成本逼近法(存儲(chǔ)版)
【正文】 － 73－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?打分法計(jì)算成新率公式 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B G： 結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) － 74－ 鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 部分 G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)如下： － 75－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 例題 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分 ，結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。要求評(píng)估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價(jià)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 82－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的 15%。 ?評(píng)估土地的重置價(jià)格，要特別注意估價(jià)對(duì)象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的 狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。 ?在房地產(chǎn)保險(xiǎn) （ 包括投保和理賠 ） 及其他損害賠償中 。 如化工廠 、 鋼鐵廠 、 發(fā)電廠 、 油田 、 碼頭 、 機(jī)場(chǎng)等 ?以及無(wú)需計(jì)算損耗的 新建房地產(chǎn) 。計(jì)算公式： 新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 84－ 解： 單位面積土地取得費(fèi)用 =15萬(wàn)元 /畝 =150000元 / m2 =225元 / m2 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 85－ 單位面積開發(fā)費(fèi)用 =200 000 000元 /1 000 000 m2 =200元 /平方米 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 86－ 單位面積利息 單位面積利潤(rùn) =(225+200) 15% =(元 /平方米） 平方米）元 /(]}1%)101[(%60]1%)101[(%40{200]1%)101[(225 ?????????????第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 87－ 設(shè)開發(fā)后的售價(jià)為 V，則 單位面積銷售稅費(fèi) =V 6% 單位面積土地增值收益 =（ 225+200+++V 6%） 20% =+ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 88－ （相當(dāng)于無(wú)年限使用權(quán)價(jià)格） V=（ 225+200+++++） /70% =+ V=（元 /平方米） 48年使用權(quán)年限價(jià)格 [11/(1+12%) ] =(元 /平方米） 48第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 89－ 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地 48年使用權(quán)的平均售價(jià)單價(jià)為 1054元 /平方米。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新率的基礎(chǔ)上作 10％ 的減價(jià)修正 。 試用耐用年限法估算其現(xiàn)值 。 這里主要是估算建筑物的重置成本 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 52－ ? 土地增值稅 是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對(duì)房地產(chǎn)在 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 48－ ?管理費(fèi)用 主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過(guò)程中支付的管理人員的工資等。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 44－ ?理解“三地” ?生地： 指已 完成 土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無(wú) 基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 － 31－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?[例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ， 出讓金為 20萬(wàn)元 /畝 ， 拆遷費(fèi) 30萬(wàn)元 /畝 ， 開發(fā)費(fèi) /平方公里 ， 土地開發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格 。 教育費(fèi)附加以各單位和個(gè)人實(shí)際交納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為 3％，一般月末提取，次月初交納。 主要有營(yíng)業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 教育費(fèi)附加 、 土地增值稅等 － 25－ ?營(yíng)業(yè)稅 ?納稅人：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 17－ － 18－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算土地開發(fā)成本 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 主要是指 “ 七通一平 ” 支出；小區(qū)內(nèi)綠化 、 照明 、 衛(wèi)生等小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用 —— 根據(jù)需要決算資料
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