中新地產(chǎn)港城項(xiàng)目建議報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 比例 —— 電梯洋房和別墅面積配比 花園洋房最大的特色就是層層退臺(tái)，每戶均有贈(zèng)送的大露臺(tái)，因此由下至上，面積逐步減?。? 戶型 面積 (平米 ) 戶數(shù)比例 1+2層送地下室 200 25% 3層 3房 135143 25% 4層 3房 125135 25% 5+6層復(fù)式 170 25% 別墅產(chǎn)品量體不大： 戶型 面積 (平米 ) 比例 聯(lián)排別墅 250 100% 目標(biāo)客戶分析 ? 70%來(lái)自楊舍鎮(zhèn)、以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主，主要是本項(xiàng)目別墅、花園洋房和三房以上大戶型公寓的目標(biāo)客戶； ? 10%公務(wù)員階層，主要是本項(xiàng)目公寓的目標(biāo)客戶； ? 20%普通白領(lǐng)、事業(yè)單位職員，是中小戶型的主力客戶； ? 這三類客源基本為本地人，比例預(yù)計(jì)可達(dá) 95%以上； ? 年齡層在 30歲以上，私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員估計(jì)在 35歲以上，積累多； ? 另外針對(duì) 65平方米的裝修小戶型，客源可能還涉及部分投資客。 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 風(fēng)格二：深圳熙園： 典雅華貴的現(xiàn)代地中海建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 大型中央景觀及社區(qū)標(biāo)志性小品，景觀設(shè)計(jì)應(yīng)張揚(yáng)大氣，凸顯社區(qū)品質(zhì)和風(fēng)格。 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體示意 ? 僅用入戶門(mén)、院門(mén)等次要且僅有一層高的房間相連 ? 采用地面不連地下室相連的方式 ? 使聯(lián)排或雙拼別墅具獨(dú)棟的居住品質(zhì)及外觀 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體：上海 第六部分 營(yíng)銷策略 總體銷售指導(dǎo)思想 根據(jù)本項(xiàng)目我們的產(chǎn)品建議，產(chǎn)品分為三個(gè)層次，分別是聯(lián)體別墅、花園洋房和高層公寓，其中高層公寓是主力產(chǎn)品，因此我們建議本項(xiàng)目的銷售策略要以高層公寓為主線，中間穿插其他兩種產(chǎn)品； 根據(jù)地塊的立地條件，地塊北面相對(duì)而言價(jià)值更高，因此建議本項(xiàng)目的推案次序是由南往北； 在銷售主力產(chǎn)品高層公寓的同時(shí)，建議可以利用推案間歇期，逐步有序的推花園洋房產(chǎn)品，一來(lái)市場(chǎng)需要有新的亮點(diǎn)產(chǎn)品去刺激，二來(lái)有利于滿足不同階層客源的需要； 在案前工作中，建議發(fā)展商能在高層公寓和花園洋房產(chǎn)品中分別做出樣板段和樣板景觀帶還有樣板房，在以往的經(jīng)驗(yàn)中，這部分如果做到很到位的話，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售起積極的促進(jìn)作用； 價(jià)格策略建議采用低開(kāi)高走的策略； 別墅部分一方面作為社區(qū)最精華的部分，同時(shí)本身體量也不大，建議可以放到最后推出，以期更多的溢價(jià)空間； 銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃 目前本項(xiàng)目還處于方案階段，因此銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃僅做參考，本項(xiàng)目大約 2023年 1月將開(kāi)工，于 2023年 12月竣工，考慮到張家港其他高檔樓盤(pán)的銷售速度，建議如下： 銷售階段 銷售體量 銷售價(jià)格 資金回籠 2023年 6萬(wàn)高層 +1萬(wàn)花園洋房 高層均價(jià) 6000元 /平方米 花園洋房均價(jià)7500元 /平方米 聯(lián)體別墅均價(jià)1300015000元 /平方米計(jì) 2023年 6萬(wàn)高層 +2萬(wàn)花園洋房 2023年 3萬(wàn)高層 +2萬(wàn)花園洋房 + 合計(jì) 21萬(wàn)方 結(jié)束！謝謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場(chǎng)和會(huì)所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場(chǎng)和會(huì)所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場(chǎng)和會(huì)所的處理 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 別墅產(chǎn)品 ? 市場(chǎng)上類似聯(lián)排別墅產(chǎn)品不少，如何讓本案產(chǎn)品脫穎而出？ 優(yōu)化方式建議一： ? 聯(lián)排獨(dú)棟化： 方式二： 方式一： 庭院式聯(lián)排 聯(lián)排分體 有別于傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品，底部相連頂部不連，使得產(chǎn)品外觀更類似獨(dú)棟。 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 風(fēng)格一：上海綠城： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約與歐式建筑的結(jié)合體，體現(xiàn)厚重，高檔的建筑風(fēng)格。 從總銷、成本、利潤(rùn)方面對(duì)以上三者進(jìn)行比較： 產(chǎn)品形態(tài)布局比較 產(chǎn)品類型 總建筑面積 總銷售金額 總成本 總利潤(rùn)（稅前） 方案一 高層 +小高層 21萬(wàn) 9億 方案二 高層 +多層 +別墅 21萬(wàn) 方案三 高層 +電梯花園洋房 +別墅 21萬(wàn) 產(chǎn)品形態(tài)布局比較 ? 社區(qū)整體檔次上看，方案二與方案三相差無(wú)幾 ? 從總銷和整體均價(jià)來(lái)看，方案三是最優(yōu)方案 ? 方案三比方案二，高層體量更小，總成本更小 ? 可以和本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)行錯(cuò)位 結(jié)論：方案三的布局方式是最適合本地塊的 即：高層 +電梯花園洋房 +別墅社區(qū) 小戶型設(shè)置建議 ? 一定量的一房小戶型的租賃需求（有外地或郊區(qū)家長(zhǎng)陪讀或者年輕教師過(guò)渡之需求等等），因此建議在地塊入口處可以規(guī)劃一棟純小戶型住宅，每戶面積控制在 65平方米，建議做簡(jiǎn)裝修，向市場(chǎng)銷售，建議該棟樓的體量控制在 ，大約可有 170戶； 本項(xiàng)目 90平方米以下的戶型要占總建筑面積 10%以上，而考慮到這部分一來(lái)體量較大，二來(lái)港城對(duì) 90平方米以下的小戶型需求有限，因此建議如下處理 ? 張家港的經(jīng)濟(jì)形態(tài)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，相對(duì)而言沒(méi)有太多的外地商務(wù)客以及外國(guó)的機(jī)構(gòu)財(cái)團(tuán)駐地代表，因此我們不建議在本項(xiàng)目規(guī)劃以上述兩類人作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的酒店式公寓，我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)比較大。 （以上價(jià)格為在市場(chǎng)正常發(fā)展情況下，銷售時(shí)的全案均價(jià)）。 ?本案定位高端產(chǎn)品 ， 將會(huì)和暨陽(yáng)湖周邊項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 。 ?部分配套 、 公建還沒(méi)有建成使用 ， 目前項(xiàng)目周邊生活還不是十分便利 。 城南板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ——— 二級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 產(chǎn)品類型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)（元 /m2） 面積（平方米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 銷售 麗景華都 2期 暨陽(yáng)湖大道北 別墅、高層、小高層 063 55007000由距離湖的遠(yuǎn)近，一棟樓一個(gè)均價(jià) 四房 169 93118 503 85% 湖濱國(guó)際 金港大道東，暨陽(yáng)湖大道南 別墅、高層、小高層 064 5700 三房 146 83 約 1000 二期 5月 5日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)至今一個(gè)月售出 85% ?該板塊內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目多是混合型社區(qū) ， 特色湖景房和環(huán)境成為該區(qū)域房產(chǎn)的主打賣點(diǎn)之一； ?該區(qū)域產(chǎn)品檔次較高 ， 可售房源面積跨度大 ， 房源價(jià)格普遍都在 5500元 /平米以上； ?在售兩個(gè)項(xiàng)目都處在最后一批房源預(yù)約階段 ， 今天下半年推出后 ， 兩個(gè)項(xiàng)目都將進(jìn)入全案的尾盤(pán)期 。 城中板塊是傳統(tǒng)的市中心，定銷房、老新村較多，而新開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目不多。中新 — 港城項(xiàng)目建議報(bào)告 上海新聯(lián)康 蘇州新明陽(yáng) 2023年 6月 27日 第一部分 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 港城環(huán)境基本情況如何 ? 張家港為蘇州市的縣級(jí)市，全市總面積為998平方公里， 1986年 9月
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