【正文】 區(qū)的外圈服務(wù)區(qū)域。整個(gè)工程將分為二期進(jìn)行建設(shè)。 4． 4． 3 廣州市的社會經(jīng)濟(jì)狀況 作為珠三角的核心城市，廣州市的經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)增長始終位于全國前列。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國家樂觀。地 帶性植被為南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。全市水域面積 ，占全市土地面積的 10%。項(xiàng)目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在 0℃以上。在具體規(guī)劃上，根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開發(fā)時(shí)序，第一期工程占地 800畝（計(jì)533333 M 2），位于場地的中北片，主要建設(shè)展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。 3． 4． 4 項(xiàng)目市場開發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進(jìn)。 中田國際汽車城的成立將 會給當(dāng)?shù)厣踔翉V州帶來巨大的社會和經(jīng)濟(jì)效益。 3． 4 項(xiàng)目的市場定位、競爭對手及市場策略 3． 4． 1 市場定位：立足廣州，面向珠三角，輻射華南 廣州市中田國際汽車城項(xiàng)目是在充分研究我國和廣州市汽車市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，順應(yīng)我國加入 WTO后的汽車市場發(fā)展趨勢，響應(yīng)廣州市發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策而作出的重要舉措。同時(shí)允許外商合資設(shè)立汽車連鎖店，到 2020年取消連鎖店不能超過 30 家以及外方不能控股的限制。汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和 升級的機(jī)遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；?、大型化、規(guī)范化的汽車市場會逐漸取代分散無序的汽車賣場。在微觀消費(fèi)政策上，政府鼓勵(lì)私車消費(fèi)的政策逐漸出臺，如各種稅費(fèi)的降低，汽車上牌手續(xù)的簡便化等，都會極大促進(jìn)汽車市場的發(fā)展。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進(jìn)行交通運(yùn)輸建設(shè)，改善用車環(huán)境，推動(dòng)汽車消費(fèi)。除自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高外，臨近的珠江三角洲其他地級市均為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，該地區(qū)整體消費(fèi)水平高，是廣東乃至全國汽車普及的領(lǐng)頭雁。 3． 2． 2 廣州市汽車市場的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢 發(fā)展優(yōu)勢 ◆市場優(yōu)勢。 ◆以高中低結(jié)合，中檔轎車為主體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，很多車行屬臨時(shí)建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場，增加了市場整治難度。有南方進(jìn)口汽車城，占地 方米，具有保稅經(jīng)營優(yōu)勢，但功能較單一，以進(jìn)口車為 主。是廣東省最大的輕客和 輕卡市場，該板塊自發(fā)形成，臨時(shí)建筑較多。其中，較具有代表性的整 車市場分布在機(jī)場路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。在停車難，交通堵塞，消費(fèi)政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。 據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最新的統(tǒng) 計(jì)資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國之先，提前進(jìn)入汽車普及時(shí)代。而廣東汽車保有量達(dá) 200萬輛，比上年增長 16％，居各省、直轄市之首，其中私人汽車保有量達(dá) 105萬輛，同比增長 ％，占全省汽車保有量的 ％。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過來促進(jìn)汽車行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，我國居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費(fèi)提供了前提。 基于汽車行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，國家積極出臺相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。這些已成為很多城市汽車市場的問題。 ◆汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。為大多數(shù)資金實(shí)力較弱，銷量較小的企業(yè)所采用。 按照國際慣例，以一個(gè)國家私人用車在汽車保有量中超過 50％，年消費(fèi)量中超過 70％作為私人汽車消費(fèi)時(shí)代來臨的標(biāo)志，中國珠三角和長三角的一些城市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)時(shí)代。 從對國民經(jīng)濟(jì)影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來越突出。項(xiàng)目鄰近廣州新白云國際機(jī)場、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環(huán)線、白云大道、 106國道、 105國道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場的建設(shè)、發(fā)展。 2． 3． 2本項(xiàng)目的主辦企業(yè)中田集團(tuán)有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績作基礎(chǔ)。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車市場的作用。而且隨著廣州汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車集散、交易中心的功能將會得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。 2． 2． 2項(xiàng)目的建設(shè)對推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。 當(dāng)前，市場上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。 項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。 1． 3． 7 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前 ） %，（所得稅后） %；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年，（所得稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%）：（所得稅前） 71005萬元，（所得稅后）9627 萬元。 1． 3． 4 公用工程 項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 10 10 107 國道、京珠高速公路、機(jī)場高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過，交通便利。但目前，這一地區(qū)的汽車市場規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。近年來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、車價(jià)降低、入世等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車交易額呈“井噴”式增長，而且廣州在國內(nèi)的汽車集散中心的地位日益確立。另外 10公頃為后續(xù)項(xiàng)目用地。流動(dòng)資金貸款 87563 萬元，固定資產(chǎn)投資貸款 87563萬元。綜合評價(jià)，項(xiàng)目可行。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2． 2． 1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補(bǔ)了市場的空缺，具有強(qiáng)大的競爭力。這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類市場的空缺，與其它市場形成了錯(cuò)位競爭，從而有著強(qiáng)大的競爭力。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。這種狀況對整個(gè)廣州汽車銷售都帶來不利影響，甚 至影響了廣州汽車市場的整體形象。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過程中，得到了來自各方面的熱情關(guān)心和支 持。 2． 3． 5項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。 300萬輛的年產(chǎn)量使得我國成為世界第六汽車生產(chǎn)大國。有關(guān)專家根據(jù)國際通行的預(yù)測模型，預(yù)測我國 2020年將進(jìn)入汽車普及時(shí)代，推斷汽車社會 即將來臨，（注：汽車社會是日本專家上世紀(jì) 70年代提出來的，即以汽車普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時(shí)代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會節(jié)奏明顯加快等）。以一汽、二汽和上汽等大汽車集團(tuán)為代表，該方式有利于加強(qiáng)對市場的參與和控制，加強(qiáng)與顧客聯(lián)系，提高品牌知名度； 。因此，隨著我國世貿(mào)條款的逐步實(shí)施，國外汽車巨頭必然進(jìn)入我國搶占汽車貿(mào)易市場，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競爭力的汽車貿(mào)易服務(wù)模式對我國汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。目前 的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場規(guī)劃；臨時(shí)建筑、假坑騙和占道經(jīng)營的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場，市場管理混亂等等。 ◆政策優(yōu)勢。我國經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，國家實(shí)行積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車業(yè)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿Α？梢?，汽車產(chǎn)業(yè)對整個(gè)社會具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果。 在保有量方面，據(jù)有關(guān)資料顯示， 2020年廣州市汽車保有量達(dá) 53萬輛，比 2020年增長 29％。 ◆汽車行業(yè)市場基礎(chǔ)好，發(fā)展后勁足，輻射范圍廣，處在快速發(fā)展的黃金時(shí)期。在 另一項(xiàng)城調(diào)隊(duì)的 1萬戶家庭調(diào)查顯示，未來一年計(jì)劃買車家庭占被采訪戶的 ％，這表明盡管由于用車成本高等原因，廣州市每百戶家庭汽車擁有量不及深圳等市，但廣州市人均可支配收入高，汽車消費(fèi)市場潛力巨大。 廣州市現(xiàn)有 200 多戶整車銷售店和約 2020戶中小型汽車配件和用品店散布在各區(qū)街道，相對集中分布在市區(qū)內(nèi)環(huán)路內(nèi)及其外側(cè)一帶。 。 。 現(xiàn)有市場大多分布在市區(qū)交通繁忙地段，增加了城區(qū)交通壓力，影響了城市景觀?，F(xiàn)有汽車銷售市場的經(jīng)營主體包括國有資本、集體資本、民營資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時(shí) 運(yùn)作的多主體競爭格局。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020 年 1－ 7月份，廣州市共銷售汽車約 ，其中有 萬輛銷往珠三角其他地區(qū)，表明廣州市汽車銷售主體仍是以本地銷售為主體，但珠三角市場已經(jīng)成為廣州市汽車市場的重要組成部分，成為各商家銷售量的增長極。廣州位于廣東省中部，地處珠江三角洲腹地，毗鄰港澳，東南與西南分別與深圳和珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)近鄰。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到22200 元和 9450 元，人們生活達(dá)到比較富裕階段。隨著汽車生產(chǎn)的發(fā)展，鼓勵(lì)私家車消費(fèi)政策的實(shí)施，汽車流通領(lǐng)域必然迎來新的發(fā)展機(jī)遇，汽車市場將會成為廣州市流通業(yè)創(chuàng)新的重點(diǎn)。 3． 2． 3 廣州市汽車市場發(fā)展趨勢 隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，政府對汽車行業(yè)的日益重視和扶持，廣州市必將進(jìn)入私人汽車消費(fèi)普及的時(shí)代，廣州市汽車市場面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)銷量會不斷提高，生產(chǎn)工藝不斷改進(jìn)，新車型和品種不斷問世，汽車文化深入人心。按中國加入世貿(mào)的承諾，從 2020 年起，汽車進(jìn)口配額每年遞增 15％，至 2020年取消；海關(guān)進(jìn)口關(guān)稅逐漸降低，以轎車關(guān)稅為例，從目前的 80％降至 2020 年 7 月的 25％；零配件進(jìn)口從目前的 30％降至2020年的 8％ 。汽車服務(wù)業(yè)商機(jī)得到充分挖掘，二手車市場會越來越發(fā)育，汽車服務(wù)業(yè)在服務(wù)內(nèi)容和新技術(shù)運(yùn)用上會越來越改善，電子和信息化技術(shù)運(yùn)用會越來越普遍，以專業(yè)化、綜合化、規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營為主流的市場模式越來越得到廣泛的認(rèn)可。 3． 4． 3 市場策略：搞活大市場，促進(jìn)大流通，發(fā)揮大效益 廣州市汽車市場發(fā)展是廣州市大商業(yè)、大流通、大市場的重要組成部分，是鞏固廣州市作為華南地區(qū)商貿(mào)中心地位的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。為此，在具體市場策略上，將走規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創(chuàng)建一個(gè)打破地區(qū)、行業(yè)、所有制界限的新型營銷體系，建設(shè)成為華南地區(qū)乃至中國最大型的整車及零配件汽車貿(mào)易集散地之一。即將中田國際汽車城發(fā)展成為高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的超大規(guī)模的汽車物流中心。 4． 2． 3 氣溫 廣州常年常夏無冬，年平均氣溫為 ℃ ~℃，一月平均氣溫℃， 7月平均氣溫 ℃。 4． 2． 6 水資源 廣州本地水資源較少，人均占有量不高。 4． 2． 9 植被 廣州市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物 種值提供良好的生態(tài)環(huán)境，生物種類繁多，生長快速。根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評估，中國在 2020年的經(jīng)濟(jì)增長率為 %，其增長主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的內(nèi)需拉動(dòng)，大幅度地抵消了全球經(jīng)濟(jì)不景氣對外銷的影響。近年來，珠三角各市的政府都積極和有計(jì)劃地培植策略 性的高新科技產(chǎn)業(yè)，使之成為主導(dǎo)工業(yè)，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，珠三角的發(fā)展前景一片光明。 第五章 工程建設(shè)方案 5． 1 項(xiàng)目組成及場地規(guī)則 5． 1． 1 項(xiàng)目組成 本項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 ，其中：工程占地 公頃，預(yù)留后續(xù)項(xiàng)目用地 10 公頃。內(nèi)圈中布置集中式汽車展廳，各自功能獨(dú)立又有機(jī)相連的汽車 3S品牌店，汽車銷售店、綜合營業(yè)廳、培訓(xùn)中心等，形成一個(gè)較為完整的展覽、銷售、服務(wù)功能區(qū)。其他的有貨流，主要考慮借助主環(huán)路出入保稅倉庫及物流中心。 5． 3 總圖布置 5． 3． 1 總圖概況 XX 國際汽車城的規(guī)劃設(shè)計(jì)由廣東海外建設(shè)勘察設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，總建筑面積 606500M2；綠化面積 650000M2，建筑占地面積 556500M2，設(shè)計(jì)的原則包括： （ 1）定位為華南地區(qū)領(lǐng)先的，大規(guī)模、高檔次、可以提供汽車商貿(mào)、修配、游戲、娛樂等多種功能的綜合汽車城。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開，方便顧客前往洽談生意。 （ 9）物流中心、保稅倉庫 三個(gè)單獨(dú)設(shè)置的物流中心，以及面積達(dá) 5000M2 的保稅倉庫，位于場地的東南角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路依次布局，周邊環(huán)境優(yōu)美，貨流交通方便，為各個(gè)園區(qū)提供倉儲，物流服務(wù)。加油站、易燃品倉庫應(yīng)遠(yuǎn)離人流密集地布置。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、賽車場的噪音、商品的包裝材料。 7． 2 治理措施 7． 2． 1 廢水治理 飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進(jìn)行過濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。污水處理規(guī)模按 330m3/d設(shè)計(jì)。污水經(jīng)處理站處理后，達(dá)到國家有關(guān)污水排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政排污管道。 6． 2 給水 項(xiàng)目用水主要為汽車維修、維護(hù)用水，職員生活用水，服務(wù)設(shè)施用水及綠化、道路清潔用水。 （ 5）配件及用品市場 汽車配件及用品市場，位于 105國道分割的西側(cè)場地內(nèi)，交通便捷，方便顧客光臨，建筑總面積有 80000M2，主要采用連排式商業(yè)鋪面，層數(shù)為兩層，擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的廣州最大的汽車配件及用品市場之一。主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。 5． 2． 2 地形地貌