【正文】 地緣優(yōu)勢：項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰三一重工、長豐獵豹、中糧可口可樂、百事可樂、德國博士等眾多中國名企和世界五百強(qiáng)企業(yè)，地緣優(yōu)勢凸顯。其中，星沙在具體交通設(shè)施的建設(shè)投入更是大手筆：幾乎全部為瀝青路面進(jìn)行新建或改造，有 “湖南第一路 ”之稱的開元路、星沙大道，雙向 8車道，中間大型綠化帶，總寬 100米；板倉路、天華路已改造成標(biāo)準(zhǔn)的城市樣板路，伍家?guī)X至星沙的道路已改造并列入市政主干道，星沙向開福區(qū)連接的新世紀(jì)大道已經(jīng)修建，向新省政府南城方向連接的星沙大道與人民東路直接連接。同時，對于規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力都在湖南省各縣區(qū)中遙遙領(lǐng)先的長沙縣來說，星沙被確定為長沙縣實(shí)現(xiàn)省各縣區(qū)中遙遙領(lǐng)先的長沙縣來說，星沙被確定為長沙縣實(shí)現(xiàn) ““ 十五十五 ”” 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重點(diǎn)中經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重點(diǎn)中的重點(diǎn)。德國博世、瑞典伊萊克斯、 NEC等世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 %。 衛(wèi) 梯 樓宇（ BA） 　 √ 　 √ √ √ √ √ 電梯（數(shù)量 /品牌） 10臺 /三菱 4臺 /三菱 奧地 5臺 /迅達(dá) 10臺 未定 17臺 /三菱 3臺 /三菱 地段 芙蓉中路 五一西路 車站南路 五一路 韶山北路 芙蓉路 五一廣場 車站中路位 300多個 地下 2層 智能化 645個 智能化 280個 100個 智能化 智能化供水系統(tǒng) 無 無 直飲水 無 均有 無 無 無 無智能化系統(tǒng)辦公（ OA） 　 　 √ 　 √ 　 　 　 　通信 36二、專業(yè)寫字樓潛力大二、專業(yè)寫字樓潛力大三、堅(jiān)持中蘊(yùn)含商機(jī)三、堅(jiān)持中蘊(yùn)含商機(jī)從總體供求走勢來看，長沙目前處于求大于供的狀態(tài)，雖受混合性商住物業(yè)影響，長沙市專業(yè)寫字樓的租金水平受到一定的沖擊，但租金水平一直呈穩(wěn)步上漲的趨勢。 長 沙邦友置 業(yè)調(diào)查顯 示，跨國公司、省內(nèi)生 產(chǎn) 型企 業(yè) 與本地大型民 營 企 業(yè) 的快速 發(fā) 展成 為長 沙寫字樓的 堅(jiān)實(shí) 基 礎(chǔ) 。3. 市場透支后的盤整期，但寫字樓區(qū)域發(fā)展的趨勢越來越明顯。強(qiáng)化園區(qū)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、要素配置優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)化和發(fā)展方式優(yōu)化，建立園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)出機(jī)制。園區(qū)之間發(fā)展不夠平衡，園區(qū)規(guī)模偏小。2一） 長沙園區(qū)工業(yè)發(fā)展基本狀況281內(nèi)容包括設(shè)計(jì) 研 發(fā) 、物流運(yùn) 輸 、生 產(chǎn) 制造、人才培 訓(xùn) 、信息技 術(shù) 等全方位的管理服 務(wù) 。發(fā)商和目標(biāo)客戶的興趣，恐怕還需要一個更加漫長的過程。但新興的工業(yè)園區(qū)正逐步發(fā)展，如 :青羊總部基地、西部智谷等工業(yè)園正以新模式引領(lǐng)西部工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。東、西部經(jīng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，致使中西部的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)的工業(yè)化程度偏低。的鐵路通道，發(fā)展同這些地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流與合作具有一定區(qū)位優(yōu)勢。? 中部地區(qū)的優(yōu)勢集中在農(nóng)業(yè)、能源和交通三個方面，第一產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)，其農(nóng)業(yè)在全國占重要地位。11?天津武清區(qū)內(nèi)的流地產(chǎn)需求的增大。十一五規(guī)劃北京的大小物流基集中地共有 6個區(qū)域，雖然近年來招牌掛工業(yè)用地價格比上年上升不少，但北京市場對于個區(qū)域，雖然近年來招牌掛工業(yè)用地價格比上年上升不少，但北京市場對于工業(yè)用地的需求依然旺盛，尤其是對優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)需求激增。強(qiáng)化中心城市對區(qū)域腹地輻射功能，帶動現(xiàn)代化第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，對區(qū)域內(nèi)廣大腹地發(fā)揮其輻射功能。3. 的外資企業(yè)傾向于自行設(shè)計(jì)和投資這類工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。工業(yè)園土地價格也節(jié)節(jié)攀升。??區(qū)域第三方物流收益的約占全國的收益的約占全國的 50%。注重生產(chǎn)環(huán)節(jié)，有統(tǒng)一規(guī)劃的工廠設(shè)備的開發(fā)企業(yè)也不多見。? 目前，花巨資打造的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，已成為珠三角工業(yè)項(xiàng)目招商引資的亮麗招牌。? 制定了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的戰(zhàn)略和規(guī)劃，扶持和引導(dǎo)企業(yè)技術(shù)改造和創(chuàng)新。以上，長期保持高于全國總增長率。（ 2）服務(wù)部門：包括金融業(yè)、保險業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、和水利服務(wù)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、公路內(nèi)河（湖）航道護(hù)業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、公用事業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育文化廣播電視和科學(xué)研究事業(yè)、衛(wèi)生體育和社會福利事業(yè)、國家與黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、軍隊(duì)和警察等。52% 珠三角地區(qū)珠三角地區(qū) 6? 勞動力密集的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。原材料和勞動力上漲、加工貿(mào)易及出口政策調(diào)整、人民幣升值等因素，使制造業(yè)基地面臨巨大壓力。? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已漸入轉(zhuǎn)折期，呈現(xiàn)工業(yè)化、城市化、信息化和國際化互動共進(jìn)的良好格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已漸入轉(zhuǎn)折期，呈現(xiàn)工業(yè)化、城市化、信息化和國際化互動共進(jìn)的良好格局 ‘? 仍然保持是國內(nèi)最具生機(jī)活力、經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一。? 外來資本多數(shù)瞄準(zhǔn)的是物流產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與經(jīng)營，真正介入到生產(chǎn)領(lǐng)域的工業(yè)園開發(fā)的并不多。 長三角地區(qū)長三角地區(qū) 8?做為傳統(tǒng)的中國經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域之一，長三角和珠三角一樣，也正面臨著產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。其中，長三角地區(qū)地區(qū) 16個城市第二產(chǎn)業(yè)平均增幅為個城市第二產(chǎn)業(yè)平均增幅為 17%；第三產(chǎn)業(yè)平均增幅為；第三產(chǎn)業(yè)平均增幅為 %。長三角的工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)是，大多集中在物流倉儲投資上，有國際物流巨頭進(jìn)入，這使得長三角工業(yè)地產(chǎn)在近幾年長三角的工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)是，大多集中在物流倉儲投資上，有國際物流巨頭進(jìn)入，這使得長三角工業(yè)地產(chǎn)在近幾年以驚人的速度，完成了物流廠房的國際進(jìn)化。環(huán)渤海地區(qū)是我國北方經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，包括京津冀、山東半島、遼東半島為主的濱海經(jīng)濟(jì)帶。 相對珠三角地區(qū)，環(huán)渤海工業(yè)房地產(chǎn)起步較晚，但其發(fā)展優(yōu)勢及后勁明顯，大區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然以倉儲物流為主。7. 9. 中部武漢工業(yè)地產(chǎn)有后來居上趨勢，相信未來各城市的工業(yè)產(chǎn)品需求會越來越大。西南地區(qū)包括四川省、云南省、貴州省、重慶市及西藏藏族自治區(qū)共三省一市一區(qū)。品附加值低，增值能力弱，致使資源優(yōu)勢難以轉(zhuǎn)化和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。??啟示啟示 1?工 業(yè) 地 產(chǎn) 投入 產(chǎn) 出的 問題 ，越來越受到政府重視 。生態(tài) 工 業(yè) 園，也 許 是開 發(fā)商 為 成功 營銷 打的政策 “擦 邊 球 ”，即將工 業(yè)別 墅衍生至商 務(wù)別 墅一種方式，便于 銷售。　 “兩區(qū)九園 ”規(guī)模工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的平均值為 ，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余 9個園區(qū)均低于平均水平（見收入圖）。3 打造規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群，做大做強(qiáng)工業(yè)板塊。5. 長沙寫字樓市場總體上仍處在平穩(wěn)上升的態(tài)勢，專業(yè)寫字樓投資市場活躍，租金回報(bào)較高，具有較大的投資價值。在南城 紅 星商圈， 紅 星國 際 星城、融程花園酒店兩個 項(xiàng) 目上市，極大地填 補(bǔ) 了融城前沿商 務(wù) 缺失的空白。房地產(chǎn)發(fā)展大勢處于上升通道的前提下，也足以見證企業(yè)就長期持有商用物業(yè)達(dá)到提升資本值的良好信心與預(yù)期，作為寫字樓的開發(fā)者由此博得大量商機(jī)。面 　 金黃色 玻璃幕墻 鋁塑板 ,雙幕墻 幕墻 磁磚 漆料 涂料 ,玻璃 墻面磚大 結(jié)構(gòu)形勢 鋼架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框架 鋼架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框架 框剪 框剪位 240左右 300個左右 300多個 200左右 地下 3層 300多 500多 地下 2層 外 辦 第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 7%。國家級長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，地處湖南省會長沙東郊星沙，規(guī)劃控制面積 。至 “十一五 ”期末，長沙經(jīng)開區(qū)將全面完成 38平方公里范圍內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)年工業(yè)產(chǎn)值 1000億元，稅收 50億元的宏偉目標(biāo)。長沙縣也出臺了 《 關(guān)于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定 》 中對綜合寫字樓項(xiàng)目給予了政策上的大力支持，鼓勵投資商開發(fā)商務(wù)寫字樓宇。55地段優(yōu)勢：區(qū)位條件好，交通便利，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?7O（機(jī)會）：（機(jī)會）：? 長沙縣政府長沙縣政府 2023年啟動年啟動 6大龍頭項(xiàng)目，直接投資大龍頭項(xiàng)目，直接投資 32億元，改善區(qū)域投億元，改善區(qū)域投資環(huán)境。東湖高新開發(fā)的、東湖高新開發(fā)的長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心的品牌影響力；的品牌影響力；星沙、星沙 “長永高速長永高速CBD項(xiàng)目項(xiàng)目 ”即將上馬，即將上馬，可能會分流部分潛在可能會分流部分潛在客戶；客戶；T（威脅）59二二 ）） 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析[1]實(shí)力雄厚、發(fā)展歷史悠久的大公司：這一類公司資金充裕，注意對其形象的維護(hù)，因而對寫字樓的要求較高，高檔獨(dú)棟寫字樓通常是他們的購買目標(biāo)。經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)有 10座 110KV以上的變電站，供電區(qū)域最大負(fù)荷為336兆瓦，可提供雙回路供電選擇。東至黃花機(jī)場，南接長株潭城市群，西臨長沙火車站和湘凝新港。大小面積、組合分割型，寫字樓、廠房，兼取兩者優(yōu)點(diǎn)的結(jié)合體。 國內(nèi)外有持久競爭力的大中型企業(yè)。 獨(dú)棟、雙拼、三拼寫字樓、研發(fā)。西部智谷超前規(guī)劃，設(shè)計(jì)有約 1萬個地下停車位，車位配置比例領(lǐng)先于其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?？茀R金谷集獨(dú)棟寫字樓、酒店式公寓、商務(wù)會所、大型風(fēng)情商業(yè)街于一體，其由國際大師打造，集時尚藝術(shù)概念、人性化創(chuàng)新式設(shè)計(jì)、頂級配套，以及專業(yè)服務(wù)于一體，堪稱華南目前規(guī)模巨大的生態(tài)化、智能化、低密度的花園式商務(wù)基地。MOCA?創(chuàng)意城占地面積逾 17萬㎡，總建筑面積近 50萬㎡，總投資 30多億人民幣，將針對全球的高新科技、信息技術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化娛樂等研發(fā)類、設(shè)計(jì)類和服務(wù)咨詢類的創(chuàng)意企業(yè)，引入全新的 “創(chuàng)意總部＋生態(tài)產(chǎn)業(yè)園＋產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺 ”復(fù)合產(chǎn)業(yè)園理念，以恢弘的氣度打造 “南中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)合艦隊(duì)，大廣州新城中心創(chuàng)智引擎 ”。BDA芯中心作為北京市三大軟件園區(qū)之一，是北京軟件產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分列入北京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和重點(diǎn)工程，園區(qū)擁有高品質(zhì)企業(yè)專屬空間、高生態(tài)辦公氛圍，以及完整高端的企業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括研發(fā)、孵化、教育培訓(xùn)、配套綜合服務(wù)等功能分區(qū) ,從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)配套，到業(yè)態(tài)齊全的商務(wù)配套，以及社區(qū)內(nèi)企業(yè)交流共享的平臺，全面支持，為入駐企業(yè)搭建起一個實(shí)現(xiàn)價值提升的寬闊舞臺。　　長沙國際企業(yè)中心是長沙市 2023年度重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，秉承南省 “兩型會 ”發(fā)展方向，以集約化用地、精細(xì)化開發(fā)、綜合型發(fā)展為建設(shè)宗旨，以德式嚴(yán)謹(jǐn)大氣的建設(shè)風(fēng)格，必將徹底顛覆南省對于工業(yè)廠房的認(rèn)識，引導(dǎo)長沙市乃至南省的工業(yè)廠房的革命。湖南省首個國際型企業(yè)公園社區(qū)湖南省首個國際型企業(yè)公園社區(qū)長長 沙國沙國際際 企企 業(yè)業(yè)中心特色中心特色類 似于小區(qū)模式有房 產(chǎn)證 丶土地 證 的工業(yè) 廠房為 企 業(yè) 提供入 駐 前的咨詢 丶注冊丶稅 務(wù) 等服 務(wù)可按揭也可預(yù) 售為 入 駐 企 業(yè)提供 “拎包 辦廠 ”的便利服務(wù)依托省 環(huán) 保科技園入 駐 后的 產(chǎn)業(yè) 扶持丶 創(chuàng)業(yè) 孵化丶融資 等全方位服 務(wù)明晰廠房 產(chǎn)權(quán) 的同 時為入 駐 企 業(yè) 減輕 付款 壓 力省去 傳統(tǒng)辦廠所需要的繁復(fù)流程打造 “花園式的企 業(yè) 特區(qū)省內(nèi)獨(dú)一無二的多 層 次空 間 模 塊組合的建筑空間設(shè)計(jì)81風(fēng)車布局，可分可合，風(fēng)車布局，可分可合，40萬平方米萬平方米 集生產(chǎn)、研集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公于一體的公園發(fā)、辦公于一體的公園式企業(yè)總部。　　長沙國際企業(yè)中心是積極響應(yīng)南 “兩幫兩促 ”戰(zhàn)略方針、促進(jìn) “長株潭城市圈 ”產(chǎn)業(yè)融合的重要橋頭堡，對于加快中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、促進(jìn)就業(yè)、增強(qiáng)城市聚集能力、推動城市跨越式發(fā)展、提升城市形象、改善區(qū)域投資環(huán)境、增強(qiáng)城市功能具有積極而重大的意義。 依次劃分 為 五個部分，分 別 是研 創(chuàng) 企業(yè) 園、中 試 生 產(chǎn) 區(qū)、 綜 合服務(wù) 區(qū)、生 產(chǎn) 制造區(qū)和企 業(yè) 定制區(qū)。47棟高科型生態(tài)獨(dú)棟寫字樓，其由國際大師打造，集時尚藝術(shù)概念、人性化創(chuàng)新式設(shè)計(jì)、 5A級配套，以及專業(yè)服務(wù)于一體?！　〗?jīng)過六年的來發(fā)與沉淀，青羊總部基地已完成項(xiàng)目 4期近 60萬㎡的建設(shè)，入駐企業(yè)達(dá) 150余家，其中不乏世界 500強(qiáng)企業(yè)置信凱德，國家水電部直屬重點(diǎn)企業(yè) —— 葛洲壩機(jī)電公司，國內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中鐵二十三局集團(tuán)第八工程有限公司等，也不乏深圳海洋王這樣的不遠(yuǎn)萬里擇址青羊總部基地的外地強(qiáng)企。引 進(jìn) 了以 華 新水泥、凱 迪水 務(wù) 、祥云化工、新華揚(yáng) 生物等海內(nèi)外上市公司和行 業(yè)領(lǐng)軍 企 業(yè)為 代表的高科技企 業(yè) 百余家，形成超 強(qiáng) 陣 容的 產(chǎn)業(yè) 集群，成 為 了光谷 產(chǎn)業(yè)帶 中的閃 耀明珠。聯(lián)東 u谷 占地面積： 1300畝 青羊工業(yè)總部基地占地面積 1089畝建筑面積： 690000㎡成都 西南總部經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者，打造 “融景式獨(dú)棟總部 ”為主，將辦公、研發(fā)、商務(wù)、合作、交流作為具體的功能形態(tài)，以搭建企業(yè)合作圈層。61第二篇：項(xiàng)目總體定位62一、國內(nèi)新型標(biāo)志園區(qū)市場定位6364武漢：武漢： 中部慧谷中部慧谷 、 國際企業(yè)中心國際企業(yè)中心1成都：成都： 西部智谷西部智谷 、 青羊工業(yè)總部基地青羊工業(yè)總部基地2廣州：廣州： 科匯金谷