【正文】 結(jié)合區(qū)域特性。 原則二： 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。 原則四： 在營銷中通過何種手段 讓本案作為城市綜合體既有核心形象又能兼顧各自產(chǎn)品特性；在營銷中最大限度金準(zhǔn)尋到到各自的客群；同時在 2023年火爆銷售？ 媒體選擇篇 根據(jù)之前的客戶分析： 主要報(bào)媒： 是項(xiàng)目推廣的集中投放基地。 項(xiàng)目品質(zhì)：寫字樓、商業(yè)、 LOFT、住宅的明確價(jià)值傳達(dá)。 渠道動作排布 ： 掃蕩周邊： ?小區(qū)巡展 +社區(qū)廣告投放： 棕南板塊 —— 棕北國際、棕南小區(qū)、盤古花園 玉林板塊 —— 玉林家園、藍(lán)天花園、科分院 桐梓林板塊 —— 錦繡花園、銀都花園、中華園 神仙樹板塊 —— 上海花園、中海名城 河心村板塊 —— 河濱印象、濱河花園 航空路板塊 —— 曼哈頓、錦官新城 ? 單位拓展： 寫字樓電梯、地下停車場廣告覆蓋： 威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈、中行大廈、豐德國際、商鼎國際等。 關(guān)鍵步驟： ，蓄積客戶資源 ，針對蓄積反應(yīng)激烈圈層，利用渠道價(jià)格提前消化，集中收網(wǎng)，形成圈層影響。 “ 百變空間 ” 展區(qū)將成為觀眾矚目的焦點(diǎn)。 :58:0121:58Mar2329Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 29日星期三 9時 58分 1秒 21:58:0129 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 29日星期三 下午 9時 58分 1秒 21:58: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 29日星期三 9時 58分 1秒 21:58:0129 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 5套金獎方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎作品用于樓書宣稱，給客戶無限創(chuàng)意啟發(fā)。 CBD建設(shè)專家北京潘石屹、任志強(qiáng)參加本論壇，成都方面以保利高層吳總以及本土地產(chǎn)專家郭總及城市規(guī)劃專家參與。 ?定點(diǎn)區(qū)域掃蕩： 選擇項(xiàng)目周邊區(qū)域重點(diǎn)單位、社區(qū)、大型賣場等，采用小區(qū)巡展、社區(qū)燈箱廣告、地下停車場廣告等形式進(jìn)行區(qū)域覆蓋，掃蕩客戶。工地圍墻的訴求在 2個層面。無論在媒體渠道的選擇方面，還是在實(shí)際銷售過程中的圈層客戶營銷和活動設(shè)計(jì)方面。也是本案之二成都市全域競爭的核心價(jià)值。樹立起牢牢的整體產(chǎn)品價(jià)值。 貴賓化接待服務(wù) 《 概念樓書 +產(chǎn)品使用說明書 》 從項(xiàng)目整體、產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個角度進(jìn)行宣傳。 銷售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問來訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強(qiáng)化對置業(yè)顧問的監(jiān)控。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍(lán)色部分 理由： 根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目銷售及市場情況推售，補(bǔ)充貨源。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類似住宅的均價(jià)在 8000~12023之間。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀(jì)中心 寫字樓 住宅 投資價(jià)值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價(jià)格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 四大價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)總結(jié) 區(qū)域價(jià)值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價(jià)值 實(shí)力 文化運(yùn)作 城市推動力 投資價(jià)值 稀缺 產(chǎn)品價(jià)值 都市 國際 時尚 產(chǎn)品理解將深入指導(dǎo)我們對各自目標(biāo)客群的定位。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。 區(qū)域價(jià)值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務(wù)區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 在全國： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項(xiàng)目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目順應(yīng)市場大好的勢頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績。 項(xiàng)目包括甲級寫字樓（ 76494㎡ ），星級酒庖（ 44644㎡ ），服務(wù)式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對外公開推售，預(yù)計(jì) 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運(yùn)營， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 望江橡樹林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國店 來福士廣場 區(qū)域內(nèi)可比樓盤橫向比對 09年區(qū)域可比樓盤供應(yīng)量 46萬方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬方。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 2023年市場存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬㎡ /月）測算，目前的存量銷售周期為 5個月， 市場已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計(jì) 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計(jì) 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 本項(xiàng)目可抓住 2023年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務(wù)。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 望江橡樹林 09年市場表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 華宇蓉國店 該地塊在 2023年底由華宇集團(tuán)經(jīng)過 60余次舉牌，以1530萬 /畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià) 。 預(yù)計(jì) 2023年 4月開盤，單價(jià) 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬平米左右。 ? 項(xiàng)目處于棕南 棕北板塊，盡管板塊內(nèi)競爭產(chǎn)品較小，但預(yù)計(jì) 2023年國際城南區(qū)域?qū)⒂写罅慨a(chǎn)品面試，市場熱點(diǎn)將停留在國際城南，面臨對項(xiàng)目目標(biāo)客群的部分分流。 品牌價(jià)值研究 企業(yè)品牌價(jià)值：地產(chǎn)央企綜合實(shí)力品牌價(jià)值第一名，中國房企前三 品牌價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) ?實(shí)力 ?文化運(yùn)作 ?城市推動力 產(chǎn)品價(jià)值 保利中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 領(lǐng)事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業(yè)街 住宅合計(jì)： 925套 loft合計(jì)： 1311套 ? 住宅產(chǎn)品的套型和面積符合市場主流需求，并且在二手房交易市場同樣屬于交易量活躍的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 項(xiàng)目的四至邊界 東至人民南路 南至二環(huán)路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優(yōu)勢 O機(jī)會 ? 區(qū)域優(yōu)勢：傳統(tǒng)意義上的成都富人區(qū) ， 城市核心區(qū)域升值