【正文】 、仙洞、石寶、承天湖、尚園、尼姑庵、娘娘洞諸名勝，以及石樓蔦咀石、石樓塔等。在這些動物中，蟒蛇屬于國家一級保護野生動物，獼猴、穿山甲、海南兔、褐翅鴉鵑、原雞、貓頭鷹、海龜?shù)葘儆趪叶壉Ｗo野生動物。 二、項目的建設將對文昌旅游業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用 文昌市將文昌濱海豐富的自然資源、生態(tài)環(huán)境、民俗風情、人文歷史等特色旅 游資源作為一個整體進行規(guī)劃，提出了打造文昌濱海旅游區(qū)海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 14 為“中國藍色海岸帶”的戰(zhàn)略構想。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 15 第三章 項目市場情況分析 第一節(jié) 旅游業(yè)發(fā)展狀況 一、國際旅游業(yè)的發(fā)展 狀況 據(jù)世界旅游組織公布的數(shù)據(jù)，從 1992 年開始，旅游業(yè)已超過石油產(chǎn)業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，國際旅游外匯收入年均增長率高于同期全球經(jīng)濟增長率。 我國 國民 經(jīng)濟快速發(fā)展 。國家和海南的整體旅游規(guī)劃確定海南的旅游發(fā)展戰(zhàn)略目標，到 2020 年要建設成為世界一流的熱帶海島度假勝地。 四 、 海南的經(jīng)濟環(huán) 境改善 中國作為一個大國迅速崛起，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，吸引了全世界的關注。這是海南省迄今為止投資規(guī)模最大的基礎設施項目，預計四年后建成通車。而將于 2020 年全面建成的“兩橋一路”將徹底改變文昌交通現(xiàn)狀，文昌將完全融入整個海南陽光東海岸的旅游交通網(wǎng)絡中。 世界級陽光東海岸六大節(jié)點之一 2020 年，海南市人民政府向世人隆重推出海南南東海岸旅游開發(fā)思路，它包括南起三亞，北到海口，囊括三亞海棠灣、陵水的香水灣、清水灣，萬寧 的石梅灣、神州半島，瓊海的博鰲水城，文昌銅鼓嶺，海口的美麗沙等地 ， 約 300 多公里的海岸線上集中了海南最精華的旅游資源。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 22 文昌濱海旅游帶的形成，有利于當?shù)貫I海旅游產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模集聚效應，加快文昌市城市化進程，使文昌成為一個多景點、多種休閑旅游度假業(yè)態(tài)、多產(chǎn)業(yè)共存的一個多元旅游區(qū)，對文昌的旅游地 位提升和經(jīng)濟的加速增長均極為有利。在航天城落戶文昌之后，房價迅速上漲，突破兩千余元的銷售起價，銷售均價達到 3000余元 /平方米。在當前房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響下， 文昌 的高檔酒店及產(chǎn)權式酒店開發(fā)也逐步進入一個新階段，據(jù)不完全統(tǒng)計，即將開發(fā)或正在開發(fā)階段的產(chǎn)權式酒店占地面積大約十萬平方米，銷售價格也達到均價 8500 元 /平方 米左右 。由此可見，文昌市住房需求 存在巨大的潛力 。天海紫貝、椰海尚品、白金海岸、清瀾別院等精品樓盤和海景住宅小區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)商對居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 27 白金海岸 白金海岸位于海南省文昌市高隆灣，距?？诿捞m機場約 70公里，東臨著名的東郊椰林，北有宋氏祖居，東北有銅鼓嶺風景區(qū)。項目區(qū)各種配套齊全，是一個低密度 、 具有西班牙建筑風情 、 地中海海景特色 、澳洲黃金海岸度假方式的生態(tài)濱海度假社區(qū)。玉帶灣（瓊海） 規(guī)模 占地： 79,800平方米，總建面： 42,160平方米，容積率： ，綠化率： 61% 物業(yè)類型 別墅以 178平方米的小獨棟為主；公寓以 50平方米 1房和 68平方米 2房為主 價格 別墅 9,100元 /平方米，產(chǎn)權酒店 5,800元 /平方米，酒店式公寓 3,800元 /平方米 銷售情況 共 18棟別墅， 2020年開始銷售，至 2020年 1月售出 14套，共 50套產(chǎn)權式酒店，已售罄 價值點 玉帶灣一線海景 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 29 根據(jù)以上分析，文昌市 濱海物業(yè) 目前 房價水平在 60009000 元 /平方米 （無別墅類物業(yè)） ，而海南省其他可比地區(qū)房價水平也超過 9000 元 /平方米 。 二、項目開發(fā)劣勢 目前 項目所在銅鼓嶺旅游區(qū) 的基礎 設施 比較薄弱， 仍然 停留在粗放型的觀光旅游上， 相關配套較為缺乏 ， 同時 銅鼓嶺區(qū)域可達性差，沒有使資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢， 降低了該區(qū)域的 吸引力。 區(qū)位風險 項目目前所在地區(qū)認知度較低，對于打造一個頂級的度假旅游區(qū)存在不利條件，所以，要降低此項風險，一是必須和政府一起在開發(fā)前期就進行區(qū) 域營銷，使區(qū)域在項目開發(fā)前就成為市場矚目的焦點；另外，督促政府加快周邊區(qū)域的基礎設施 建設 ，并把本項目區(qū)域內(nèi)開發(fā)條件與其相關聯(lián)， 這 能 在 很大程度上避免因基礎設施滯后導致的開發(fā)風險。 銅鼓嶺區(qū)域自然風光秀麗，人文景觀豐富。南向坡地比例較大，高地又相對與集中在北部，所以整個地區(qū)內(nèi)朝向大海的用地比例較高，整體景觀價值較好。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 34 現(xiàn)狀景觀分析 淇水灣海石灘 地區(qū)位于整個銅鼓嶺的最南面，一面靠山，兩面臨海，自然景觀條件較好。 銅鼓嶺南坡和以南地區(qū) 以石頭公園、銅鼓嶺國際化生態(tài)保護區(qū)為核心，并與落戶 的文昌 衛(wèi)星發(fā)射基地、航天城相呼應，形成國內(nèi)一流的觀光旅游功能。 三、 規(guī)劃 建設用地規(guī)模 淇水灣（海石灘）規(guī)劃區(qū)位于文昌市淇水灣，四至范圍為：文德海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 36 路以東，鉆石大道以南，東至海邊確定的建設用地邊界，包括部分銅鼓嶺自然保護區(qū)，規(guī)劃面積為 。 二類住宅用地：全分布在鉆石大道以北， 規(guī)劃用地面積 549 畝，容積率 ，總建筑面積 551,820 平方米 ，能夠 盡 享銅鼓嶺的山景資源和高爾夫球場資源，樓層較高的物業(yè)還 可享 有小澳的海景資源。 五 、用地規(guī)劃 用地指標 規(guī)劃總用地范圍 平方公里， 毛容積率 。區(qū)內(nèi)將建設賓館酒店區(qū)、濱海別墅區(qū)、游艇俱樂部、旅游服務設施（購物區(qū)、醫(yī)療保健、旅游咨詢、購物、娛樂）游艇俱樂部、潛艇俱樂部等。 海南文昌濱海旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 該規(guī)劃將文昌濱海劃分為“一虹七 彩 ”功能帶和功能節(jié)點。 現(xiàn)場踏勘的結果顯示，目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)大多數(shù)村莊整體均分布在主要交通線的一側，日常生活對交通形成的干擾基本沒有。 綜合地形分析 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的用地高程大多集中在 （最高潮水位以上）－ 30米之間 ， 用地總體來說，南高北低，東高西低，起伏不是很大。 銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)： 位于海南省東北部沿海，文昌市東部龍樓鎮(zhèn)和昌灑鎮(zhèn)境內(nèi)，總面積 平方公里，其中陸地面積為 平方公里，海域面積 40平方公里，海岸線長 28公里。 在促進內(nèi)需的政策下，房地產(chǎn)投資成為海南省促進內(nèi)需的重要舉措，因此房地產(chǎn)開發(fā)在土地征用指標審批等方面較為寬松。 由于規(guī)劃區(qū)的村莊少，拆遷安置工作量不大。 海南省其他城市濱海度假物業(yè) 比華 利 山莊（?？冢? 規(guī)模 項目占地 18萬平方米，容積率 物業(yè)類型 電梯公寓： 100214平方米， 6層；空中別墅： 186285平方米， 4層 聯(lián)排別墅： 290平方米， 34層；獨立別墅： 290460平 方米， 23層 價格 別墅 11,000元 /平方米，疊加 7,000元 /平方米，公寓 5,0006,200元 /平方米 配套 7,000平方米的商務休閑會所 銷售情況 2020年銷售比華利山莊一期，一次性推出 400套，包括獨棟別墅、聯(lián)排別墅、退臺洋房、電梯公寓 ； 2020年一期別墅已賣完，主要在處理電梯公寓 客戶特征 客戶主要為北京、上海等高端城市的度假置業(yè)群體 價值點 緊鄰老城區(qū)，位置優(yōu)越，一線海景資源 魯能 中南森海灣 中南森海灣位于海南省十大濱海 旅游風景區(qū)之一的高隆灣，是中南房地產(chǎn)業(yè)子公司文昌中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全力打造的文昌標志性項目。如現(xiàn)階段文清大道兩旁的土地價格已不低于 60萬 /畝，而位于文城鎮(zhèn)文東大道中段的月亮城項目開發(fā)用地，經(jīng)向開發(fā)商了解， 2020年拿地時價格為 80 萬 /畝，現(xiàn)在旁邊另一塊 土 地 價格為 100120萬 /畝。森海灣、同創(chuàng)從購房目的來看，自住性需求占 46%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占 14%。 產(chǎn)權式酒店逐步跟隨住宅地產(chǎn)進入發(fā)展熱潮 非純住宅性產(chǎn)權式酒店也 在住宅地產(chǎn)發(fā)展熱潮的影響下，逐步升溫，開始進入一個發(fā)展熱潮。 而文昌地區(qū)的房價，在航天城落戶文昌的消息還沒有正式報道之前，市區(qū)內(nèi)的普通商品房，中低端商品房銷售均價 為 1300元 /平方米，市區(qū)周邊地區(qū)中高端商品房銷售均價為 1600元 /平方米，而清瀾開發(fā)區(qū)的龍頭項目 —— 中南目前，文昌清瀾港跨海大橋與東環(huán)鐵路已正式動工興建。 該項目的建設將對文昌的經(jīng)濟社會產(chǎn)生重要的促進拉動作用，尤其體現(xiàn)在對旅游產(chǎn)業(yè)的促進上。 由于海南東線高速公路在東北部地區(qū)并未貼近濱海沿海岸線走，東銅鼓嶺 東郊椰林 宋氏故居 文昌孔廟 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 20 線不東，使得文昌未能融入海南的主體交通網(wǎng)絡，導致城市偏于一隅，旅游資源開發(fā)遲緩，甚至已開發(fā)的旅游景點游客下降，如東郊椰林，出現(xiàn)了邊緣化趨勢。 文昌衛(wèi)星發(fā)射中心 海南文昌衛(wèi)星發(fā)射中心的建設及投入使用，將進一步提升海南影響力，并將填補航天主題公園的國內(nèi)空白。 ? 經(jīng)中國民航總局批準，海南成為中國首個開放第三、第四、第五航權的試點省份，此外，還提供海南中途分程權 —— 允許外航經(jīng)營至海南的國際航線延伸到內(nèi)地除京滬穗以外的城市。三亞和海口已經(jīng)成為全國旅游重點城市中，旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占整個城市國民生產(chǎn)總值（ GDP）比重排列在前兩名的城市。 2020年全年入境旅游人數(shù)達 億人次，增長 ％，其中入境過夜旅游人數(shù)達 5472 萬人次，增長 ％；旅游外匯收入達 419億美元，增長 ％；我國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。 項目建成后，至 2020 年，規(guī)劃區(qū)總人口約 5 萬人（其中當?shù)鼐用?、日過夜游客 、中長期度假居住人口 萬人、服務人口 萬人），年接待游客總人數(shù)為 800 萬人次，其中觀光游客人數(shù)為 500萬人，接待過夜人數(shù)為 300萬人。海南文昌銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)處于濱海旅游帶的顯要位置，是濱海旅游帶的重要組成部分。在 984 種植物中海南特有種：海南蘇鐵、茶槁楠、古山龍、海南青牛膽、瓊刺欖、草豆蔻、林仔竹（山竹仔）大澳灣 小澳灣 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告