【正文】 的公司。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 潤按各業(yè)主原先有之管理份額比例分配與該等業(yè)主。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于10%的業(yè)主可合法召開特別會議。 8. 委派代表的文件須于開會前 24 小時內(nèi)交予管理者。 甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松绫０矄T守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。 3)． 準(zhǔn)備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統(tǒng)計表等。 B． 寫字樓接管驗收的程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2)． 在預(yù)驗收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回 給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。 3)． 各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。 （ 2） 技術(shù)方面資料。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。 （ 7） 開關(guān)： 1)． 安裝牢固，目視蓋板無損壞； 2)． 開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。 4)． 增強保安力量，加強對施工人員的管理監(jiān)督，避 免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來安全隱患。 （ 2） 業(yè)主需簽署或填寫的文件 〈〈入伙文件簽署發(fā)放確認(rèn)表〉〉、〈〈收樓書〉〉、〈〈遺漏項目報告〉〉、〈〈業(yè)主登記表〉〉、〈〈區(qū)域防火責(zé)任書〉〉、〈〈業(yè)主公約〉〉承諾書等。要編制好檔案目錄，然后存放箱、柜中，并對應(yīng)目錄將 箱柜編號，以方便查找?！础捶ㄈ舜硎跈?quán)委托書〉〉 /董事會會議記錄（授權(quán)委托） * （ X）。 （ 3）接收鎖匙 業(yè)戶接收鎖匙，應(yīng)立即檢查單元內(nèi)各種設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)損壞或不妥，須在〈〈遺漏項目報告〉〉內(nèi)作細(xì)描述，并于當(dāng)日內(nèi)交回管理處。 4)． 禁止在大廈公共地方，如走廊、樓梯間堆放雜物，不準(zhǔn)亂涂、亂劃、亂貼。 6)． 業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修及進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵照《裝修指南》的有關(guān)規(guī)定辦理。外來人員進(jìn)入大廈應(yīng)向大堂門衛(wèi)登記。 5)． 廣場內(nèi)禁止飼養(yǎng)家畜、家禽。 5)． 司機離開所屬車輛時，必須鎖好車門窗，車內(nèi)物件停車場不予保管，易燃、易爆、劇毒物品嚴(yán)禁帶 入場內(nèi)；帶貨車輛貨物不予保管。 3)． 嚴(yán)禁 將垃圾、菜葉渣等雜物投入廁所馬桶或下水道地漏，以防止造成管道堵塞。 2)． 如發(fā)現(xiàn)可疑人員或現(xiàn)象，請向廣場管理處或派出所報告。 4)． 嚴(yán)禁關(guān)閉或損環(huán)安全疏散指示燈、牌、事故照明或消防標(biāo)志。 2)． 電梯機房、空調(diào)機房、水泵房、變配電房、消防控制中心、發(fā)電機房等設(shè)備機房除業(yè)務(wù)主管部門外，未經(jīng)許可任何單位或個人不得擅自進(jìn)入，以確保供水、供電設(shè)備正常運作。 （ IV）電話：大廈各單元內(nèi)已安裝好直線電話插座，請向電話公司申請開通，管理處可代辦。 （二）物業(yè)簡介（略） （三）收樓及入住須知 （ 1） 收樓手續(xù) 業(yè)戶在律師樓 /發(fā)展商租售 部門簽妥樓契 /租約及繳交各類按金及費用后， 律師樓會發(fā)出〈〈收樓證明書〉〉（收樓紙），業(yè)戶可持此文件到管理處安排接收物業(yè)。 資料收集后，要進(jìn)行整理，把一些有用的、符合實際情況的保留起來，去掉那些重復(fù)的、無用的資料。 （ 1） 需驗明的文件或資料。 2)． 嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 6． 3 跟進(jìn)工程遺漏的管理 ： 工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面的工程質(zhì)量問題?？蛇x擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。 （ 3） 墻面： 1)． 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬； 2)． 塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直； 3)． 外墻在：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。 1)． 項目批準(zhǔn)文件； 2)． 用地批準(zhǔn)文件； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松炇战Y(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。 1)． 驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收，對寫字樓的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗。驗收計劃應(yīng)包括項目概況、接管原則、驗收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容。 由物業(yè)部，工程部及公司有關(guān)人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應(yīng)在驗收前完成以下工作： 1)． 提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個寫字樓內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備 的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下良好的基礎(chǔ)。建立一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。 二． 公約適用中華人民共和國法律和深圳市地方法規(guī)。 6. 如投票數(shù)相等，主席可投第二票或決定性的一票。管理者、業(yè)主委員會 或占該發(fā)展項目管理份額不少于 10%的業(yè)主可召開特別大會，以便討論或決定關(guān)于該土地及 /或該發(fā)展項目的事項，或為全體業(yè)主的利益就該土地及該發(fā)展項目的保養(yǎng)及管理向管理者提供意見。保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金或其余額應(yīng)在政府土地批文到期前根據(jù)當(dāng)日每一業(yè)主持有管理份額數(shù)目，按比例無息分配。在該等訴訟中，管理者將無可置疑地被視為代表整體業(yè)主的代理人。該筆款項不可用作支付業(yè)主根據(jù)本公約項下應(yīng)付之管理費用。在例外情況下，如果管理者認(rèn)為合理，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。 （ 11） 本公約第五章第二、 1.（ 22）及（ 25）條所提及的保險金（若有）。 （ 3） 為該發(fā)展項目的恰當(dāng)及有效管理而由管理者決定應(yīng)購置或租用的所有必需之設(shè)備、機械、車輛的費用。該預(yù)算應(yīng)顯示該發(fā)展項目總體上在管 理與維護(hù)方面的估計開支（包括管理者酬金）和估計收入。 f. 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項目的管理和維護(hù)職責(zé)。 （ 34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使該發(fā)展項目有妥善管理和維修。 （ 28）采取方法執(zhí)行和監(jiān)察各業(yè)主及用戶遵守及履行本公約的條款，包括但不限于以下方法： a. 在該發(fā)展項目內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違 約情節(jié)； b. 勸告或以書面通告違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后 14 天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，帶同或不帶同工人進(jìn)入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)的行動。投保應(yīng)根據(jù)業(yè)主各自的投保權(quán)益，以管理者的名義代表管理者本身及業(yè)主投保，管理者統(tǒng)一支付保費以使該等保險有效。 （ 16）以高標(biāo)準(zhǔn)維持并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該發(fā)展項目使用者能滿意地享用該發(fā)展項目。如果有電梯及自動扶梯，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。 （ 3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。管理者的首屆任期為 二年，由 *年 *月 *日至 *年 *月 *日止。如仍不足以 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二十六． 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準(zhǔn)許的車輛的用途，不得放置貨物或其他物件，并應(yīng)遵守停車場規(guī)則。 十八． 各業(yè)主不得在天臺架設(shè)或安裝獨立天線（包括接收衛(wèi)星電視之金屬碟）或容許獨立天線伸出該發(fā)展項目任何部分。 十三． 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行該發(fā)展項目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及其他由管理者按照管理需要而制定的規(guī)則。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主對 因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此引起的額外或增加的保金對其他業(yè)主須負(fù)有責(zé)任。前業(yè)主如未能付清其應(yīng)付的管理費用及其他有關(guān)費用，管理者有權(quán)向前業(yè)主及 /或承讓人追討。 17． 本公約所載第一業(yè)主的其他權(quán)利。 10． 第一業(yè)主有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下將管理份額重新分配或作出更改或其他第一業(yè)主認(rèn)為合適的安排，并有權(quán)以第一業(yè)主的名義簽署任何有關(guān)文件，而無須其他業(yè)主同意。所有有關(guān)更改、修訂、增訂或改動并不賦予任何業(yè)主向第一業(yè)主提出訴訟的權(quán)利。 4． 第一業(yè)主有權(quán)隨時將發(fā)展項目及該土地第一業(yè)主原擁有使用權(quán)的任何部分劃出或指定或重新指定為額外公共地方或公眾行人或汽車通道，并可立約聲明，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該發(fā)展項目權(quán)益的人同意。 三． 每個業(yè)主對其單 元有全權(quán)之處理權(quán)，包括出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他業(yè)主或?qū)υ摪l(fā)展項目有其他任何權(quán)益的人士同意，但該處理須明確地受中華人民共和國之有關(guān)法例及本公約限制和保障。 20．“業(yè)主大會” 指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會。如果該單元已被合法抵押，則“業(yè)主”應(yīng)包括該抵押人和受押人；擔(dān)以上述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才算是業(yè)主。 6．“裝修規(guī)則” 指管理者（如以下定義）就各業(yè)主在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建、拆卸及裝飾等所作的規(guī)定。 本公約由以上當(dāng)事人簽署后即時生效，該發(fā)展項目的其他業(yè)主亦將會簽署此管理公約附錄二的承諾書同意遵守此公約，因此該發(fā)展項目的所有業(yè)主（不論現(xiàn)在或?qū)恚┚鶗艿奖竟s的各條文的約束。 （ 3） 檢查跟進(jìn)寫字樓已簽批的工程合約的進(jìn)度，詳細(xì)了解寫字樓工程設(shè)施系統(tǒng)情況。 施工建設(shè)階段的介入主要工作： 從物業(yè)管理的角度與施工管理。在參加工程項目的會議時，提出管理上的有關(guān)建議： （ 1） 規(guī)劃設(shè)計和建筑計劃能否滿足未來客戶的要求。 B．經(jīng)營管理 （ 1） 租賃服務(wù)：處理寫字樓具體的租賃工作，如租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約、協(xié)調(diào)及處理投訴等。 （ 2） 自管與專業(yè)公司相結(jié)合：開發(fā)商自行管財務(wù)、人事、營銷等，而專業(yè)性、技術(shù)性的如保安、保潔、綠化、機電維護(hù)等由專業(yè)公司負(fù)責(zé)日常運行及保養(yǎng)工作，為客戶提供專業(yè)的服務(wù)。寫字樓為招攬客戶，在注重寫字樓外在良好的建筑 形象的同時，內(nèi)部都配備有先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松蠖鄶?shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外型雄偉、裝飾考究，建筑外型有自已獨特的風(fēng)格，這些都成為業(yè)主或客戶成功的象征。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3．寫字樓管理模式 3． 1 自管型 （ 1） 自建自管模式：即開發(fā)商由建筑施工在工程完工后，自行組建物業(yè)公司，進(jìn)行日常經(jīng)營與管理，對本身物業(yè)情況熟悉， 資料齊全，欠缺管理的專業(yè)化。 （ 4） 前臺服務(wù)：提供前臺問詢服務(wù)，接等客人并提供打字、傳真、影印、訂票服務(wù)等。 規(guī)劃設(shè)計階段的介入主要工作： 從物業(yè)管理的角度參與寫字樓規(guī)劃設(shè)計方案研究工作 .密切與設(shè)計師、建筑師以及其他相關(guān)的專業(yè)人員的聯(lián)系，審閱、復(fù)查所有有關(guān)寫字樓的設(shè)計圖紙和施工計劃，并從物業(yè)管理的角度提出 建議。 （ 7） 檢驗和評價車庫、停車設(shè)施的設(shè)計，提出未來管理的建議，如計費系統(tǒng)、出入控制系統(tǒng)、車位配置等。 （ 2） 智能化寫字樓基本設(shè)施的需求，包括為安裝先進(jìn)的電腦管理等系統(tǒng)提供意見。 第一業(yè)主就該項目內(nèi)的兩幢住宅樓、兩幢商務(wù)公寓樓、六層裙樓、外圍廣場、停車場及設(shè)施保留另訂管理公約及其他有關(guān)契約的權(quán)利，并可就該發(fā)展項目各建筑物、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的個別獨立管理、協(xié)調(diào)保養(yǎng)、維修訂立個別管理公約，以便發(fā)展項目內(nèi)各業(yè)權(quán)擁有者共同遵守。 5．“外墻” 指該發(fā)展項目的所有或部分外墻。 13．“業(yè)主” 指對每個單元擁有或共同擁用使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓（包括但不限于變賣、贈與及互易等）人。 19．“業(yè)主委員會” 指各業(yè)主于按照本公約不時召開的業(yè)主 大會上委出或選出的業(yè)主委員。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該發(fā)展項目的每個部分。惟第一業(yè)主于使用此項權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。但上述更改、修訂、增訂或改動須事先獲得有關(guān)政府當(dāng)局的批準(zhǔn)。 9． 第一業(yè)主有權(quán)將該發(fā)展項目的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻(xiàn)給國家，而無須其他業(yè)主同意。 16． 第一業(yè)主可就該發(fā)展項目任何部分另行訂立分契及其他有關(guān)管理該發(fā)展項目的契約，惟該分契及契約不得抵觸本公約的條款。在承讓人簽署之承諾書生效前，如該承讓人對第一業(yè)主或其他業(yè)主造成任何損失，該承讓人及前業(yè)主均須共同分別負(fù)責(zé)賠償?shù)谝粯I(yè)主及 /或其他業(yè)主。 八． 各業(yè)主不得做出與本公約相違背，而使該發(fā)展項目的保險（若有）在為無效或令該等保險（若有）的保金提高的行為。 十二． 各業(yè)主不得在該發(fā)展項目內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)作出或容許或容忍其他人士作出對其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為或疏忽行為，并須負(fù)責(zé)修復(fù)或彌補因此而引致的任何損失或 一切費用及支