【正文】 根據(jù)單因素分析 ,單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對凈現(xiàn)值的影響都不大 ,因此本計(jì)劃書就單位價(jià)格、單位成本和游客量兩因素的影響做分析 ,使用彈性矩陣分析方法來評價(jià)這兩個(gè)因素對凈現(xiàn)值的影響。敏感性分析是風(fēng)險(xiǎn)定量分析常用的方 法 ,分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。實(shí)際上 ,對于經(jīng)營管理者而言 ,股東的投資收益就成為其經(jīng)營中的“固定成本” ,這是必須支付給股東的投資報(bào)酬。為了克服這個(gè)問題 ,本計(jì)劃書引入修正的內(nèi)部收益率法 ,假定項(xiàng)目預(yù)期年限中所有的現(xiàn)金流入都以要求的收益率作為再投資收益率 ,直到項(xiàng)目終止 ,具體計(jì)算如下公式 : 式中 ,??第 t 年的稅后效益流量 ??第 t 年稅后的費(fèi)用流量 n ??項(xiàng)目的預(yù)期年限 MIRR??項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 k??貼現(xiàn)率 ,即投資者要求的收益率 經(jīng)過測算 ,本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,遠(yuǎn)大于項(xiàng)目資本成本 12%,而修正的內(nèi)部收益率 (MIRR)為 %,兩者均高于資本成本 12%,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為 : 式中 : NPV??凈現(xiàn)值 R ??項(xiàng)目資本成本 n ??項(xiàng)目的預(yù)期年限 NCFt ??第 t 年的稅后增量現(xiàn)金流 NCF0 ??項(xiàng)目的初始投資 經(jīng)過測算 ,本項(xiàng)目的 NPV 是 13,131,324 元 ,說明本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好?！?12】因此還要剔除噪聲交易者風(fēng)險(xiǎn)求出僅僅反映 基本風(fēng)險(xiǎn)的行為貝塔系數(shù)。 項(xiàng)目資本成本估測 在投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)中 ,資本成本又稱“折現(xiàn)率” ,是投資項(xiàng)目必須達(dá)到的最低收益。各年稅后增量現(xiàn)金流估算詳情見附錄三。本項(xiàng)目的無形資產(chǎn)包括 20年土地租賃費(fèi)及一次繳納的耕地占用稅 ,攤銷年限為 20年。 項(xiàng)目支出預(yù)測 項(xiàng)目支出預(yù)測的基本假設(shè) : 2018年的職工工薪可根據(jù) 計(jì)劃和月薪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測 ,福利費(fèi)總計(jì)為工資的 32%,其中養(yǎng)老 12%、醫(yī)療 8%、失業(yè) 2%、工傷 1%、生育 %、住房 8%。每百人次游客中 ,在特產(chǎn)超市購買脆皮燒雞 8 只 ,參與垂釣的有 6 人次 ,垂 釣獲魚為每人次 2 尾 ,參與任摘任吃活動(dòng)的有 10人次 ,燒烤爐出租量為 2 爐 。 ,雞和魚養(yǎng)殖的初期投入是根據(jù)投 入運(yùn)營后 2020下半年所需產(chǎn)量的一半來投入生產(chǎn) 。 ] 營運(yùn)總監(jiān) 13000 13000 13000 15600 15600 18400 18400 技術(shù)總監(jiān) [營運(yùn)總監(jiān)和技術(shù)總監(jiān)的薪水是按照之前他們分別是總經(jīng)理薪水的比例計(jì)算得出。 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)律 ,本計(jì)劃書將每年接待游客量 25 萬人次的營銷目標(biāo)定在項(xiàng)目的第二階段 (2020 年至 2018 年 )才實(shí)現(xiàn) ,即 2020 年才實(shí)現(xiàn) ,并且第二階段的四年均保持這一目標(biāo)。2020 年全年 ,廣州市各景點(diǎn)所接待的游客一共為 萬人次 ,當(dāng)年共有旅游景點(diǎn) 99 處。 小山丘區(qū) 小山丘區(qū)的開發(fā)以保持原來生態(tài)的原則 ,因此 ,該區(qū)域只需要規(guī)劃修整一下山徑即可 ,游客可在這里登山踏青 ,呼吸清新自然的空氣 ,飽覽整個(gè)農(nóng)莊的迷人風(fēng)景。該區(qū)域也須根據(jù)時(shí)節(jié)、土壤特征以及游客的喜好 ,選擇不同類型的水果種植 ,包括龍 眼、荔枝、枇杷、黃皮等。在休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)的西北部還將建設(shè)一個(gè)燒烤場 ,提供 12 個(gè)燒烤爐 ,給游客提供親朋聚會(huì)或體驗(yàn)燒烤野趣的場地。 本項(xiàng)目計(jì)劃在度假屋區(qū)的建設(shè)上采取滾動(dòng)式的開發(fā)模式 ,初期先行建設(shè) 30 間雙人房 (其中10 間為木屋 )和 20 間三人房 (其中 10 間為木屋 ),提供 120 個(gè)床位 ,剩余的部分為 :40 間雙人房 (其中 10 間為木屋 )和 10 間三人房。 由于 BSZ 休閑農(nóng)莊毗鄰繁華的廣州市區(qū) ,本計(jì)劃書選擇了珠三角地區(qū)以休閑度假旅游為出游目的中產(chǎn)階層的市場作為 BSZ 項(xiàng)目的主要目標(biāo)市場 ,而一般收入階層、會(huì)議市場為次要目標(biāo)市場。獨(dú)立式度假屋第二期建設(shè)工程根據(jù)市場的需求在 2020 年底前逐漸完成建設(shè)。 HJ 旅游有限公司成立于 1980 年 ,是華南地區(qū)規(guī)模較大 ,實(shí) 力雄厚 ,享有極高美譽(yù)度的旅行社 ,現(xiàn)已在廣州市內(nèi)擁有 40 多家營業(yè)點(diǎn) ,在全省有多家營業(yè)網(wǎng)絡(luò)遍布珠三角 ,構(gòu)建了華南地區(qū)完善的銷售網(wǎng)絡(luò) ,將來可為 BSZ 項(xiàng)目的營銷帶來優(yōu)勢。該農(nóng) 莊位于白水寨風(fēng)景名勝區(qū)西北面 ,附近有大豐門漂流。 廣東省作為全國的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省 ,更是具備發(fā)展休閑旅游的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與市場需求 ,特別是珠三角地區(qū) ,人們對休閑旅游有著日益增長的巨大需求。廣州的一些縣級城市 ,例如增城、從化 ,擁有豐富的生態(tài)旅游資源又毗鄰繁華的市區(qū) ,更是面臨著發(fā)展休閑旅游的重大機(jī)遇。雖然靠近兩個(gè)已經(jīng)進(jìn)入成熟運(yùn)營期并享有良好聲譽(yù)的的旅游景點(diǎn) ,但是這兩個(gè)旅游景點(diǎn)與 BSZ 項(xiàng)目的旅游類型不同 ,白水寨風(fēng)景名勝區(qū)以自然觀光為主 ,而大豐門漂流又具有明顯的季節(jié)性 ,可以說這兩個(gè)旅游景點(diǎn)不會(huì)與 BSZ 項(xiàng)目形成較大的競爭 ,甚至可以帶動(dòng) BSZ 項(xiàng)目的宣傳與發(fā)展。 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司屬于有限責(zé)任公司 ,計(jì)劃注冊資本為 1400 萬元 ,其中的 400 萬元資金計(jì)劃向風(fēng)險(xiǎn)投資者融資。 第二階段為項(xiàng)目成熟運(yùn)營期 ,從 2020 年初至 2018 年底 ,共 4 年左右 .該階段要通過做好項(xiàng)目的運(yùn)營管理 ,保持并進(jìn)一步提高市場占有率 ,把 BSZ 休閑農(nóng)莊打造為休閑農(nóng)業(yè)旅游的最佳品牌 ,使 BSZ 休閑農(nóng)莊在主要目標(biāo)市場中成為游客首選的休閑度假目的地 ,籍此為股東帶來非常豐厚的回報(bào)。 根據(jù)目標(biāo)市場的特點(diǎn) ,本計(jì)劃書把 BSZ 項(xiàng)目的市場定位定位為高價(jià)值、中等價(jià)格 。剩余部分的設(shè)計(jì)和建設(shè)安排將視乎游客需求和市場狀況的變化以及本項(xiàng)目的經(jīng)營情況而決定 ,如無特殊情況將于對外營業(yè)后的第二年末完成建設(shè)。 茶趣園區(qū) 茶趣園區(qū)選在村民已有的茶園 ,規(guī)劃以種植白茶和紅茶為主 ,保守預(yù)計(jì)茶趣園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為 75 斤左右。果園將按照“循環(huán)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)農(nóng)業(yè)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式實(shí)施種植 ,與本農(nóng)莊所飼養(yǎng)的家禽、魚類等組成一條循環(huán)的生態(tài)鏈 ,同時(shí)帶來生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益 ,保守預(yù)計(jì)果園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為 2020 斤左右。 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃以及農(nóng)莊園區(qū)設(shè)計(jì)方案 ,本項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃分為兩期。如果用平均化的思想來估算 ,每個(gè)景點(diǎn)平均接待游客 2020 年為 萬人次 ,2020 年為 萬人次。而第一階段的 2020 年至 2020 年則逐年增長 ,因?yàn)?2020 年上半年是建設(shè)工程期 ,下半年才正式對外營業(yè) ,故只實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的八分之一 ,2020 年實(shí)現(xiàn)二分之一 ,2020 年實(shí)現(xiàn)四分之三。 (他們跟總經(jīng)理是同一個(gè)級別的 )] 12400 12400 12400 14800 14800 17400 17400 行政管理部 人事績效 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 辦公室秘書 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 前臺(tái) 1500 1800 1800 2200 2200 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 [經(jīng)理級的平均月薪大概是這樣子了吧。因?yàn)楣麍@區(qū)、茶趣園區(qū)及蔬菜瓜果區(qū)均是在已有的相應(yīng)種植地的基礎(chǔ)上做簡單的修整 ,在項(xiàng)目初期投入中 ,其農(nóng)產(chǎn)品種植成本只需根據(jù)年產(chǎn)量的一半進(jìn)行估算。購買其他特產(chǎn)或日用品等按每人次游客平均消費(fèi) 10元 。具體工薪及福利支出見附錄。具體的固定資產(chǎn)折舊計(jì)提及無形資產(chǎn)攤銷、企業(yè)所得稅計(jì)算見附錄。 表 26 2020 年至 2018 年項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量匯總表 (單位 :元 ) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 稅后增量現(xiàn)金流 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 現(xiàn)金流量調(diào)整 本項(xiàng)目是長期投資項(xiàng)目 ,經(jīng)營時(shí)間較長 ,在運(yùn)作過程中 ,還存在很多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性 ,所得到的預(yù)期現(xiàn)金流量是不確定的。 項(xiàng)目資本成本取決于投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) ,本計(jì)劃書采用應(yīng)用最廣泛的資本資 產(chǎn)定價(jià)模型 (CAPM)來確定本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。 根據(jù) BSZ 休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的特點(diǎn) ,本計(jì)劃書選取黃山旅游 (600054)、麗江旅游(002033)、首旅股份 (600258)、峨眉山 A(000888)作為參考企業(yè) ,以它們的值的平均值作為本項(xiàng)目的資產(chǎn)β 值。在經(jīng)營管理得當(dāng)?shù)那闆r下 ,如果項(xiàng)目在 7 年后繼 續(xù)經(jīng)營 ,由此還會(huì)產(chǎn)生持續(xù)價(jià)值。 項(xiàng)目 的動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期彌補(bǔ)了靜態(tài)投資回收期沒有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的不足 ,以投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間 ,計(jì)算公式為 : 經(jīng)過計(jì)算 ,本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為 年 ,低于本項(xiàng)目投資者期望的回收期 (7 年左右 ),項(xiàng)目的投資安全性比較高。保利點(diǎn)是指在單價(jià)和成本水平既定的情況下 ,為確保事先確定的目標(biāo)利潤能夠?qū)崿F(xiàn)而應(yīng)當(dāng)達(dá)到的業(yè)務(wù)量的統(tǒng)稱。 單因素敏感性分析 單因