【正文】 素敏感性分析是分析僅僅一個(gè)因素變動(dòng)而其他因素保持不變時(shí) ,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響程度。具體計(jì)算結(jié)果如表44 所示。實(shí)際上 ,一個(gè)因素的變動(dòng)往往也伴隨著其他因素的變動(dòng) ,多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性 ,因而能反映幾個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的綜合影響 ,彌補(bǔ)了單因素分析的局限性 ,更全面地解釋了事物的本質(zhì)。敏感因素一般可選擇主要參數(shù)(如產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格及需求量、主要原材料成本等 )進(jìn)行分析 ,若某參數(shù)的小幅度變化能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) (如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 )的較大變化 ,則稱此參數(shù)為敏感性因素 ,反之則稱其為非敏感性因素。 投資項(xiàng)目不僅要保本 ,更重要的是要獲取利潤。內(nèi)部收益率的計(jì)算公式為 : 式中 : IRR ??內(nèi)部收益率 n ??項(xiàng)目的預(yù)期年限 NCFt ??第 t 年的稅后增量現(xiàn)金流 NCF0 ??項(xiàng)目的初始投資 但是 ,由于求取 IRR 所含的在投資假設(shè)的缺陷 ,即假設(shè)項(xiàng)目期限內(nèi)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入在以后的年限內(nèi)的再投資收益率就是內(nèi)部收益率本身 ,而不是項(xiàng)目要求的收益率 ,背離了項(xiàng)目的要求 ,這種隱含的假 定未必得到現(xiàn)實(shí)的支持。當(dāng)凈現(xiàn)值小于 0 時(shí) ,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較差。當(dāng)公司進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí) , 涉及到的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)只是基本風(fēng)險(xiǎn)并不包括噪聲交易者風(fēng)險(xiǎn)。本章將根據(jù)第三章對(duì)項(xiàng)目的總投資及現(xiàn)金流情況的估算 ,利用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等多個(gè)決策指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)價(jià)。 根據(jù)本計(jì)劃書的 的總投資估算、 的項(xiàng)目收入預(yù)測和 的項(xiàng)目支出預(yù)測 ,可以估算出項(xiàng)目初始投資和 2020 年至 2018 年的稅后增量現(xiàn)金流 ,如表 26 所示。本項(xiàng)目的固定資產(chǎn) 殘值均為原值的 5%,房屋及其他建筑物的折舊年限為 20年 ,辦公設(shè)備的折舊年限為 4 年 ,生產(chǎn)設(shè)備的折舊年限為 5 年 ,其他固定資產(chǎn)的折舊年限為 8 年。 表 24 項(xiàng)目 20202018 年收入?yún)R總表 (單位 :元 ) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 收入合計(jì) 3,627,703 14,569,096 21,189,869 3,540,458 3,540,458 28,530,642 28,530,642 20202018 年收入明細(xì)估算見附錄 1。每百人次就餐游客中 ,食用脆皮燒雞 15只 ,魚 18尾 。 總投資估算的一些說明 : 20 年土地租賃期作價(jià) 85 萬元參股 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司 29 畝 ,需要交納耕地占用費(fèi) 25 元 /平方米 ,共 萬元。 表 14 2020 年至 2018 年人員配置計(jì)劃 部門 年份 2020 年上半年 2020 年下半年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 高層管 理人員 總經(jīng)理 1 1 1 1 1 1 1 1 營運(yùn)總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 技術(shù)總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 行政管理部 人事績效 1 1 1 1 2 2 2 2 辦公室秘書 0 1 1 1 1 1 1 1 前臺(tái) 0 0 0 1 1 1 1 1 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 1 1 1 1 1 1 1 1 出納 1 1 1 1 1 1 1 1 會(huì)計(jì) 1 1 1 1 2 2 2 2 基建部 基建員工 5 3 2 2 2 2 2 2 市場營銷部 市場營銷員 1 3 3 4 4 4 4 4 農(nóng)業(yè)技 術(shù)部 農(nóng)業(yè)技術(shù)員 3 3 3 3 5 5 5 5 蔬菜區(qū)、茶趣園區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、水塘區(qū)的工作人員 5 8 9 10 12 12 12 12 運(yùn)作管理部 廚師 餐廳 0 2 2 3 4 4 4 4 服務(wù)員 餐廳 0 7 10 13 15 15 15 15 游客接待中心服務(wù)員、超市售貨員和保安員 0 7 8 9 12 12 12 12 度假屋管理處服務(wù)員 0 4 6 8 10 10 10 10 農(nóng)莊大門、垂釣區(qū)、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、停車場的工作人員 3 7 7 7 12 12 12 12 總數(shù) 24 52 58 68 87 87 87 87 表 15 2020 年至 2018 年員工的月薪標(biāo)準(zhǔn) (單位 :元 ) 部門 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 總經(jīng)理 15000 15000 15000 18000 18000 21000 21000[2020 年總經(jīng)理級(jí)平均年薪大約 19 萬 ,每月大概就是 萬 ,后面的薪水都是按照之前的增長比例來計(jì)算得出來的。因此 ,本計(jì)劃書借鑒白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量 ,從更保守更安全的角度估算 BSZ 項(xiàng)目的營銷目標(biāo)為每年接待游客量 25 萬人次。 狀 (1)根據(jù)廣州市旅游統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ,2020 年全年 ,廣州市各景點(diǎn)所接待的游客一共為 萬人次 ,當(dāng)年共有旅游景點(diǎn) 91處 。養(yǎng)殖量將根據(jù)游客需求量而定 ,如有多余部分才供應(yīng)給本地市場。 果園區(qū) 果園區(qū)也是謝屋村村民種植水果的園區(qū) ,種植了各式果樹 3000多棵 ,為保持原有特色以及節(jié)省初期投資 ,此區(qū)也只須簡單修整即可。另外需要建設(shè)一些拓展訓(xùn)練設(shè)施 ,以吸引單位團(tuán)隊(duì)前來開展拓展 訓(xùn)練活動(dòng)。另外的 30 間是三人房 ,當(dāng)中的 20 間是混凝土式建筑 ,10 間是木式建筑。因 此本計(jì)劃書將項(xiàng)目的市場競爭戰(zhàn)略定為差異化的市場競爭戰(zhàn)略 ,即令項(xiàng)目整體、品牌和產(chǎn)品與競爭對(duì)手有較明顯的區(qū)別 ,形成與眾不同的特點(diǎn)而獲得競爭優(yōu)勢 ,同時(shí)將經(jīng)營戰(zhàn)略為增長型戰(zhàn)略。第 2 至第 3年即 72020 年至 2020 年 ,做好項(xiàng)目的運(yùn)營管理 ,通過營銷組合策略的實(shí)施 ,配合良好的服務(wù) ,進(jìn)一步擴(kuò)大知名度和提高市場占有率。同時(shí) ,該公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系可為 BSZ 項(xiàng)目提供有利的發(fā)展條件。 BSZ 項(xiàng)目是在廣州市增城派潭鎮(zhèn)高灘村建設(shè)的一個(gè)休閑農(nóng)莊 ,主要利用白水寨優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境 ,天然的瀑布景觀以及周圍的山水資源 ,建設(shè)一個(gè)融農(nóng)事體驗(yàn)、自然觀光、休閑度假于一體的綜合性的旅游場所。休閑旅游為他們提供了逃離常規(guī)和充滿壓力感的環(huán)境以及尋求身心恢復(fù)的機(jī)會(huì) ,這種旅游方式已逐漸成為我國旅游消費(fèi)的主流和旅游發(fā)展的重要方向。 近幾年來 ,增城市政府利用當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的生態(tài)環(huán)境大力發(fā)展旅游業(yè)。 項(xiàng)目發(fā)起 廣東省 ZG 房地產(chǎn)有限公司正是看到了珠三角地區(qū)休閑農(nóng)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?,計(jì)劃與 HJ 旅游有限公司合作成立 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司 ,共同開發(fā)休閑農(nóng)莊BSZ 項(xiàng)目。 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司將全面負(fù)責(zé) BSZ 項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營管理。 第三階段為項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營期 ,是在 2018 年及以后。把項(xiàng)目的功能定位為 :BSZ 項(xiàng)目是一個(gè)以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色 ,集農(nóng)事體驗(yàn)、休閑娛樂、住宿餐飲 、商務(wù)接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合型休閑農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目。 水塘區(qū) 農(nóng)莊一共有三處水塘 ,第一處規(guī)劃建設(shè)成為垂 釣區(qū) ,計(jì)劃同時(shí)放養(yǎng)6000 至 8000 尾魚 ,在水塘南面建設(shè)一條木制釣魚廊 ,可供 30 人左右同時(shí)垂釣。在茶趣園區(qū)將建設(shè)一個(gè)木制茶藝亭 ,供游客親自到茶園采茶后自制品嘗 ,讓游客在這山水田園之間感受著茶香帶來的高雅情趣。果園區(qū)的水果主要供游客采摘品嘗或在農(nóng)莊特產(chǎn)超市直接購買 ,也供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳 ,如有多余部分可供應(yīng)給本地市場。具體如表 11 所示。 (2) 白水寨省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)成立于2020 年 ,經(jīng)過高水準(zhǔn)的科學(xué)規(guī)劃、高效而漸進(jìn)的管理機(jī)制、借力騰飛的市場運(yùn)營和強(qiáng)有力的政策支持 ,在短短 6 年的建設(shè)與運(yùn)營中已經(jīng)享有極高美譽(yù)度 ,其游客接待量也逐漸攀升 ,白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量如表 12 所示。如果按全年適游期 300 天計(jì)算 ,2020 年至 2018年的營銷目標(biāo)如表 23 所示。 ] 6000 6000 6000 7200 7200 8500 8500 出納 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 會(huì)計(jì) 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 基建部 基建員工 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 市場營銷部 市場營銷員 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 農(nóng)業(yè)技術(shù)部 農(nóng)業(yè)技術(shù)員 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 蔬菜區(qū)、茶趣園區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、水 塘區(qū)的工作人員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 運(yùn)作管理部 廚師 [廚師不可能只比服務(wù)員高 200 元吧 ]餐廳 2500 2500 2500 3000 3000 3500 3500 服務(wù)員 餐廳 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 游客接待中心服務(wù)員、超市售貨員和保安員 1300 1300 130