xxxx1120_翠金湖1011地塊產(chǎn)品建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 產(chǎn)業(yè)移民 +外地藍(lán)印客戶 ?客戶比例： 6： 2： 2 ?主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營者為主） 客戶層面：地緣內(nèi)改善自用為主體，剛需為主力。 其中 10地塊的小高層占比稍多，11地塊的高層更多。 整個(gè)小區(qū)只有 3號地和 8號地有小高層。 服務(wù) 無處不在 背景 總結(jié) 地塊本體條件決定產(chǎn)品只能是高層為主，搭配部分小高層。 服務(wù) 無處不在 建筑形式 容積率范圍 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 中低 品質(zhì)，高容積率 獨(dú)立、雙拼別墅 小于 小于 Townhouse 聯(lián)排別墅 4． 5層疊加 6層多層 11層小高層 18層以上高層 產(chǎn)品容積率組合估算 本案的 10和 11地塊，小高層容積率建議按照 ，高層容積率建議按照 。 其中，西班牙風(fēng)格和項(xiàng)目整體的風(fēng)格較為契合，因此建議高層產(chǎn)品的建筑風(fēng)格采用西班牙風(fēng)格。 也可利用、奇數(shù)層、偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。只要能做成有特色的主題酒店，經(jīng)營前景將好于集中商業(yè)。 如要在 11地的地塊持有部分建筑，只能是集中商業(yè)或者酒店。 ?層層退臺(tái)的立面造型，豐富了近人尺度的建筑形式，降低了高層板樓的壓迫感。 布局建議 西南高，東北低 ，以滿足觀景。 只有丌在乎通勤時(shí)間的藍(lán)印客戶，和部分養(yǎng)老投資客戶會(huì)選擇購買本項(xiàng)目的高層。 ? 三 居比例一般在 30%左右，其余為二居和一居。 根據(jù)此容積率， 10和 11地的建筑產(chǎn)品，應(yīng)以高層和小高層產(chǎn)品為主。其他地塊基本以洋房、疊拼、別墅為主。 區(qū)域市場和客戶情況 顯示 ，高層產(chǎn)品項(xiàng)目眾多，貨量巨大，市場飽和，消化周期長，價(jià)格上攻乏力。 服務(wù) 無處不在 總占地面積 89480 總建筑面積 (地上 ) 244316 容積率 產(chǎn)品組合 參考 容積率 覆蓋率 平均層數(shù) 占地面積 建筑面積 比例 (㎡ ) (㎡ ) 高層 15% 56,490 180,794 % 小高層 19% 23,380 49,108 % 公建 50% 9,610 14,415 % 合計(jì) 89,480 244,316 % 產(chǎn)品容積率組合估算 建議小高層 11層，高層 18層到 24層丌等，丌高于 33層。 服務(wù) 無處不在 產(chǎn)品面積區(qū)段和面積配比 產(chǎn)品配比 小高層二居 小高層三居 小高層五居 高層二居 高層三居 高層四居 面積（㎡） 7595 120130 200 7090 95120 160 套數(shù) 342 157 12 1446 591 56 總面積（㎡） 面積占該產(chǎn)品比例 55% 40% 5% 60% 35% 5% 套
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