【正文】 ? “這里是最好的位置，當(dāng)然要賣最貴的價(jià)錢。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位時(shí)，必須遵循等值策劃原則。 普遍存在的問題 設(shè)計(jì)單位往往從技術(shù)上可行、質(zhì)量上可靠出發(fā)，人為造成成本增高。 規(guī)劃的價(jià)值一方面取決于消費(fèi)者的認(rèn)同，另一方面取決于開發(fā)商對(duì)資源的利用方式，如果能盡量避免區(qū)域內(nèi)不利的因素，充分發(fā)揮有利因素的作用，同時(shí)在設(shè)計(jì)上有吸引人的創(chuàng)新，則規(guī)劃就可以帶來可觀的利潤。 貢獻(xiàn)文化 以特色文化（如揚(yáng)州的“柳”文化與“水”文化）為切入點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，使居住小區(qū)具有獨(dú)特的文化品位。如果在建筑未完工的時(shí)候，庭院景觀綠化的雛形已經(jīng)可見，購房者來到購房現(xiàn)場(chǎng)，看到富有自然情調(diào)的庭院景觀，肯 定會(huì)留下良好的第一印象，無疑會(huì)對(duì)以后的樓盤銷售產(chǎn)生很大的促進(jìn)作用。寬廣的大門，架空的底層，有利于吸納清風(fēng)，“風(fēng)藏而不吹”，“氣遇風(fēng)而散，遇水而止”，水帶的作用是引氣，而水潭的作用是聚氣，使小區(qū)充盈氤氳祥瑞之氣。 綠化景色常新，植物造景給人以新奇多變的感覺，富有動(dòng)態(tài)的變化，使整個(gè)小區(qū)時(shí)刻充滿詩情畫意。 表 3 不同月份開花植物品種 一月 臘梅、紅千木 二月 梅花、心茶花、二月蘭 三月 迎春 花、闊葉 +大功勞、結(jié)香、白玉蘭、紫藤、山茶花、杜鵑 四月 桃花、紅葉李、紫荊、櫻花、丁香、紫玉蘭、紅花繼木 五月 紅楓、月季、海棠、含笑、塔楓 六月 金絲桃、石榴、風(fēng)尾蘭、女貞、八仙花 七月 凌霄 八月 紫薇 九月 桂花 十月 鳳尾蘭 十一月 八角金盤 十二月 臘梅 表 4 園區(qū)常用植物 喬 木 香樟、垂柳、石楠、碧桃、柳杉、烏桕、雪松、高干女貞、白玉蘭、廣玉蘭、紅果冬青、海 棠 、櫸樹、紫葉李、銀杏、棕櫚、雞爪槭、雜交馬褂木、櫻花、三角楓、合歡、木瓜 、欒樹、紫荊等 灌 木 毛杜鵑、紅葉小辟、小葉黃楊、金葉女貞、豐華月季、灑金千頭側(cè)柏、迎春、連翹、大葉黃楊、金鐘花、珊瑚樹、大花紫薇、火棘、梔子花、十大功勞、八角金盤等 草 坪 馬尼拉草（臺(tái)灣草）、高羊茅草等 主要地被 紅花砟醬草、馬蹄金、蔥蘭等 垂直綠化材料 藤本月季、長春藤、美國凌霄、爬墻虎等 充分重視院落內(nèi)部綠地、植物、小品、休息座椅、水景、光景等的營造，形成動(dòng)靜相宜、賞心悅目的園林景觀。鶴是中國傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥，也是揚(yáng)州歷史上的一個(gè)文化符號(hào)，象征著揚(yáng)州的富庶與古雅。 ?鶴腿 沿下沉式廣場(chǎng)展開的兩條景觀軸線道路（民俗傳統(tǒng)文化軸與現(xiàn)代意象軸）象征鶴腿。 中國民間文化中有關(guān)鶴的傳奇故事、吉祥語言和圖案很多，廣場(chǎng)在造景時(shí)可以結(jié)合仙鶴傳奇圖和吉祥圖這些文化資源營造傳統(tǒng)景觀軸，建造壁畫、浮雕或?qū)?40 景，還可以將一些小的圖案在建筑上表現(xiàn)出來。翅長欲飛。 ?一琴一鶴 《宋史一天夜里，鶴到噲參門外，噲參執(zhí)燭照視，只見雌雄二鶴，各銜明珠，報(bào)贈(zèng)噲參。 ?松鶴延年（位于景觀林區(qū)東側(cè)） 白鶴與青松，象征高潔的品質(zhì)與延年長壽。 ?鶴舞豐年（下沉廣場(chǎng)中） 雙鶴起舞。 中心廣場(chǎng)主題景觀 中心廣場(chǎng)用土方堆成五座山峰，高約 － 2 米，山峰之間以一條線性水系環(huán)繞，濃縮長江的形狀。 ?橋：整個(gè)水系由三座木質(zhì)橋連通兩岸，分別為直橋、曲橋和拱橋，避免 了風(fēng)格的單一。 ?夏 夏山蒼翠：通 過人工化的疊水，灰調(diào)的石色，環(huán)繞的清流，綠樹披灑的濃蔭和深邃的山洞，給人以蒼翠欲滴、夏山百態(tài)的感覺。 茅亭松 雪：堆砌石山，松樹成林，在其中行走，就如 鉆進(jìn)一大塊翡翠之 中，有著絲絲縷縷的清新和涼爽；冬季到來，瑞雪紛飛，又成為銀裝素裹的世界。通過掌握尺度來掌握本項(xiàng)目建筑外型的整體美感。 ?重點(diǎn)與細(xì)部處理（ 在細(xì)小的部分體現(xiàn)以人為本的理念） 細(xì)節(jié)是衡量一個(gè)開發(fā)商是否成熟的重要標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)樓盤，每一個(gè)細(xì)節(jié)處理好了才更加完美，否則終究經(jīng)受不住時(shí)間的檢驗(yàn)。外立面選擇耐磨損的建筑材料，有良好的品質(zhì)感。漫步在園內(nèi)的楓葉大道上，觀賞被秋風(fēng)催黃、染紅的片片楓葉，如同觀看美麗的織錦和晚霞。 翠堤春曉： 兩道長堤相互綿亙，堤畔遍植柳樹，碧波漣漪，楊柳拖青，姹紫嫣紅，給人以清新秀麗、怡靜幽雅之感。 ?中心水面：中心水面開闊，約 3000 多平方米，深約 米。鶴 案例二：“我家山水”項(xiàng)目 文化 景觀 設(shè)計(jì) 中心廣場(chǎng)選北宋王希孟的千里江山圖長卷為主題景觀，同時(shí)扣緊“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的景觀概念，在園中營造四時(shí)八景。 ?一品當(dāng)朝（山體上） 鶴立于潮浪拍打的巖石上，仰望紅日，寓意官運(yùn)亨通。 ?云鶴朝日（位于地下商業(yè)入口處） 群鶴翔于白云紅日之間，寓意奮發(fā)向上，指日高升。有玄鶴被獵人射傷，被噲參收養(yǎng)。日游湖上，客 至，則童子放鶴告知?！嫒摺８酀檭?yōu)渥，國當(dāng)豐年。 ?鶴翅 北部圍合以及與中軸線平行的商業(yè)用房恰如鶴翅徐徐張開，駕于其上的三塊陽光飄板云影飄動(dòng)，猶如鶴羽。 景觀設(shè)計(jì)在人車分流的前提 下，通過步行道將住區(qū)景觀綠化帶、水系連接或滲透，既可強(qiáng)化小區(qū)空間景觀的整體性，又構(gòu)成了住區(qū)的戶外休閑漫步系統(tǒng)。 改變以前小區(qū)規(guī)劃中組團(tuán)綠地和中心綠地各自獨(dú)立的設(shè)計(jì)，使幾個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)相互兼容，相互滲透。 植物造景的好處 功能性，植物有放氧功能，能夠凈化空氣。 ?水景 在水景營造方面，應(yīng)形成 變化多端的景觀，或滴、或噴、或涌、或?yàn)?、或流，但考慮安全問題，水不宜深，并可增加嬉水參與的可能性。但是，多數(shù)項(xiàng)目在銷售開盤階段整個(gè)工程只完工一小部分，園林景觀只是畫在紙上，見不到實(shí)物，消費(fèi)者難免會(huì)擔(dān)心：是否入住的時(shí)候景觀會(huì)與設(shè)計(jì)的一樣呢？園林景觀效果圖對(duì)開發(fā)商又沒有法律約束力，如果他們對(duì)景觀進(jìn)行局部的修改甚至是整體的修改怎么辦？當(dāng)消費(fèi)者對(duì)景觀建設(shè)產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀就難以發(fā)揮它的促銷作用。 人性尊重 在 小區(qū) 規(guī)劃方案構(gòu)思上，創(chuàng)造觀念超前、設(shè)施完備、品味高雅、和諧、健康、舒適、開放的綠色生存空間，以達(dá)到社區(qū)的人性化與人文文化的和諧統(tǒng)一。雖然價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素，但是如果在規(guī)劃、景觀、建筑等方面的設(shè)計(jì)確實(shí)切合了消費(fèi)者的需求，博得了消費(fèi)者的認(rèn)同，那么從規(guī)劃上構(gòu)造價(jià)值、提高價(jià)格是可以被消費(fèi)者所接受的。 人類對(duì)改進(jìn)自身生活方式的追求永無止境，因而如何提高住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的品位確是復(fù)雜而永恒的課題。 研判二：宗地紅線外價(jià)值內(nèi)部化分析 宗地紅線外自然條件，經(jīng)濟(jì)條件，人文條件等產(chǎn)生的外部效應(yīng)內(nèi)在化的潛力?！? ? “因?yàn)槲业牡囟魏茫也恍枰裁床邉?、營銷”。對(duì)于發(fā)展商來說，因規(guī)劃地段變化而帶來的開發(fā)機(jī)遇，機(jī)會(huì)多多。如位于紫金山南、月牙湖畔的住宅，白云山腳下的白云堡依山傍水，頗受購房者的青睞。 在全程營銷中，完成從交易營銷到關(guān)系營銷的轉(zhuǎn)型 ? 識(shí)別、建立、維護(hù)、鞏固企業(yè)與客戶、媒體、政府的關(guān)系。而項(xiàng)目的價(jià)值功能是在消費(fèi)者的購買和使用過程中體現(xiàn)的，必須抓住什么是客戶的真正需求，抓住項(xiàng)目?jī)r(jià)值功能。 專業(yè)化互動(dòng)，專家型決策 ? 這種 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的 投資決策，徹底改變傳統(tǒng)的粗放經(jīng)營和拍腦袋上項(xiàng)目的決策模式。 服務(wù)概念 以細(xì)心換舒心，以有價(jià)換無價(jià) 社區(qū)經(jīng)營與物業(yè)管理追求細(xì)致、溫馨的家居生活情韻，努力以細(xì)致的關(guān)愛與安排讓大家庭的每個(gè)成員感到舒心與安心。讓人真切地感受到“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的美學(xué)境界。江山多嬌，雄姿英發(fā)，豪杰登臨，感慨萬千。 “我家山水”地處城市江山之間，得地利之便。 同時(shí)，中國傳統(tǒng)的藝術(shù)和建筑空間中都強(qiáng)調(diào)人與自然的親切感，強(qiáng)調(diào)人的道德 修養(yǎng)境界，形成了富有哲理和美學(xué)意義的空間意識(shí)。 2.“新人文空間主義”是對(duì)中國傳統(tǒng)人文理念的現(xiàn)代理解。 在技術(shù)社會(huì)中，大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)生的是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，大眾媒介產(chǎn)生的是一種單一的文化，人的個(gè)性失落了 ，甚至人與人之間的相互聯(lián)系也被機(jī)械化了。人的個(gè)性發(fā)展在其中得到實(shí)現(xiàn) ， 人的主體性在科學(xué)認(rèn)識(shí)和技術(shù)發(fā)現(xiàn)中得以張揚(yáng) 。 這一理念主要用以指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、景觀、社區(qū)、商圈以及城市局部空間的營造。 揮灑萬貫財(cái)富，尋覓人間仙居。 廣場(chǎng)的服務(wù)精神只有一個(gè)，就是全心全意地為廣場(chǎng)上的每一個(gè)人服務(wù)。結(jié)合廣場(chǎng)有一定高度的建筑物，廣場(chǎng)將呈現(xiàn)出“樓接云水，鶴呈祥瑞”的景觀特征，成為揚(yáng)州新城的新名勝。 “來鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將在新區(qū)再現(xiàn)繁華都市的場(chǎng)景，以其良好的運(yùn)轉(zhuǎn)吸引人們來此休閑、活動(dòng)、購物、觀光、投資。將為商家、顧客提供新穎、時(shí)尚、富麗、繁華的經(jīng)營與購物環(huán)境，提供超值、優(yōu)美、方便、幽靜 的置業(yè)與活動(dòng)空間。中央商務(wù)區(qū)的功能發(fā)揮之后，將逐漸成為該地區(qū)地價(jià)最高的地段。 ?“新財(cái)富” 她不僅表現(xiàn)為對(duì)物質(zhì)資源的擁有，還應(yīng)包括對(duì)文化資源的擁有。企 新戀舊，繼往開來。在大多數(shù)場(chǎng)合，文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財(cái)富。 ? 宣傳策劃：博思堂廣告，專業(yè)綜合性廣告公司，以整合營銷策劃為核心，長期服務(wù)眾多知名品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬科四季花城、萬科城市花園、萬科彩園。 ? 營銷大廳設(shè)計(jì)：香港達(dá)熙設(shè)計(jì)工程有限公司（ INTERACT CONTRACTING）為香港著名的大型室內(nèi)設(shè)計(jì)工程公司，主要以星級(jí)酒店、銀行、高檔寫字樓室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)和施工為主，主要業(yè)績(jī)： IBM 深圳總部、香港上海匯豐銀行深圳分行。 1998 年世界 100 家最大的建筑設(shè)計(jì)公司名列第 8。 ? 供熱、制冷及燒飲等，盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源。在廣州奧林匹克花園，你會(huì)情不自禁與參與運(yùn)動(dòng)，懷不自禁地把健康、運(yùn)動(dòng)與生活緊緊結(jié)合在一起。 從開發(fā)階段我們強(qiáng)調(diào)的“個(gè)體健康”（廣告 語：運(yùn)動(dòng)就在家門口），到提出“健康管理”，即強(qiáng)調(diào)“家庭的健康”，再到交樓之際訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)為“社區(qū)的健康”我們?cè)趭W園成功的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，并隨著對(duì)接點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而最終提出“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的核心理念，并明確了以“健康管理”為核心競(jìng)爭(zhēng)力的總原則。她 強(qiáng)調(diào)空間的簡(jiǎn)單、留白；強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的純凈、典雅；強(qiáng)調(diào)功用性與風(fēng)格化的高度統(tǒng)一；強(qiáng)調(diào)以簡(jiǎn)約通暢來體現(xiàn)對(duì)居住者空間自由的尊重。這如同是一個(gè)大的空中四合院，它充分吸取了古老四合院的優(yōu)點(diǎn)，也彌補(bǔ)了古老四合院的不足。當(dāng)需要安靜或者有客戶來訪時(shí)，主人可封閉辦公空間，不去干擾家人的起居生活；而當(dāng)閑暇之余，又可以敞開隔墻使辦公空間與起居空間融為一體。如果一個(gè)人能夠擺脫在寫字樓中工作，在住宅中就可以完成在寫字樓中要做的事情，他可以得到三大優(yōu)勢(shì)：（ 1）減少每天因來往于寫字樓和住宅之間的交通所花費(fèi)的時(shí)間，并減少能源的浪費(fèi)。眾所周知，住宅是個(gè)人所有的私密空間，在過去任何功能的引入都會(huì)破壞住宅原來的功能，如商住樓類型。工業(yè)文明時(shí)期的房子特征是：標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化精細(xì)的分工，工廠就是工廠，廠房就是廠房，車間就是車間，住的分了多少個(gè)品種，度假村、飯店、公寓、住宅，各種各樣的分工。 ? 品牌整合價(jià)值概念： 景觀、 建筑 設(shè)計(jì)單位的名聲，全程精深設(shè)計(jì)組織的聲譽(yù)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手等。 主題概念是項(xiàng)目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特主題。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合表現(xiàn)。 ? 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)施全程精深設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng) 先戰(zhàn)略，進(jìn)而形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的捷徑。 Q=f(發(fā)展商自身知識(shí)水平，社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量 ) ? 知識(shí)具有外在性：發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識(shí)的存量，但卻可以從中獲得好處，由于知識(shí)的邊際生產(chǎn)力是遞增的，知識(shí)存量的增加會(huì)引起一系列的外在效應(yīng)，使生產(chǎn)函數(shù)上移，發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長率得以“永久性”的提高。 ? 從技術(shù)和知識(shí)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及 眾多行業(yè)和部門，需要聚集各類專業(yè)人士的智慧，利用長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)造性活動(dòng)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識(shí)積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識(shí)的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。 ? 專業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長，形成組合優(yōu)勢(shì)，在有效分工和合作中提高效率，降低 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本， 形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，使 投資者深感物有所值、物超其值，物業(yè)具有更大的投資升值空間 。在香港，居民買房子最認(rèn)新鴻基、長江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等幾個(gè)牌子，這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開發(fā)的同類物業(yè)價(jià)格高 10%以上，這就是名牌在房地產(chǎn)銷售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。具體包括：主題概念、 產(chǎn)品實(shí)體概 念 、規(guī)劃概念、 景觀概念、 建筑概念 、空間概念、 服務(wù)概念、概念買點(diǎn)等?！昂?jiǎn)約就是美”，“簡(jiǎn)約就是力量”。在農(nóng)業(yè) 社會(huì)的時(shí)候，生產(chǎn)的組織方式是一家一戶的組織方式，這樣的話對(duì)應(yīng)房子的功能一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，又可以做飯，又是儲(chǔ)藏，又可以養(yǎng)雞養(yǎng)鴨做豆腐，這個(gè)房子是多元化的。 ” 第一 ， 住宅應(yīng)兼容社會(huì)生活其它功能，其基本功能不能被破壞。其次，仍以住宅和寫字樓為例。 通過 推拉活動(dòng)隔墻靈活 分隔的手法，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關(guān)系。 在高層建筑中每四層設(shè)計(jì)一個(gè)庭院，使 SOHO 住宅圍繞著這一庭院布置。 “ SOHO 現(xiàn)代城 ” ， 以“極少主義”砥礪繁瑣美學(xué)，擯棄粗放和奢