【正文】 . 31 項目總投資估算 ........................................................................................................................... 31 經(jīng)濟效益評價 ............................................................................................................................... 33 （二）、大工業(yè)區(qū)物流項目的風險評價 .............................................................................................. 34 發(fā)展物流存在不利的市場因素 .................................................................................................. 34 投資者缺乏發(fā)展物流的信心 ...................................................................................................... 36 缺乏對物流 產業(yè)的統(tǒng)一管理 現(xiàn)代物流業(yè)面臨竟激烈爭 .......................................................................................................... 37 （三）、大工業(yè)區(qū)物流項目綜合評價（結論） ................................................................................. 37 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個?，F(xiàn)代物流產業(yè)的構成包括四個主要行業(yè)： 物流基礎行業(yè)：這個行業(yè)由各種不同的運輸線路以及運輸線路的交匯與節(jié)點所構成的系統(tǒng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 大工業(yè)區(qū)物流 將充分利用 自身 良好的物流產業(yè)環(huán)境，加快發(fā)展 步伐 ，鞏固 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （三）、大工業(yè)區(qū)物流建設的社會經(jīng)濟意義 滿足當?shù)匚锪餍枨? 促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展 龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)占地 170 萬平方公里，區(qū)內 現(xiàn)有工商企業(yè) 30多家，外資在區(qū)內投資的企業(yè)也激劇增加，這些企業(yè)急需物流服務。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。軟件、北大方正等多家著名間同向以階入園協(xié)議，園區(qū)建設正在進行中。 1999 年，深圳市交通局、深圳市投資管理公司先后邀請美國蓋蘭德咨詢公司和日本佐川急便株式會社到深。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。它背靠珠三角，毗鄰香港，地理位置十分優(yōu)越。 隨著美國聯(lián)邦快遞來深開辟國際貨運班線以及南航貨運區(qū)內選址深圳，一個大型航空貨運區(qū)內已初具規(guī)模。這里交 通便捷，陸路至深圳市中心 10 公里，至香港粉嶺 13 公里，疏港公路連接本地區(qū)主要公路干線；疏港鐵路連接港區(qū)和京廣、京九鐵路干線；水路至香港維多利亞港 53 海里。截止 1997 年底總資產達 85 億元，凈資產達 億 元，分別比上年增長 495 和 %。山東省通過一年多時間的宣傳和探索，現(xiàn)已在不同類型的企業(yè) 中開始啟動 “ 優(yōu)化企業(yè)物流管理 ” 試點工作。 在剛剛結束的中國共產黨深圳市第三次代表大會上，廣東省委副書記、深圳市委書記張高麗再次強調要加快物流產業(yè)的發(fā)展，把深圳建設成區(qū)域性物流中心。 深圳出口加工區(qū)隔離設施及海關監(jiān)管設施全部按照海關總署的要求建設。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 “ 十五 ” 期間，深圳將規(guī)劃建設 23 個大型物流項目，借此撐起現(xiàn)代物流中心。通過構筑物流商品信息系統(tǒng)、 EDI系統(tǒng)和交通信息服務專網(wǎng)系統(tǒng)等，建立起物流信息網(wǎng)絡平臺，推動我市物流中心城市建設。據(jù) 1999 年中國倉儲協(xié)會對家電、電子、日化、食品等行業(yè)的 450 家大中型企業(yè)的調查，目前工業(yè)企業(yè)的物流幾乎全部由企業(yè)自理的占 26％，全部委托第三方代理的占 5． 2％，自理與委托相結合的占 6S， 8％。按每年平均 15％的增幅 ； 同時，世界第一大零售連鎖集團 —— 美國沃爾瑪已在深圳福田保稅區(qū)設立的全球采購中心，這標志著沃爾瑪全球采購中心正式落戶深圳。 來自深圳本地，其全球銷售額以每年 200 億美元的速度增長， 國內處大型 連鎖商業(yè)的這種發(fā)展勢態(tài)， 必將 為 深圳 物流 產 業(yè)重造了前所未有的發(fā)展機遇。出口加工區(qū)距 深圳寶安國際機場 60 公里至鹽田國際集裝箱港口、廣深鐵路編組站均約 25 公里，距離文錦渡、羅湖、皇崗等口岸約 40 公里，深（圳）汕（頭）高速公路擦肩而過，一級公路穿行其間。除原有坪山、坑梓電網(wǎng)供電之外，又規(guī)劃建老大屋 110KV變電站一座，裝接容量 3 X 50000KVA。目前，一座功能齊全的、集飲食、住宿、娛爾于一體的通訊網(wǎng)正在建設中。 （ 三 ）、 大工業(yè)區(qū)物流 發(fā)展 的 目標定位 在機遇與挑戰(zhàn)并存的前提下，大工業(yè)區(qū)物流可考慮采用自營（用）物流型式起步，分步實現(xiàn) 公共型物流聯(lián)盟， 其目標定位具有前瞻性。 最后建設成為 公共型物流聯(lián)盟企業(yè)， 通過招商引進物流企業(yè)， 聯(lián)結深圳各大生產制造商、 連鎖商業(yè) 、港口、鐵路、機場等 上游與下游 流通過程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡，履蓋廣東“珠三角”乃至全國戰(zhàn)略要點地區(qū)，聯(lián)系國際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運相結合的多式聯(lián)運的國際物流供應鏈和集散點，實現(xiàn)集裝箱進出口快速集并、中轉、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內初步形成了、區(qū)內物流與區(qū)外物流結合，自營物流與外協(xié)物流結合的 物流聯(lián)盟 產業(yè)。 根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流產業(yè)定位及功能設計，大工業(yè)區(qū)物流產業(yè)的發(fā)展目標可確定為：在今后 5－ 10 年，在投入近 100 億人民幣，近期投入啟動資金 13 億元，構建三個物流平臺（物流設施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺），重點在深圳出口加 工區(qū)的基礎上建設大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟園區(qū)，同時逐步提升大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的容量，用十年時間把外大工業(yè)區(qū)物流建成我國華南地區(qū)采購中心及現(xiàn)代國際物流基地。 （四）、大工業(yè)區(qū)物流功能與需求設計 大工業(yè)區(qū)物流 其功能目標是最大限度地滿足客戶需求。 3. 裝卸搬運功能 這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟 應該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運送等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在經(jīng)營性設施中，應根據(jù)危險品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離。 基礎設施如查驗場地等，宜采用集中布置形式，以便綜合管理服務；查驗場地應靠近大門。 內部道路：一般分為主干道、次干道和支道。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。考慮近期內海鐵聯(lián)運的物流數(shù)量不會很多，園區(qū)可以不考慮建設鐵路專用線。 （ 2）口岸機構服務中心。 （ 6）自營物流設施。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 13）己平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物流設施的基礎場地。 （ 12）海關查驗場地，面積 3 萬平方米左右。 （ 10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設施 1000 平方米。主要供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉儲配送服務。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 ? 物流園區(qū)內要不要建鐵路專用線 國際物流將更多地使用海鐵聯(lián)運方式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。進出通道應考慮與外環(huán)線的直接連接，加快車輛通達；同時要建設與公路貨運站和鐵路貨運站的連接道路。 形態(tài)規(guī)劃布局平面布置形式應充分利用地形條件，有效利用現(xiàn)在的土地面積。總體上，以招商為主，自營為輔。 10. 物流教育與培訓功能 物流聯(lián)盟的運作需要 貨主的支持與理解，通過向貨主提供物流培訓服務，可以培養(yǎng)貨主與物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者的認同感，可以提高貨主的物流管理水平，可以將物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者的要求傳達給貨主，也便于確立物流作業(yè)標準。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 ?，F(xiàn)代的運輸需求就是這樣。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 物流的流量和流向將取決于進入深圳出口加工區(qū)的物流企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、所從事的分撥貨物種類和物流路徑。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 生活配套齊全。 部建成，地下管道鋪設完畢，光纖電纜，寬頻網(wǎng)絡智能信息化工業(yè)區(qū)已初具規(guī)模。 國際物流企業(yè)將利用自己在資金、管理、人才等方面 的優(yōu)勢，參與中國本土物流的建設與發(fā)展，在中國各主要的經(jīng)濟中心建立相應的配送中心，并以此向周邊輻射形成網(wǎng)絡，同時著手建立覆蓋全中國的運輸體系，這也客觀上促進了中國物流業(yè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。同時，隨著人人樂、新一佳、萬佳等大型 連鎖商業(yè)向特區(qū)外擴張，每年從深圳向外省市直接配送的商品總額也在不斷地增長。主要項目有：平湖物流基地、深圳市華南國際集裝箱聯(lián)運中心、西部港區(qū)物流基地、航空城物流基地、深圳市新城市購物中心、深圳市蛇口漁產品批發(fā)交易市場等。這批項目的建 成啟用，可望搭建起貨運現(xiàn)代化、客運高效化、企業(yè)運營集約化，適合現(xiàn)代物流業(yè)需要的綜合運輸平臺。深圳物流業(yè)具有優(yōu)越的資源條件和發(fā)展前景。自去年以來，全球著名跨國物流公司也趨之若鶩，紛至沓來。 為提高辦事效率，深圳市政府成立了深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)、深圳出口加工區(qū)管理委員會，行使市一級經(jīng)濟管理權限。 加工區(qū)的發(fā)展需要，經(jīng)國務院批準，可擴大用地范圍。近年來，工業(yè)生產部門、內貿和外貿部門、交通運輸部門，都加大了發(fā)展現(xiàn)代物流的工作力度，紛紛舉辦學習班、研討會，組織人員到國外培訓考察，指導所屬行業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流方向發(fā)展。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 鹽田港位于深圳市東部，東與大、小梅沙毗鄰，西接沙頭角，南與香港九龍半島隔海相望，北靠橫崗、龍崗工業(yè)區(qū)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 平湖物流園區(qū)：陸路轉運樞紐型物流園區(qū)，依托鐵路，作為發(fā)展公鐵聯(lián)運、海鐵聯(lián)運的中轉功能物流基地，同時也作為經(jīng)鐵路運進深圳的消費性物資的集中供配貨點?！兑?guī)劃》提出 了深圳現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的主要目標： （ 1） 、形成規(guī)模優(yōu)勢，成為深圳經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)； （ 2） 、積極整合物流資源，實現(xiàn)物流系統(tǒng)戰(zhàn)略性功能重組，完善綜合性運輸體系，構建促進高新技術產業(yè)帶發(fā)展的現(xiàn)代物流支撐系統(tǒng)； （ 3） 、構筑物流信息平臺，加速建設和完善深圳國際集裝箱多式聯(lián)運 E DI 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。 系，并將物流產業(yè)作為今后三大支柱產業(yè)之一予以重點扶持。公司注冊資金一億元人民幣，總資產 1． 4 億元，以房地產開發(fā)為主業(yè)，以高科技丁業(yè)園區(qū)和生活配套為開發(fā)重點，以物流運輸、物業(yè)管理、策劃咨詢、商務服務為配套。對處于經(jīng)濟發(fā)展前沿的深圳市及龍崗區(qū)而言，如果把物流成本占 GDP 的比例降得更低， 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫 ， 月更新房地產資料近千個。同時，以 風險投資、參股合作、 融資租賃、管理輸出等多種不同的 物流聯(lián)盟（ 合作 ） 方式，充分利用客戶或合作伙伴固化在物流領域的物流設備、設施等存量資源，擴大物流市場份額，實現(xiàn) ―低成本運營 ‖的經(jīng)營理念。 國內綜合物流園區(qū)占地 2 平方公里，以市場信息、產品配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、商品交易五位一體的 物流聯(lián)盟 模式發(fā)展國內物流。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 物流活動的目的就是通過信息技術與運輸手段，為制造商、供應商、零售商實現(xiàn)“零庫存”的理想 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的