新的房地產(chǎn)理念、完備的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為社會(huì)各階層，及時(shí)諦造理想溫馨的安居環(huán)境而不懈努 力。十多年來，公司始終堅(jiān)持“用戶第一，信譽(yù)至上”、“以人為本，居者有其屋”的主題，先后承擔(dān)了城區(qū)直管公房改造、歡樂商城及文化路二期拆遷改造工程、山后灣安居工程小區(qū)、供電生活小區(qū)、人保小區(qū)、玻纖生活小區(qū)、西湖苑一、二期經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)等的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，建設(shè)規(guī)模累計(jì) 24 萬余平方米，為城市建設(shè)和百姓安居樂業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)。 業(yè)主已競(jìng)得了位于仙女山街道辦事處西門橋村的該宗土地，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，具有便利的對(duì)外交通，且具備良好的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。 2020 年全市國(guó)土面積 平方公里，人口 萬（ 2020 年漢川統(tǒng)計(jì)年鑒）。年貨物吞吐能力達(dá) 4000 萬噸。 二、建議 建設(shè)資金應(yīng)盡快落實(shí)到位。從季度產(chǎn)銷情況看，一季度完成產(chǎn) 銷 萬輛和 萬輛，同比增長(zhǎng) %和 %；二季度產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比增長(zhǎng) %和 %；三季度產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比增長(zhǎng) %和 %；四季度產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比下降 %和 %。 2020 年，受全球金融危機(jī)的影響，國(guó)際市場(chǎng)需求萎縮，特別是下半年我國(guó)摩托 車出口訂單明顯減少，出口增速有所放緩。 四是摩托車骨干企業(yè)產(chǎn)銷普遍呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，部分中小企業(yè)產(chǎn)銷增勢(shì)依舊顯著。每戶農(nóng)民限購(gòu)一輛享受補(bǔ)貼的 換購(gòu)輕型載貨車或微型客車，兩年內(nèi)不得過戶。 汽車摩托車下鄉(xiāng)政策補(bǔ)貼資金由中央財(cái)政和省級(jí)財(cái)政共同負(fù)擔(dān)。目前，前兩類對(duì)象的補(bǔ)貼時(shí)限為今年 3 月 1 日至 12 月 31 日，每戶限購(gòu)一輛；第三類對(duì)象的時(shí)限為今年 2 月 1 日至 2020 年 1 月 31日，每戶限購(gòu) 2 輛。同時(shí)，各地也十分鼓勵(lì)支持包括汽車、摩托車交易市場(chǎng)、農(nóng)民再就業(yè)市場(chǎng)等在內(nèi)的涉農(nóng)專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，紛紛在政策上給予傾斜，從而為摩托車的市場(chǎng)化發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。二是由于經(jīng)營(yíng)分散，不能形成一定氣候的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不能做大交易，不能吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，所以做不了大生意。 根據(jù)我市周邊的摩托車市場(chǎng)的發(fā)展速度來看，年升率在 20%左右。現(xiàn)對(duì)漢川摩托車市場(chǎng)進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ S） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 漢川地處湖北中部 ，屬省內(nèi)“ 8+1”經(jīng)濟(jì)城市圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快，交通便利，具有市場(chǎng)的集散功能。 機(jī)會(huì)分析（ O） （ 1） 國(guó)家政策的機(jī)遇 國(guó)家對(duì) “ 三農(nóng) ” 工作的政策支持，已經(jīng)進(jìn)入到了制度化、規(guī)范化 和法制化軌道，如家電下鄉(xiāng)、汽車、摩托車、農(nóng)機(jī)具等購(gòu)置補(bǔ)貼。 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 先發(fā)優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 技術(shù)優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足 土地資源不足 產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） 國(guó)家政策支持 摩托車市場(chǎng)的快速增長(zhǎng) 居民消費(fèi)能力提高 尚未形成大型摩托車交易市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 圖 41 漢川摩托車市場(chǎng)的 SWOT 分析 綜合以上的“ SWOT 分析”，可見漢川摩托車交易市場(chǎng)面臨很多優(yōu)勢(shì)，也面臨一些問題，只要把握住優(yōu)勢(shì)、克服困難、發(fā)掘潛力、主動(dòng)調(diào)整，漢川的摩托車銷售市場(chǎng)就能做到布局合理、快速發(fā)展。海撥多在 22— 26 米之間，最高為 203 米，最低為 米。 五、公用設(shè)施社會(huì)依托條件 郵電通訊設(shè)施齊全。該處交通便利。本項(xiàng)目理應(yīng)是一個(gè)功能完備、設(shè)施設(shè)備齊全的商業(yè)綜合體。根據(jù)98ZJ4012548，一層所有窗均設(shè)防護(hù)網(wǎng)。廚房、衛(wèi)生間及陽臺(tái)地面均設(shè) %坡度坡向地漏。接地電阻不大于4 歐姆，共同接地裝置時(shí)接地電阻不大于 1 歐姆。 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總 用地面積 ㎡ 9763 畝 2 凈用地面積 ㎡ 8514 3 建筑占地面積 ㎡ 3710 4 總建筑面積 ㎡ 17229 5 容積率 6 建筑密度 % 43 7 綠地率 % 30 第七章 工程節(jié)能節(jié)水措施 第一節(jié) 節(jié)能措施 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性報(bào)告增補(bǔ)節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計(jì)資源 [1992」1959 號(hào)）有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報(bào)告節(jié)能篇（章，設(shè)計(jì)依據(jù)如下 : 《中華人民共和國(guó)節(jié)約 能源法》 《民用建設(shè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JFJ2695) 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5017693) 《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》（ GB5025487) 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DB42/3012020) 二、節(jié)能措施 為合理利用并節(jié)約能源，該項(xiàng)目采取以下措施： 在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面宜采用淺色飾面材料。 C、建筑垃圾 周圍環(huán)境簡(jiǎn)況 摩托車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于城區(qū)人民大道以南，慧園佳園以西。 （ 3）廢水 A 建筑廢水：施工過程中的砂石洗滌水為外排污水的主要來源，在排入城市污水管網(wǎng)前設(shè)置沉砂池，初步處理后外排。 各類工種作業(yè)人員必須具備 相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格才能上崗。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 第十章 組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施進(jìn)度 一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 由項(xiàng)目單位自行組織。 四、估算價(jià)格取定 材料價(jià)按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。具體見《項(xiàng)目投入資金估算匯總表》 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資額 占總投資 的 % 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 26 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 49 建筑安裝工程費(fèi) 1120 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 開發(fā)間接費(fèi) 0 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 0 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 24 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營(yíng)資金 0 3 項(xiàng)目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 自營(yíng)資產(chǎn)投資 0 % 形成：房屋、建筑物 0 % 機(jī)器設(shè)備 0 % 無形資產(chǎn) 0 % 遞延資產(chǎn) 0 % 經(jīng)營(yíng)資金 0 % 銷售費(fèi)用計(jì)提比率 % 管理費(fèi)用計(jì)提比率 % 不可預(yù)見計(jì)提比率 % 房屋開發(fā)中形成固定資產(chǎn)比率 % 八、資金籌措 本項(xiàng)目投資的資金來源全部由建設(shè)單位自籌。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 1）本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)年 每年 可實(shí)現(xiàn)租賃收入（租金參考漢川現(xiàn)行的商業(yè)門面估算） 店面租賃收入： 60 間 5 萬 /年 =300 萬元（出租率 100%） 倉儲(chǔ)租賃收入： 20 間 1 萬 /年 =20 元 交易樓租賃收入： 100 萬元 收入合計(jì)： 420 萬元 （ 2）經(jīng)營(yíng)稅金（ 萬元） 營(yíng)業(yè)稅： 360 萬元 5%=21 萬元 城市建設(shè)稅： 21 萬元 7%= 萬元 教育費(fèi)附加稅： 21 萬元 3%= 萬元 房產(chǎn)稅： 420 萬元 12%= 萬元（收入的 12%計(jì)提） （ 3）經(jīng)營(yíng)成本 本項(xiàng)開發(fā)目標(biāo)是商品房鋪面，并全部對(duì)外出租，需進(jìn)行經(jīng)營(yíng)總成本計(jì)算。 五、 不確定性分析 （ 敏感性分析 ） 影響該項(xiàng)目成敗的主要敏感因素有出租價(jià)格、出租率、建安成本和總投資。因此，在政策性風(fēng)險(xiǎn)方面，該項(xiàng)目面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)極少。 （ 3）完善經(jīng)營(yíng)管理 第十四章 結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié) 論 本可行性研究報(bào)告通過對(duì)開發(fā)環(huán)境、發(fā)展前景、建設(shè)條件、工程方案、環(huán)保節(jié)能、投資估算、財(cái)務(wù)效益、社會(huì)和環(huán)境效益及招標(biāo)方案等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析和論證，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施的可能性等多方面比較和論證，得到如下結(jié)論： 第一、漢川摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)，擬征地 畝 ，新建綜合性的摩托車、電動(dòng)車、零部件、維修服務(wù)、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)品展示等為一體的摩托車市場(chǎng)，包括店面、倉庫、綜合性服務(wù)大樓等。 要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的開門紅，市場(chǎng)管理委員會(huì)應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取市政府及有關(guān)部門的大力支持，在新市場(chǎng)建成后，通過政府行政手段，取締現(xiàn)有零星、分散的交易