房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評估概述(存儲版)
【正文】 的公司合作； ? 可以考慮與上市公司或一般國有大公司的合作； ? 不贊同購買公司，除非該公司從成立開始，我司能夠控制各種經(jīng)營行為和風(fēng)險(xiǎn)； ? 不贊同與私人公司或規(guī)模較小、資信較差的民營企業(yè)合作。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。 市場調(diào)研的概念 市場調(diào)研五步驟 確定問題及調(diào)研目標(biāo) 制定調(diào)查計(jì)劃 準(zhǔn)備工具 安排人員 實(shí)施調(diào)查計(jì)劃 調(diào)查數(shù)據(jù)的 審核 、 補(bǔ)調(diào) 、分析 解釋和匯報(bào)調(diào)研結(jié)果 不同階段的發(fā)展商有不同的市場評判標(biāo)準(zhǔn) 可以打造片區(qū)內(nèi)特色產(chǎn)品的項(xiàng)目 市內(nèi)好銷價(jià)高的項(xiàng)目 能實(shí)施創(chuàng)新意識的項(xiàng)目 規(guī)模開發(fā)，可以降低成本并供大眾消費(fèi)的項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目、停車場項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目 第二部分 項(xiàng)目投資決策考慮的主要因素 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析 房地產(chǎn)投資中的成本控制 2. 投資決策需要考慮的因素 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策 土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策 土地的不可控性 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策 項(xiàng)目一旦進(jìn)展受阻，發(fā)展商可通過調(diào)整價(jià)格、戶型、銷售包裝等加以改進(jìn)，但土地的位置、區(qū)域形象、區(qū)域功能、規(guī)劃控制不可更改； 在國內(nèi)，由于發(fā)展商的運(yùn)作水平差異很大，還有土地決策失誤，通過策劃成功的例子；而香港這樣的成熟市場，發(fā)展商的專業(yè)水平趨于社會(huì)平均化，基本上土地決策占項(xiàng)目成功與否的 70%，后期調(diào)整效果很微小。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析 －大市政配套 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析 －規(guī)劃控制要點(diǎn) 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法 ， 若有代征地要說明代征地價(jià)格。 人力資源需求 ：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè) （ 部門 ） 人員的需求 ， 具體人數(shù) （ 重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理 ） 。 銷售凈利率是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo) 評判項(xiàng)目的最終贏利能力。輔助項(xiàng)目支持公司的擴(kuò)張和占有率的實(shí)現(xiàn) （ 2）項(xiàng)目布局考慮： 合理區(qū)域分布，擴(kuò)大市場覆蓋面，避免自我競爭，保證銷售速度，降低市場風(fēng)險(xiǎn) （ 3）資源配置合理： 培養(yǎng)充裕的項(xiàng)目經(jīng)理人才，公司資金、人力資源按照項(xiàng)目的重要性和資源要求合理配置 （ 4）項(xiàng)目互動(dòng)： 圍繞主力產(chǎn)品路線，共同培育利用積累客戶資源，保持一定的延續(xù)性，并從各細(xì)分市場促進(jìn)企業(yè)品牌和市場份額擴(kuò)大 多項(xiàng)目操作的權(quán)衡 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析 －補(bǔ)充內(nèi)容 集團(tuán)項(xiàng)目投資策略 發(fā)展思路和原則 1. 繼續(xù)遵循持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的原則； 2. 投資收益指標(biāo)必須滿足集團(tuán)最低要求，優(yōu)先考慮
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