【正文】 小高層及院景商街 ? 共 44棟住宅 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 2300余戶 ? 分為 A、 B、 C三期推出 ? 動(dòng)力院景將現(xiàn)代建筑與庭院生活結(jié)合，提出“社區(qū)庭院、組團(tuán)庭院、入戶花園”的“三重庭院”理念。 未來(lái)產(chǎn)品定位及建議 （ 僅供討論參考 ） 產(chǎn)品定位方向 高視點(diǎn)定位 ,引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng) 健康社區(qū) 生態(tài)建筑 貼心服務(wù)社區(qū) 公園社區(qū) 產(chǎn)品加強(qiáng)建議 ?產(chǎn)品建議總精神 ?產(chǎn)品建議總原則 ?健康社區(qū)的營(yíng)造 ?公園式細(xì)節(jié)元素 ?服務(wù)及輔助系統(tǒng) 未來(lái)產(chǎn)品建議 目 的 ?調(diào)整產(chǎn)品的契合度 ?貼近客戶的價(jià)值觀 ?增強(qiáng)產(chǎn)品的性價(jià)比 ?提高客戶的認(rèn)知度 ?擴(kuò)大品牌的號(hào)召力 建議側(cè)重點(diǎn)和方向 側(cè)重點(diǎn)： 營(yíng)造可塑空間很大、容易出效果，可以提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)的環(huán)境景觀。將另行公告交易時(shí)間。 。 :35:0914:35:09March 20, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :35:0914:35Mar2320Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 35分 9秒 14:35:0920 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , March 20, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :35:0914:35Mar2320Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :35:0914:35:09March 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 項(xiàng)目研究結(jié)論 ? 時(shí)處城市未來(lái)發(fā)展上升通道，恰逢市政規(guī)劃?rùn)C(jī)遇，項(xiàng)目所屬區(qū)域未來(lái)屬于大量人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，規(guī)劃發(fā)展明確，前景廣闊，房產(chǎn)升值空間明顯； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品在品質(zhì)與檔次上尚有明顯挖掘潛力，比較容易超越，有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌形象； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有價(jià)格上漲幅度已領(lǐng)先于市內(nèi)其他各區(qū)域，考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期時(shí)間，我們對(duì)未來(lái)產(chǎn)品定價(jià)持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀態(tài)度； ? 可以肯定項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)數(shù)年內(nèi)都將是大連市土地開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域，供應(yīng)量呈逐年上升趨勢(shì)，對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)需給予足夠重視。 ? 在營(yíng)銷推廣、樓盤(pán)形象包裝等方面，區(qū)域內(nèi)主力個(gè)案表現(xiàn)一般。在此基礎(chǔ)上，“十一五規(guī)劃”確定了未來(lái) 5年該區(qū)城市建設(shè)的總體思路：要素集聚、土地集約、區(qū)域協(xié)調(diào)， 建設(shè) 4個(gè)公共中心、 4條發(fā)展軸線、 9大城市組團(tuán) 。 交通改善城區(qū)“西拓” ? 土羊高速公路、快軌線路等重大交通工程的開(kāi)工建設(shè)將使旅順的發(fā)展融入到整個(gè)城市中來(lái)，這為中心城區(qū)向西拓展提供了重要的基礎(chǔ)條件。 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) ? 2023年大連商業(yè)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整，現(xiàn)有同類型商業(yè)項(xiàng)目將在市場(chǎng)定位上更精確，各商家之間也會(huì)根據(jù)各自目標(biāo)客戶群實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 ? 根據(jù) 20232023年土地出讓狀況， 2023年有可能新開(kāi)盤(pán)的單價(jià)在 6000元 /㎡以上的住宅至少 25個(gè)項(xiàng)目，約 215萬(wàn)平方米左右。 商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上漲 ? 2023年，大連商業(yè)地產(chǎn)的租售價(jià)格總體來(lái)看持續(xù)平穩(wěn)上漲，其中租金漲幅較大的是大連最成熟的商業(yè)中心 —— 青泥洼橋地區(qū)。 商業(yè)市場(chǎng) 部分商業(yè)項(xiàng)目或品牌連鎖店退出大連市場(chǎng) ? 近幾年大連大型零售商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、地區(qū)分布不合理的局面； ? 經(jīng)營(yíng)者對(duì)大連本地商業(yè)市場(chǎng)的研究不夠深入、透徹，在選址、市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)管理等方面的失誤導(dǎo)致其退出大連商業(yè)市場(chǎng)； ? 一些老牌的商業(yè)企業(yè)沒(méi)能根據(jù)本地商業(yè)發(fā)展及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，落后于大連整體商業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被淘汰出局。 ? 目前乙級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金在 /天 /平方米，租金表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 ? 年中二手房?jī)r(jià)格曾出現(xiàn)回落， 價(jià)格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔(dān)心國(guó)家調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌以及擔(dān)心交易稅費(fèi)進(jìn)一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價(jià)格力求成交的狀況。 住宅供應(yīng) 區(qū)域 新增供應(yīng)個(gè)數(shù) 建筑面積（萬(wàn)平方米） 中山 9 西崗 1 沙河口 14 甘井子 18 開(kāi)發(fā)區(qū) 18 旅順口 10 金州 9 合計(jì) 79 2023年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開(kāi)盤(pán)商品住宅項(xiàng)目 79個(gè)，建筑面積合計(jì) 780萬(wàn)平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目 42個(gè)，建筑面積合計(jì) 408萬(wàn)平方米。 海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金項(xiàng)目增多 一些外埠的大型資本逐步進(jìn)入大連投資置地： ? 華潤(rùn)置地先后斥資在星海灣、天津街以及開(kāi)發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目； ? 沿海綠色家園集團(tuán)在星海灣置地開(kāi)發(fā)； ? 瑞安集團(tuán)聯(lián)手億達(dá)、摩根大通接手希望大廈； ? 新世界集團(tuán)購(gòu)買奔德大廈，并更名為新世界大廈； ? 香港九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目、裕景中心項(xiàng)目在沉寂多年后正式開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段。從６月１日起，如住房不能同時(shí)滿足以上３個(gè)條件，就屬于非普通住房，其交易時(shí)要繳納 4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標(biāo)準(zhǔn)為 ％。 2023年成交土地各區(qū)域比例分布 2 0 0 6 年成交土地各區(qū)域比例分布( 占地面積)6%10%11%71%2%中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 高新園區(qū) 政策調(diào)控 ? 2023年是房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的政策年，面對(duì)迅速上漲的房?jī)r(jià)，今年中央政府出臺(tái)了一系列政策，在 5月中旬國(guó)務(wù)院“國(guó)六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》之后，大連市也相繼出臺(tái)了一系列政策，如重新界定了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即：房屋套型建筑面積在 144平方米以下、小區(qū)容積率在、成交價(jià)格低于政府公布的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 ? 06年出臺(tái)的這些政策雖然短期內(nèi)因市場(chǎng)觀望造成了成交量降低，但就長(zhǎng)期而言，對(duì)保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。 10月以后，隨著秋季房交會(huì)的結(jié)束，大連市區(qū)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)增多，市場(chǎng)成交有所增加，住宅成交均價(jià)又呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)， 2023年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價(jià)與 2023年底相比上漲約 20%。自今年 5月政府出臺(tái)一系列政策之后，二手房的成交量和價(jià)格都開(kāi)始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺(tái)了“個(gè)人購(gòu)買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機(jī)行為大量退出市場(chǎng)，加上落戶政策的調(diào)整、房屋供給的增多，使買方和賣方均對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。 乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 06年度乙級(jí)寫(xiě)字樓主要用于消化上一年度的市場(chǎng)供應(yīng)，如：位于中山廣場(chǎng)的寶嘉大廈、三八廣場(chǎng)的安達(dá)商務(wù)大廈、西安路的天興國(guó)際大廈，新天地廣場(chǎng)和君安國(guó)際大廈等。 商業(yè)市場(chǎng) 2023年，大連商業(yè)市場(chǎng)熱點(diǎn)新聞不斷，眾多商業(yè)項(xiàng)目的“開(kāi)業(yè)、停業(yè)、撤出、轉(zhuǎn)讓” 決定了大連整體商業(yè)市場(chǎng)依舊延續(xù)著調(diào)整之路。 大連周邊地區(qū)商業(yè)加速發(fā)展 ? 大連新瑪特即將在金州、瓦房店開(kāi)店，其它一些大型購(gòu)物中心也有意向旅順、金州、瓦房店等周邊地區(qū)進(jìn)軍 . ? 一方面表明這些地區(qū)居民的消費(fèi)能力有所提高，商業(yè)設(shè)施相對(duì)不足； ? 另一方面也表明大連市內(nèi)大型綜合性零售項(xiàng)目市場(chǎng)趨于飽和。 ? 項(xiàng)目結(jié)余（已開(kāi)盤(pán)和做宣傳但未開(kāi)盤(pán)），合計(jì)約為 220萬(wàn)平方米。 ? 預(yù)計(jì)未來(lái)大連市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)將更為活躍，并保持穩(wěn)健發(fā)展的格局。 大連城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展方向 ? 《大連城市發(fā)展