某項目可行性報告(存儲版)
【正文】 則性和不確定性，在項目整體的規(guī)劃中將采取兩種規(guī)劃方案：第一種方案 ： 北面全部拆遷，以全新理念規(guī)劃本項目，底層設(shè)計商鋪將北面商業(yè)價值發(fā)揮最大化，上面設(shè)計四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感（鑒于拆遷成本高，本方案不可?。?。（ 1）安全防范子系統(tǒng)出入口管理及周界防越報警閉路電視監(jiān)控對講與防盜門控住戶報警保安巡更管理系統(tǒng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議60 信息管理子系統(tǒng)能夠提高居民生活的便捷性，也是提高小區(qū)科技含量最主要的突顯點。（ 2）信息管理子系統(tǒng)（ 3）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座建立有線電視網(wǎng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議61產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議目前項目的北側(cè)沿建東路現(xiàn)有 2幢住宅樓，建議如下方案處理：1：給予保留，根據(jù)本案的建筑風(fēng)格，以較低的成本對其外立面進行重新改造粉刷，使之于本案風(fēng)格和諧一致，但這樣本案沿建東路一側(cè)面對東溝中學(xué)的商鋪總體量將受到影響；2：進行拆遷，對原住戶給予相應(yīng)的住房或貨幣補償，這樣成本會較前一方案高，但可以增加本案較多的沿街商鋪和小區(qū)的完整性。建立封閉式、多層次、立體化安全防范系統(tǒng)，為今后物業(yè)管理提供方便、全方位的智能安全管理平臺，同時為居民提供安全、便捷的生活環(huán)境。41地塊風(fēng)險分析：地塊風(fēng)險分析：政策風(fēng)險? 國家 70/90的政策影響， 本案是否受此政策的限制？? 目前推出的土地，隨著國家出臺 《 土地儲備管理辦法 》 ，要求土地建設(shè)開發(fā)周期不得超過三年，這將導(dǎo)致市場放量進一步增加，本 案市場競爭將會愈加激烈。 在各項資源中，在區(qū)域、交通、成本等顯性資源外尚有政府資源等隱性資源的高效整合問題，這也是發(fā)展商具備的優(yōu)勢之一。 36地塊分析：地塊分析： SWOTW劣勢劣勢 ： 由于鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場處于剛起步發(fā)展的階段，當(dāng)?shù)叵M者對于住房的認識目前仍處于自建的階段，對于直接購買商品房的消費概念不強； 目前的東溝的居民住宅多為沿街底商形式的住宅，居民習(xí)慣沿街而居，而對于封閉式純住宅小區(qū)了解不夠，容易產(chǎn)生一定的抗性。目標(biāo)客群的意向戶型案潛在客戶群中，需求兩房約占 28％、需要三房約占 58％。21PART 4: 客戶分析客戶分析22客戶分析客戶分析客戶來源分析： 本次客戶信息來源主要采用直接問訊法，直接與其他項目銷售人員的溝通和在走訪當(dāng)?shù)氐木用瘢? 從實際來看，與其他項目銷售人員溝通所獲得的客戶來源信息反映了目前東溝真實購房需求的消費群的基本情況；通過其他樓盤的銷售經(jīng)驗來幫助本案更加準(zhǔn)確的定位。 產(chǎn)品類型 ：主要以四層的底商住宅為主，帶一定量的別墅。10城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟? 07年東溝的三次產(chǎn)業(yè)較 06年都有了不同程度的增長，其中二次產(chǎn)業(yè)的增長幅度最高達到 29％，三次產(chǎn)業(yè)增長 18％，一次產(chǎn)業(yè)增長 7％，顯示城市經(jīng)濟中二次產(chǎn)業(yè)的支柱性作用。 港口：上海港 (距離 350公里 )、南通港 (距離 200公里 )、連云港 (距離 127公里 )、大豐港 (距離90公里 ) 公路： 234省道 (鹽淮公路 )橫貫東西，距京滬、寧靖鹽、沿海、鹽淮高速約 15分鐘的車程。1東溝項目可行性報告東溝項目可行性報告上海智旭 聯(lián)旭2目錄目錄PART1認識城市認識城市PART2城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟PART3市場分析市場分析PART4客戶分析客戶分析PART5地塊分析地塊分析PART6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議3PART 1: 城市篇城市篇4認識城市－東溝認識城市－東溝東溝5認識城市－城鎮(zhèn)交通認識城市－城鎮(zhèn)交通8PART 2: 城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟9城市經(jīng)濟－城市經(jīng)濟－ GDP2023年東溝全鎮(zhèn) GDP較上年增長 ％，經(jīng)濟的增長幅度明顯，顯示出城鎮(zhèn)經(jīng)濟處于快速發(fā)展的上升通道之中，為房地產(chǎn)市場的起步發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟的基礎(chǔ)。? 供應(yīng)規(guī)模 ：目前三個樓盤規(guī)劃總開發(fā)量在 20萬平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)上市的總量約只有 1/5左右，根據(jù)國家目前的政策，預(yù)計其余的將在 2至 3年內(nèi)完全推向市場市場上各樓盤的競爭壓力將逐漸增大。銷售中沒有銀行按揭支持，所有購房要客戶一次性付款，購買門檻高客戶面狹窄，銷售異常緩慢，這是阻礙東溝樓盤銷售一年重要原因 給本案提供銀行按揭留下了機會。目標(biāo)客群的置業(yè)類別本案潛在目標(biāo)可群中 65％的是二次置業(yè)， 35％是一次置業(yè)。33地塊分析：地塊分析：建 東 路希望路國順路東溝重點中學(xué)海 陵 河
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