【正文】 ................................................................................... 65 參考文獻(xiàn) ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。不良資產(chǎn)處置 業(yè)務(wù)作為新、老業(yè)務(wù)的交叉點(diǎn)是元盛公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的重中之重。為此，深圳發(fā)展銀行（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)展銀行”）對(duì)其全資子公司 —— 深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司（現(xiàn) 已更名為深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司）提出了盤活資產(chǎn)、回收投資、分業(yè)經(jīng)營(yíng)的總體要求。作者力爭(zhēng)通過(guò)本論文的研究，實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)方面的目標(biāo)： （ 1）全面梳理和深刻剖析元盛公司發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，面臨的困難、發(fā) 展的機(jī)遇等，為業(yè)務(wù)重組這一戰(zhàn)略的提出提供深厚的背景支持； （ 2）根據(jù)元盛公司面臨的內(nèi)外部環(huán)境，從實(shí)際出發(fā)，研究元盛公司業(yè)務(wù)重組的方案，從根本上解決元盛公司的生存和發(fā)展問(wèn)題。第四章是關(guān)于元盛公司現(xiàn)有沉淀資產(chǎn)的處置及以物抵債資產(chǎn)的處置方案設(shè)計(jì)。 表 11 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限 公司歷史沿革情況表 時(shí) 間 公司名稱 注冊(cè) 資本 經(jīng)營(yíng)范圍 198 10 199 7 深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司 600 萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)業(yè)務(wù) 199 7 199 1 深圳市元盛實(shí)業(yè)公司 2101萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營(yíng)、專賣、專控商品及限制項(xiàng)目） 199 1 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司 2101 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 8 8 20xx、 5 萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營(yíng)、專賣、?？厣唐芳跋拗祈?xiàng)目）；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資 質(zhì)證方可從事經(jīng)營(yíng)） 20xx、 5 20xx、 6 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司 2101萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營(yíng)、專賣、?？厣唐芳跋拗祈?xiàng)目）；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資 質(zhì) 證方 可從 事 經(jīng)營(yíng)）；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 元盛公司發(fā)展歷程 元盛公司自成立至今可分為目標(biāo)迥然不同的三個(gè)歷史階段。元盛公司的一切開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就此停止下來(lái)，直到1996 年，整個(gè)公司基本上處于停頓狀態(tài)。由于原投資的土地嚴(yán)重貶值，發(fā)展銀行無(wú)法承受硬性處置帶來(lái)的巨額虧損。其中深圳 1個(gè)，即深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司；上海兩個(gè)，即上海銀濤高爾夫有限公司和上海元盛房地產(chǎn)有限公司；大連兩個(gè)，即大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司和大連 銀寰房地產(chǎn)有限公司。然而，項(xiàng)目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。 20xx 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價(jià) 100 萬(wàn)元，已收回 80 萬(wàn)元，虧損近 1800 萬(wàn)元。認(rèn)同這一觀點(diǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可謂少之又少。 近期政府管理部門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱的擔(dān)心。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個(gè)普通投資者購(gòu)買后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢(shì)必影響國(guó)家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 20xx 年，在深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開(kāi)發(fā)企業(yè) 151 家，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)第 44 名。 20xx 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國(guó)土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺(tái)了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融服務(wù)多元化將給中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度帶來(lái)重大影響。實(shí)際上，主管部門對(duì)發(fā)展銀深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 20 20 行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運(yùn)。但同時(shí)，發(fā)展銀行所處金融行業(yè)這一特殊背景，業(yè)務(wù)范圍較窄，處置方式多集中在拍賣上，并因各種因素所限，拍賣所能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益相對(duì)其它處置方式來(lái)說(shuō)較低，發(fā)展銀行亦在積極探求以物抵債房地產(chǎn)處置的新渠道。相比較分析，深圳其他數(shù)十個(gè)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備逐年增加。 從深圳每年進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審中，可以看到元盛公司在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位。 第一種戰(zhàn)略選擇是保守和被動(dòng)的。因此，元盛公司尚不能根據(jù)主觀臆斷而做出與國(guó)家法律法規(guī)相違的選擇，否則，發(fā)展銀行將面臨國(guó)家有關(guān)主管部門的嚴(yán)厲懲罰，如停止配股資格等，這將大大影響整個(gè)發(fā)展銀行的發(fā)展。同時(shí)，配合業(yè)務(wù)重組的需要，改革現(xiàn)有企業(yè)體制，提高元盛公司的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，做好分業(yè)與不分業(yè)的雙重準(zhǔn)備。發(fā)展銀行雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)信譽(yù)，無(wú)形中 為元盛公司塑造了一個(gè)良好的社會(huì)形象。 截至今年 10 月份，元盛公司已還清在其它銀行的所有借款，無(wú)償還外債之憂。據(jù)了解，新橋投資的成名之役是 1999 年擊敗匯豐銀行，一舉收購(gòu)了韓國(guó)第一銀行 51％的股權(quán)，這是亞洲金融危機(jī)以來(lái)首例外資控股亞洲大型商業(yè)銀行的案例。 因多年進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、處置方面的工作，與房地產(chǎn)行業(yè)管理部門、法律部門等建立了良好的關(guān)系，溝通渠道暢順。但固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)作為資產(chǎn)管理能力的指標(biāo) [4]。 獲利能力分析 （ 1）近三年的比率指標(biāo)（詳見(jiàn)表 25） 表 25 元盛公司近三年獲利能力 指標(biāo)比率表 年度 比率項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 銷售凈利潤(rùn)率 % 總資產(chǎn)收益率 股東權(quán)益報(bào)酬率 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 31 31 注：銷售凈利潤(rùn)率 =稅后凈利潤(rùn) /銷售額；總資產(chǎn)收益率 =稅后凈利潤(rùn) /總資產(chǎn)；股東權(quán)益報(bào)酬率 =稅后凈利潤(rùn) /股東權(quán)益。那么，為什么過(guò)去元盛公司不制訂和實(shí)施科學(xué)合理的現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)規(guī)范其投資、經(jīng)營(yíng)行為呢？究其根源，是元盛公司管理體制和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制存在著嚴(yán)重弊端，具體表現(xiàn)為： 盡管元盛公司是符合《中華人民共和國(guó)公司法》規(guī)定而注冊(cè)登記的有限責(zé)任公司，但其實(shí)質(zhì)仍是深圳發(fā)展銀行的全資子公司，深圳市建昭投資發(fā)展有限公司 不過(guò)是深圳發(fā)展銀行工會(huì)投資興辦的企業(yè)。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準(zhǔn)備，但如果不妥善解決元盛公司的問(wèn)題，深圳發(fā)展銀行最終也會(huì)被元盛公司的虧損所拖累。在以上幾種背景情況下，元盛公司員工隊(duì)伍渙散，大家懷有各種不同的心態(tài)。同時(shí)，正是在這種管理體制下，元盛公司員工缺乏積極主動(dòng)性與創(chuàng)新意識(shí)，誰(shuí)也不愿意冒險(xiǎn)，思維一直停留在幾種保守的資產(chǎn)處置方法上。 作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產(chǎn)中，除了深圳發(fā)展銀行投入的 2101 萬(wàn)元的資本金，還有深圳發(fā)展銀行無(wú)償撥入的 5億余元的資金，在帳面上雖然作為“應(yīng)付款”來(lái)處理，但其實(shí)質(zhì)上就是深圳發(fā)展銀行的所有者權(quán)益資產(chǎn)。 元盛公司管理體制分析 在全國(guó)第一次房地產(chǎn)熱興起的時(shí)候，元盛公司雖然看到了投資獲利的大好時(shí)機(jī)，但由于缺乏一整套嚴(yán)密的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，特別 是對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位模糊不清，投資方向不明確，投資規(guī)?？刂撇蛔?，投資決策缺乏規(guī)范程序等。事實(shí)上，由于企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的高低，取決于企業(yè)銷售收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 30 30 同企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長(zhǎng)間的相互對(duì)比，所以，只有當(dāng)企業(yè)的銷售收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)高于企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長(zhǎng)，企業(yè)才會(huì)有高于行業(yè)平均水平的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率。但與此同時(shí)，因元盛公司的借款中絕大部分為發(fā)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 29 29 展銀行系統(tǒng)內(nèi)債務(wù)，且已停息掛帳，至今尚未 出現(xiàn)很嚴(yán)重的支付不能的情況。但無(wú)論如何，可以預(yù)計(jì)，新橋投資在成功收購(gòu)后定將會(huì)有一個(gè)較大的動(dòng)作，對(duì)元盛公司也將有一個(gè)明確的安排。據(jù)了解，收購(gòu)的框架協(xié)議簽署后，雙方確定一個(gè)為期 90 天的過(guò)渡期，并成立了過(guò)渡期管理委員會(huì)，管委會(huì)的職權(quán)包括全面監(jiān)督、控制風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)銀行經(jīng)營(yíng)層的管理和管理機(jī)制的改善在內(nèi)的各項(xiàng)管理職權(quán)。元盛公司可充分利用作為發(fā)展銀行子公司這一優(yōu)勢(shì)條 件，發(fā)展與其之間的資源、優(yōu)勢(shì)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 26 26 互補(bǔ)關(guān)系，并以此形成元盛公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。元盛公司作為發(fā)展銀行的子公司，雖然鮮為人知，但在元盛公司接觸的客戶群體中，有相當(dāng)數(shù)量的客戶對(duì)元盛公司的金融背景非常感興趣。在戰(zhàn)略構(gòu)想上，若將元盛公司改組為發(fā)展銀行的資產(chǎn)管理公司，將會(huì)受到較大的政策方面的制約，但如果將元盛公司改組為以物抵債不良資產(chǎn)處置中心，元盛公司受托處置、經(jīng)營(yíng)包括發(fā)展銀行在內(nèi)的不同單位或個(gè)人委托的房地產(chǎn)類資產(chǎn)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)和利潤(rùn)分成，不僅能維持元盛公司現(xiàn)有盤活業(yè)務(wù)所必須的開(kāi)支，形成一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而且還為盡快盤活存量資產(chǎn)又不至于形成大范圍虧損奠定良好的基 礎(chǔ)。 第二種戰(zhàn)略選擇是激進(jìn)和冒險(xiǎn)的。 停止對(duì)歷史遺留項(xiàng)目的清理，轉(zhuǎn)向 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 20xx 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20萬(wàn)平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的 36%，利潤(rùn)總額占全市的 %， 銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的%。目前，元盛公司的土地儲(chǔ)備量和土地儲(chǔ)備質(zhì)量較低，基本情況詳見(jiàn)表 16 表 16 元盛公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備一覽表 項(xiàng)目名稱 位 置 用地性質(zhì) 用地面積 (平方米 ) 備注 龍華銀怡花園 深圳寶安區(qū) 工業(yè)自用地 50206 地塊有糾紛 番禺怡建項(xiàng)目 廣州市番禺 工業(yè)用地 576523 尚未過(guò)戶 合 計(jì) 626729 從以上的土地儲(chǔ)備量和土地儲(chǔ)備的地理位置、用 地性質(zhì)來(lái)看，元盛公司已基本喪失了新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面后勁明顯不足。四大國(guó)有商業(yè)銀行因有國(guó)家政策的支持，可將不良資產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓給專門針對(duì)其成立的四大資產(chǎn)管理公司。因此，中國(guó)銀行業(yè)如果仍單一經(jīng)營(yíng)金融產(chǎn)品，不走混業(yè)經(jīng)營(yíng)的路子的話， 將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。從其產(chǎn)生的背景上看，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng) 營(yíng)制度的確立是政府強(qiáng)化金融管理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)金融狀況，抑制了金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大和蔓延。 （ 3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制健全，二手樓交投活躍。 （ 2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺(tái)了一系列政策性強(qiáng)、社會(huì)影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，形成了更為公開(kāi)、透明、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)份額向具有資金實(shí)力和誠(chéng)信度高的企業(yè)集中。 房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 88年得到了迅速發(fā)展、 89 年由于緊縮政策而下滑、 92 年市場(chǎng)放開(kāi)引起的狂熱、 93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、 9 96 年的低速增長(zhǎng)、 97年房改政策及金融配套政策出臺(tái)和 20xx 年土地供應(yīng)的市場(chǎng)化，都對(duì)房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。而大量商品房購(gòu)買者的投機(jī)性購(gòu)買行為最終將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈撥動(dòng)。另?yè)?jù)有關(guān)資料，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)美國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個(gè)百分點(diǎn)。 去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)言 20xx 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。 大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是購(gòu)置了位于大連開(kāi)發(fā)區(qū)的高城山住宅小區(qū) ,然后再銷售出去（實(shí)際是炒樓） , 20xx 年銷售完所有住房后將其注銷，虧損 1300 萬(wàn)元。 上海銀濤高爾夫有限公司前身為上海銀濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 元盛公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作進(jìn)展情況 分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作開(kāi)始后，元盛公司分別于 1996 年和 1997 年先后在名稱上和人事上實(shí)現(xiàn)脫鉤后，元盛公司按照發(fā)展銀行總行確立的“盡快回收投資，實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的工作目標(biāo)，將屬下的資產(chǎn)清理工作分為轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)類、合作開(kāi)發(fā)清理類、確權(quán)類、其它等四個(gè)大類，全面展開(kāi)沉淀資產(chǎn)的清理工作。在此大環(huán)境下，深圳發(fā)展銀行以元盛公司為主體，開(kāi)始著手重新處置已停止多年的項(xiàng)目。 1993— 1996 年：政策與市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不明確，公司暫時(shí)停止運(yùn)營(yíng)。元盛公司正式改造為符合《公司法》登記要求的有限責(zé)任公司。第三章設(shè)計(jì)了元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的若干思路。 隨著我國(guó)加入 WTO 后外國(guó)金融機(jī)構(gòu)的逐漸涌入，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 5 5 營(yíng)的政策面臨巨大挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)有關(guān)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的呼聲越來(lái)越高，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的前進(jìn)步 伐趨緩 [1]。 商業(yè)銀行在中華人民共和國(guó)境內(nèi)不得向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資”。為實(shí)施這一戰(zhàn)略構(gòu)想，論文在分析了元盛公司現(xiàn)實(shí)條件的基礎(chǔ)上，提出了具體的業(yè)務(wù)重組方法。 附錄一 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司近三年資產(chǎn)負(fù)債表 ............ 67 附錄二 元盛公司近三年的利潤(rùn)表及利潤(rùn)分配表 .................... 68 附錄三 20xx 年度深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名前十名 ........ 69 附錄四 深圳市三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)表 ......