【正文】 結(jié)合區(qū)域特性。 原則二： 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。 原則四： 在營銷中通過何種手段 讓本案作為城市綜合體既有核心形象又能兼顧各自產(chǎn)品特性；在營銷中最大限度金準尋到到各自的客群；同時在 2023年火爆銷售？ 媒體選擇篇 根據(jù)之前的客戶分析： 主要報媒： 是項目推廣的集中投放基地。 項目品質(zhì)：寫字樓、商業(yè)、 LOFT、住宅的明確價值傳達。 渠道動作排布 ： 掃蕩周邊： ?小區(qū)巡展 +社區(qū)廣告投放： 棕南板塊 —— 棕北國際、棕南小區(qū)、盤古花園 玉林板塊 —— 玉林家園、藍天花園、科分院 桐梓林板塊 —— 錦繡花園、銀都花園、中華園 神仙樹板塊 —— 上海花園、中海名城 河心村板塊 —— 河濱印象、濱河花園 航空路板塊 —— 曼哈頓、錦官新城 ? 單位拓展： 寫字樓電梯、地下停車場廣告覆蓋： 威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈、中行大廈、豐德國際、商鼎國際等。 關(guān)鍵步驟： ，蓄積客戶資源 ，針對蓄積反應激烈圈層，利用渠道價格提前消化，集中收網(wǎng)，形成圈層影響。 “ 百變空間 ” 展區(qū)將成為觀眾矚目的焦點。 :58:1421:58Mar2329Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 29日星期三 9時 58分 14秒 21:58:1429 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 29日星期三 下午 9時 58分 14秒 21:58: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 29日星期三 9時 58分 14秒 21:58:1429 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 5套金獎方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎作品用于樓書宣稱，給客戶無限創(chuàng)意啟發(fā)。 CBD建設(shè)專家北京潘石屹、任志強參加本論壇，成都方面以保利高層吳總以及本土地產(chǎn)專家郭總及城市規(guī)劃專家參與。 ?定點區(qū)域掃蕩： 選擇項目周邊區(qū)域重點單位、社區(qū)、大型賣場等，采用小區(qū)巡展、社區(qū)燈箱廣告、地下停車場廣告等形式進行區(qū)域覆蓋，掃蕩客戶。工地圍墻的訴求在 2個層面。無論在媒體渠道的選擇方面，還是在實際銷售過程中的圈層客戶營銷和活動設(shè)計方面。也是本案之二成都市全域競爭的核心價值。樹立起牢牢的整體產(chǎn)品價值。 貴賓化接待服務 《 概念樓書 +產(chǎn)品使用說明書 》 從項目整體、產(chǎn)品設(shè)計兩個角度進行宣傳。 銷售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問來訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強化對置業(yè)顧問的監(jiān)控。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍色部分 理由： 根據(jù)實際項目銷售及市場情況推售，補充貨源。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類似住宅的均價在 8000~12023之間。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結(jié) 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 投資價值 稀缺 產(chǎn)品價值 都市 國際 時尚 產(chǎn)品理解將深入指導我們對各自目標客群的定位。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項目順應市場大好的勢頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績。 項目包括甲級寫字樓（ 76494㎡ ），星級酒庖（ 44644㎡ ），服務式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對外公開推售，預計 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運營， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 望江橡樹林供應產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國店 來福士廣場 區(qū)域內(nèi)可比樓盤橫向比對 09年區(qū)域可比樓盤供應量 46萬方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬方。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 2023年市場存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬㎡ /月）測算，目前的存量銷售周期為 5個月， 市場已屬于中度供不應求的供求關(guān)系。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應量對比統(tǒng)計 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 本項目可抓住 2023年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 望江橡樹林 09年市場表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 華宇蓉國店 該地塊在 2023年底由華宇集團經(jīng)過 60余次舉牌，以1530萬 /畝的單價拍下，成交總價 。 預計 2023年 4月開盤，單價 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應量預估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預估 ?整體供應量將達 38萬平米左右。 ? 項目處于棕南 棕北板塊，盡管板塊內(nèi)競爭產(chǎn)品較小，但預計 2023年國際城南區(qū)域?qū)⒂写罅慨a(chǎn)品面試，市場熱點將停留在國際城南，面臨對項目目標客群的部分分流。 品牌價值研究 企業(yè)品牌價值：地產(chǎn)央企綜合實力品牌價值第一名，中國房企前三 品牌價值爆發(fā)點 ?實力 ?文化運作 ?城市推動力 產(chǎn)品價值 保利中心經(jīng)濟指標 領(lǐng)事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業(yè)街 住宅合計： 925套 loft合計： 1311套 ? 住宅產(chǎn)品的套型和面積符合市場主流需求，并且在二手房交易市場同樣屬于交易量活躍的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 項目的四至邊界 東至人民南路 南至二環(huán)路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優(yōu)勢 O機會 ? 區(qū)域優(yōu)勢：傳統(tǒng)意義上的成都富人區(qū) ， 城市核心區(qū)域升值