【正文】 業(yè)發(fā)展提供現(xiàn)金支持；另一方面，它的業(yè)務(wù)生命周期較長，還可視為第三層面種子業(yè)務(wù)，在廣告業(yè)有所作為。 距，未來有較大增長空間 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 89 以環(huán)北車庫為例進(jìn)行分析 投資額＝ 2800萬 規(guī)模： 200個車位 收費： 白天每輛車 5元／小時，夜間 8元／晚 白天按 70％的空置率，晚間按 20％的空置率最樂觀估計 每年營業(yè)收入＝ 不考慮資金成本和管理費用，收回投資尚需 20年以上，實際上環(huán)北停車庫的每年營業(yè)收入不足以抵消管理費用，處于嚴(yán)重虧損狀態(tài) ? 考慮建設(shè)成本和日常的管理費用，很多地方的公共停車業(yè)務(wù)并不賺錢，如：法國Ｗｉｎｃｙ公司曾經(jīng)有意投資中國停車場建設(shè)，但進(jìn)行市場調(diào)查后他們認(rèn)為中國的政策讓他們無法收回投資 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 90 下停車庫的瓶頸 停車場名稱 類型 規(guī)模（輛） 投資額（萬元） 環(huán)北地下停車場 地下 200 2800 吳山廣場停車場 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫投資額 ? 停車場建設(shè)長期以來是公益事業(yè)，建設(shè)投資費用比較高，回收期比較長，除了公共建筑配套建設(shè)停車場外，開發(fā)商投資建設(shè)停車場積極性不高，導(dǎo)致停車場的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上機(jī)動車發(fā)展的進(jìn)程 ? 地下停車場的特點是成本大、造價高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點 問題思考 ? 建設(shè)投資費用高成為阻礙開發(fā)商進(jìn)入的瓶頸 ? 投資回收期長是地下車庫存在的普遍問題 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 91 素 車型 停車場地等級 收費標(biāo)準(zhǔn) 白天 （元 /輛 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 95 ? 人才結(jié)構(gòu)：將停車場業(yè)務(wù)當(dāng)一項產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，必須在人才結(jié)構(gòu)上有所改善，從工程項目管理優(yōu)勢拓展到經(jīng)營管理全面優(yōu)勢。停車場建設(shè)的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產(chǎn)狀況、融資能力、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。在引進(jìn)資本的同時，提升管理水平，爭取成為強(qiáng)勢的第一層面核心業(yè)務(wù)。 公司是較早進(jìn)入社會停車場建設(shè)的單位， 1999年建成的環(huán)北地下車庫，車位數(shù)占主城中心區(qū)地下車庫的 26％，現(xiàn)正在實施的潮鳴休閑廣場地下車庫 ，車位 98個。 ? 成本控制：公司在建設(shè)工程項目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢，還應(yīng)關(guān)注項目的系統(tǒng)成本控制。 2023年，杭州市人均GDP超過 4000美元 關(guān)鍵驅(qū)動因素 杭州市機(jī)動車數(shù)量 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 85 ，杭州市車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足 20需求 實際需求車位數(shù)與實際車位數(shù)比較單位：萬 ?借鑒一般國家經(jīng)驗，以杭州目前所擁有機(jī)動車保有量 16萬為基數(shù)，停車位需求按 100％的基本停車位和 20％的公共停車位計算，目前杭州市共需 20萬個車位，而實際僅為 6萬個，其中公共停車位僅有 萬個，說明停車位有較大缺口，如果考慮未來汽車增幅，近幾年停車位建設(shè)將步入一個高峰時期 公共停車位 配建停車位 其他停車位 資料來源：《杭州市近期停車場布局規(guī)劃》 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 86 ，杭州市中心城區(qū)公共停車泊位供應(yīng)系數(shù)明顯偏低 地區(qū) 公共停車泊位供應(yīng)系數(shù) 路內(nèi)停車泊位供應(yīng)系數(shù) 美國（百萬人口以上城市平均水平） 55% 14% 日本 34% 5% 倫敦 27% 25% 香港、 1015% 20% 廣州 CBD 2025% 15% 上海 11% 5% 深圳羅湖 % 5% 西安 1520% 5% 杭州市中心城區(qū) % % 資料來源：《杭州市近期停車場布局規(guī)劃》 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 87 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 88 至 2023年底，杭州主城區(qū)機(jī)動車已達(dá) ，并保持近30％的年增長率。否則，盡快放棄。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 70 領(lǐng)導(dǎo) 努力 問號 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)管 衰落 現(xiàn)金供應(yīng)者 衰落 無希望 第二種可能 如果政策不明朗，審批程序效率太低，有可能將業(yè)務(wù)引入問號業(yè)務(wù)階段，難 以成為核心業(yè)務(wù)。 由于廣告媒體經(jīng)營的進(jìn)入壁壘不高，利潤率又相對較高，風(fēng)險較小，導(dǎo)致越來越多的新進(jìn)入者加入到這個行業(yè)中來。其中戶外平臺經(jīng)過兩年多的收購積累，戶外廣告媒體網(wǎng)絡(luò)一舉覆蓋了國內(nèi) 25個城市，擁有 19萬平方米的戶外廣告面積。 戶外媒體建設(shè)投資少，見效快。它們每天 24小時、每周 7天地佇立在那兒，這一特點令其更容易為受眾見到。 霓虹燈單立柱燈箱三面翻無照明廣告牌其它《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 51 判斷廣告市場是否有足夠的增量空間，主要依據(jù)有三： 一 .GDP增長率及廣告收入在 GDP中所占的比例 二 .經(jīng)濟(jì)的活躍度及泡沫化程度 三 .第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占的比重及其增幅 廣告總量的增幅大小主要是被這三大因素以正相關(guān)的方式?jīng)Q定的。最近幾年增長率保持在兩位數(shù)以上。必須對其同時開展管理而非依次管理。否則，盡快放棄。此類業(yè)務(wù)的凈現(xiàn)金一般為負(fù)值。 第一類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 努力業(yè)務(wù) 問號業(yè)務(wù) 第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 監(jiān)管業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 無希望業(yè)務(wù) 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 30 業(yè)務(wù)地位－產(chǎn)業(yè)吸引力矩陣分析方法解釋（二 ） 第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)： 業(yè)務(wù)的高發(fā)展期已經(jīng)過去，產(chǎn)業(yè)的吸引力降低。 不僅經(jīng)營管理者如此 ， 技術(shù)研究 、 產(chǎn)品開發(fā) 、 市場營銷 、 財務(wù)管理 、 信息管理等重要部門的業(yè)務(wù)人員 ， 往往也是 趕鴨子上架 企業(yè)在實施新戰(zhàn)略時必須清醒地認(rèn)識到，有了正確的經(jīng)營思路，還要有具有相應(yīng)能力的管理者及員工才能實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略意圖，否則在執(zhí)行過程中會偏離方向，不僅無法實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，反而很可能會給企業(yè)造成重大損失 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 24 見異思遷現(xiàn)象 短期利益與長期利益的矛盾 有這樣一種現(xiàn)象，經(jīng)營者在制定戰(zhàn)略時思想堅定而專注，但沒過多久他們就 見異思遷 了 短期利益導(dǎo)向 不良后果 企業(yè)往往經(jīng)不住市場上不斷涌現(xiàn)的 利潤增長點 的誘惑，熱衷于 哪里熱鬧哪里趕 。 由于缺乏協(xié)調(diào)，難以形成 有機(jī)體 和核心競爭能力，因而在市場的汪洋大海中，很難真正發(fā)揮航空母艦的作用 企業(yè)規(guī)模只有與企業(yè)所擁有的資源及運用資源的能力相適應(yīng)，才能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 14 明晰戰(zhàn)略、建立符合戰(zhàn)略要求的組織體系和激勵體系是現(xiàn)在公司迫切要解決的問題之一 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%建立通暢的內(nèi)部溝通渠道問題 建立有凝聚力的企業(yè)文化 大力培養(yǎng)、引進(jìn)、使用人才 提高公司的項目管理能力 建立符合公司戰(zhàn)略的組織運行體系和運行機(jī)制 明確戰(zhàn)略發(fā)展方向 建立公平合理的薪酬、激勵機(jī)制，充分調(diào)動員工的工作積極性 問題：您認(rèn)為公司目前迫切要解決的問題是什么？ 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 15 清晰的發(fā)展戰(zhàn)略是公司成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，是良好業(yè)務(wù)發(fā)展的前提 問題：您認(rèn)為公司轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵是什么？ 33%20%19%16%12%0% 10% 20% 30% 40%良好的業(yè)務(wù)發(fā)展迅速轉(zhuǎn)變現(xiàn)有人員的觀念建立與之配套的組織體系迅速培養(yǎng)合格的管理人員建立利益共享的分配機(jī)制只有公司發(fā)展戰(zhàn)略確定了，決定了要大力發(fā)展哪些業(yè)務(wù)、要收縮哪些業(yè)務(wù)、對哪些業(yè)務(wù)采取關(guān)注，才能將資源合理分配，設(shè)立科學(xué)合理的業(yè)務(wù)目標(biāo)，這是業(yè)務(wù)良好發(fā)展的基本前提 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 16 也是未來幾年公司成功的最關(guān)鍵因素 問題：您認(rèn)為杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司未來幾年的關(guān)鍵成功因素是什么？ 18%15%14%14%8%8%8%8%7%2%0% 10% 20%戰(zhàn)略清晰內(nèi)部管理水平壟斷性的持續(xù)穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)品牌知名度資金實力廣泛的戰(zhàn)略聯(lián)盟專業(yè)技術(shù)能力市場營銷能力低成本《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 17 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進(jìn)和導(dǎo)向作用 發(fā)展戰(zhàn)略制定要解決的問題： ?公司未來的發(fā)展方向； ?公司業(yè)務(wù)選擇：做什么行業(yè)、什么產(chǎn)品或服務(wù)； ?公司的發(fā)展目標(biāo)：要做到什么程度； ?公司的競爭方法和手段； ?…… 清晰的公司發(fā)展戰(zhàn)略 對未來工作的促進(jìn)和導(dǎo)向作用： ?努力方向明確： 清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，讓公司員工清楚看到公司未來的發(fā)展方向和要達(dá)到的目標(biāo)，工作努力方向明確，目的清楚； ?引導(dǎo)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整： 組織跟著戰(zhàn)略走，戰(zhàn)略發(fā)生變化，組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該跟著進(jìn)行調(diào)整； ?指導(dǎo)資源分配： 任何企業(yè)的資源都是有限的，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略能指導(dǎo)企業(yè)合理配置自己的資源，使有限的資源發(fā)揮最大的效用； ?指導(dǎo)人力資源工作： 發(fā)展戰(zhàn)略清晰了，人力資源各項工作的導(dǎo)向也就明確了，僅僅圍繞戰(zhàn)略的實現(xiàn)服務(wù)。杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司 戰(zhàn)略定位設(shè)計報告 北大縱橫管理咨詢公司 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 1 重要說明 ? 北大縱橫管理咨詢公司秉承專業(yè)之精神、務(wù)實之作風(fēng)、客觀之態(tài)度，力求從專業(yè)管理咨詢公司這樣一個第三方的公正立場，撰寫此報告 ? 為保證診斷報告的客觀性，北大縱橫項目組訪談了所有的高中層管理人員和員工，研讀了可能收集到的公司若干年以來的文件資料和相關(guān)行業(yè)資料，并向公司全體員工發(fā)放了調(diào)查問卷，在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析和探討杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司的實際運營狀況和所處行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，唯孜孜不倦，務(wù)求詳盡 ? 在本份報告中，北大縱橫項目組盡可能地做到以數(shù)據(jù)、事實、訪談結(jié)果和問卷結(jié)果來說明問題，盡量避免個人的主觀性 ? 本報告為中期匯報，所有意見均非最終結(jié)論 ? 本報告旨在對杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司的戰(zhàn)略進(jìn)行梳理，所討論的問題不針對任何部門和個人的具體形為，僅供杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司決策層和經(jīng)營層參考 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 2 目錄 公司發(fā)展歷程與國企改革形勢分析 戰(zhàn)略診斷 公司戰(zhàn)略方法論 行業(yè)及市場分析 ① 廣告業(yè)務(wù) ② 停車場業(yè)務(wù) ③ 地下管線業(yè)務(wù) 公司層面戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)發(fā)展策略 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 3 公司發(fā)展歷程 夯實管理基礎(chǔ)，爭取更大發(fā)展 1993年 9月，杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司成立，公司的主要職責(zé)是為杭州城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌融資金。近年來，越來越多的民營企業(yè)參與了國有企業(yè)的改組重組，兼并收購的范圍正從中小企業(yè)擴(kuò)展到大企業(yè)，從一般競爭性領(lǐng)域擴(kuò)展到公益性領(lǐng)域 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 5 目錄 公司發(fā)展歷程與國企改革形勢分析 戰(zhàn)略診斷 公司戰(zhàn)略方法論 行業(yè)及市場分析 ① 廣告業(yè)務(wù) ② 停車場業(yè)務(wù) ③ 地下管線業(yè)務(wù) 公司層面戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)發(fā)展策略 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計報告》－ 6 伴隨著杭州市城市建設(shè)體制改革，城建發(fā)展公司由事業(yè)單位轉(zhuǎn)變成一家國有獨資的企業(yè)單位 第一階段 結(jié)合機(jī)構(gòu)改革，對城建系統(tǒng)管理體制作了初步調(diào)整 在杭州市 打造“生態(tài)城”、興建“休閑之都”的發(fā)展戰(zhàn)略； “構(gòu)筑大都市，建設(shè)新天堂”的發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，從2023年開始，杭州市開始了城建管理體制改革： 成立杭州市城建資產(chǎn)經(jīng)營公司，同時組建的還有杭州市城管辦 第二階段 標(biāo)志著 杭州市城建管理體制 1＋ 3＋ 6＋ 1模式的形成 綜合部門 建設(shè)主體 管理部門 經(jīng)營部門 市建委 城管辦 市規(guī)劃局 錢江指揮部 運河集團(tuán) 地鐵集團(tuán) 國土資源局 人防局 環(huán)保局 行政執(zhí)法局 資產(chǎn)經(jīng)營公司 城市建設(shè)發(fā)展公司 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定 位設(shè)計報告》－ 7 公司面臨的外部機(jī)會主要是城建資產(chǎn)資源性開發(fā)市場潛力巨大 33%24%21%11%4%0% 10% 20% 30% 40%城建資產(chǎn)資源性開發(fā)市場潛力巨大城市化和城市功能提升的