【正文】 高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時(shí)獲得了最好的景觀視線。4室 2廳 3衛(wèi) 171178㎡（地下室 8688㎡）獨(dú)門獨(dú)院入戶 + 南北花園 + 陽光地下室 + 下沉式庭院戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計(jì)：可考慮 3層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園； ，書房及南向超大露臺(tái)。產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)小結(jié)216。為項(xiàng)目樹立品質(zhì)、性價(jià)比較高的形象。再以活動(dòng)聚集人氣，順勢開盤。 溫莎堡復(fù)地溫莎堡地上建筑面積約 24萬平米，社區(qū)景觀采用英式園林設(shè)計(jì)，建筑立面秉承新英倫的建筑風(fēng)格，會(huì)所配套的四季恒溫泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜伽房等。 06:10:2023:10:2023:10Saturday, January 23, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 06:10:2023:10:2023:101/23/2023 6:10:21 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 6:10:21 上午 6:10 上午 06:10:21一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 216:10 上午 一月 2106:10January 23, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 一月 21一月 2106:10:2106:10:21January 23, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 216:10 上午 一月 2106:10January 23, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 6:10:20 上午 6:10 上午 06:10:20一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 06:10:2023:10:2023:101/23/2023 6:10:20 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。津南區(qū)域月均去化面積集中區(qū)間為 8500平米 12500平米之間，按照年均去化 1015萬 平米。媒體策略： 巧推廣 小成本，多渠道 ，盡量減少平面廣告、電視廣告等常規(guī)線上媒體，加強(qiáng)更為直觀、有效的 陣地戰(zhàn) 、 渠道戰(zhàn) 和 SP活動(dòng) 等。 精裝修：后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米216。它也很實(shí)用，把卡放在靠外側(cè)的包里，其效果等同于汽車的感應(yīng)鑰匙。n 建議本項(xiàng)目 高層延續(xù)天地源津九軒的 ARTDECO 風(fēng)格 ，樹立區(qū)域市場高端樓盤的形象，同時(shí)為市場上同質(zhì)化的競爭找到機(jī)會(huì)與突破；n 建議 花園洋房采用英倫風(fēng)格 ，通過英倫建筑嚴(yán)謹(jǐn)厚實(shí)的立面造型展現(xiàn)穩(wěn)重典雅的別墅生活品質(zhì)和社區(qū)形象。 三期開發(fā)土地價(jià)格相對(duì)最高的地塊 21號(hào)地塊? 21號(hào)地塊 私密性最好 ， 有教育配套 北閘口第二小學(xué)；可以多做一些高品質(zhì)產(chǎn)品一期三期二期項(xiàng)目分期開發(fā)策略：平開高走223221一期：高層公寓、多層公寓、公共綠地、售樓處 ；建面 75571㎡二期：高層公寓、花園洋房、公共綠地、公建 ； 建面 12476㎡三期：高層公寓、花園洋房、公共綠地 ； 建面 96067㎡多層花園洋房集中綠化售樓處高層公寓功能分區(qū)：沿規(guī)劃道路，西面 240地塊的集中綠化帶設(shè)置在公路邊，用以弱化主干道造成的負(fù)面影響。 三幅土地四至： 21號(hào)地塊：東至政吉路，南至空地，西至北閘口小學(xué)，北至建新東路。 目前重點(diǎn)競爭板塊即小站和八里臺(tái)板塊 80萬方以上低密度大盤云集，潛在競爭量巨大216。 小站和八里臺(tái)為項(xiàng)目重點(diǎn)競爭板塊；咸水沽的高層產(chǎn)品為項(xiàng)目次級(jí)競品金御中央天嘉湖星耀五洲耀華新天地沽上江南咸水沽競爭板塊八里臺(tái)競爭板塊天津碧桂園津沽首府大城贊天山水榭花都小站競爭 板塊主要競爭項(xiàng)目當(dāng)前存量：津南區(qū)大盤、超級(jí)大盤云集，重點(diǎn)競爭項(xiàng)目現(xiàn)存量達(dá)到 550萬平米主要未上市項(xiàng)目：兩個(gè)地王， 550萬平米的土地開發(fā)量資料顯示，這塊編號(hào)為津南（掛）202311AK的地塊占地面積，約 1933畝。威脅 新政影響2023年 1月新政以來，津南區(qū)商品住宅呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面216。652 鼓樓到三號(hào)院216。充分發(fā)揮葛沽鎮(zhèn)作為濱海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)示范鎮(zhèn)的突出地位，更緊密地承接濱海新區(qū)產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移，提高津南與濱海新區(qū)間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。津南區(qū)， 受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙重拉動(dòng)，未來發(fā)展空間 巨大216。216。雙城：中心城區(qū) 和 濱海新區(qū) 核心區(qū)，這是城市功能的核心載體。南北生態(tài)：京濱綜合發(fā)展軸以南以北的兩個(gè)生態(tài)區(qū)域，構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系。 以南部濕地和歷史文化為依托， 打造文化旅游、農(nóng)業(yè)觀光、人居環(huán)境宜人的文化與自然和諧的生態(tài)景觀區(qū)。優(yōu)先發(fā)展與天津 市區(qū) 接壤區(qū)域 以及 “東進(jìn) ”搶占大濱海核心要塞 的策略，體現(xiàn)津南近期發(fā)展重點(diǎn)東進(jìn)以 葛沽鎮(zhèn) 為基點(diǎn)，把津南融入濱海新區(qū)。設(shè)置大比例居住用地的 土地 利用 規(guī)劃 ，為北閘口未來發(fā)展預(yù)留了大量住宅用地，也表明了區(qū)域發(fā)展主導(dǎo)功能居住類用地商業(yè)金融類用地工業(yè)類用地216。政策影響顯現(xiàn)價(jià)格較為平穩(wěn) 峰值突破 9000 跌破 8000但以往幾次宏觀調(diào)控影響呈現(xiàn)明顯的周期性，且影響周期呈縮短趨勢天津市場歷經(jīng) 18個(gè)月市場成交量得以回升到調(diào)控前水平天津市場歷經(jīng) 8個(gè)月市場成交量得以回升到調(diào)控前水平216。土地性質(zhì)為居住用地。 客戶以津南地緣客戶為主：八里臺(tái)項(xiàng)目津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上；咸水沽項(xiàng)目津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少威脅 市場競爭：重點(diǎn)競爭板塊品牌開發(fā)商云集、品質(zhì)大盤林立依托價(jià)格優(yōu)勢，突出重圍，與競品實(shí)行 差異化競爭策略那么，我們的目標(biāo)客戶在哪呢？對(duì)于北閘口鎮(zhèn)這個(gè)陌生區(qū)域，哪些人最容易被吸引？撬動(dòng)本案第一批客戶是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵客戶定位價(jià)格外溢客戶受 市中心 和北閘口臨近城鎮(zhèn) 咸水沽鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn) 高房價(jià)擠壓，被迫向房價(jià)較低的北閘口鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的客戶有遠(yuǎn)見的新天津人 看到北閘口的發(fā)展前景，趁目前價(jià)格較低趁機(jī)入市，對(duì)區(qū)域歸屬感不強(qiáng)的新天津人對(duì)總價(jià)有一定要求的改善型客戶能承受的 總價(jià)段有限 ，但渴望產(chǎn)品升級(jí)，體驗(yàn)花園洋房的居住感受，從八里臺(tái)的公寓改選北閘口的洋房北閘口原居民 北閘口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻?產(chǎn)品總價(jià)性價(jià)比區(qū)域發(fā)展被動(dòng)選擇主動(dòng)選擇項(xiàng)目一期要牢牢抓住這幾類客戶，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上最大化滿足這幾類人的需求；待項(xiàng)目積累了一定的人氣和口碑，區(qū)域也被漸漸炒熱，則可以考慮產(chǎn)品的升級(jí)，向外輻射吸引更多客戶，從而實(shí)現(xiàn)客戶的升級(jí)。216。18層高層住宅布置在地塊中心景觀區(qū)，離城市干道較遠(yuǎn)，居住品質(zhì)較高。3室 2廳 2衛(wèi) 154158㎡入戶花園+南向客廳+豪華套房+高附加值空間戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受3室 2廳 2衛(wèi) 141150㎡入戶花園+南向客廳+豪華套房+高附加值空間中間層平層設(shè)計(jì)：可考慮 4層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園及北向空中花園； 帶衣帽間，書房及南向超大露臺(tái)。