某咨詢(xún)信虹住宅戰(zhàn)略咨詢(xún)中期報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 9,0007,0009,0003,644套7,000每平方米平均售價(jià)元 /平米30%的增長(zhǎng)4XH/020514/SHDISC(2023GB)定量市場(chǎng)調(diào)查顯示本地常駐居民對(duì)高檔住宅需求不大愿意購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià) 估算此收入段上海市客戶(hù)數(shù)上海長(zhǎng)住居民總戶(hù)數(shù) = 4,701,000戶(hù)樣本收入段占總?cè)丝诒壤? = 5%4,0004,0005,0005,0007,0007,0008,0008,00015,000元 /平方米%總樣本數(shù) = 343資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；麥肯錫分析戶(hù)5XH/020514/SHDISC(2023GB)上海市約只有百分之一的家庭具經(jīng)濟(jì)能力支付單價(jià)6,000元 /平方米以上的房子。 麥肯錫分析單價(jià) 6,000元 /平方米以上之后七年的預(yù)計(jì)增長(zhǎng) *初步估算34XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應(yīng)考慮聘用國(guó)際物業(yè)管理公司以提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)際物業(yè)管理公司 樓盤(pán)例子戴德梁行仲量聯(lián)行第一太平洋戴維斯怡高物業(yè)? 文錦大廈? 丹楓苑? 晶采名人大廈? 世茂湖濱花園? 新外灘花園? 東方雅苑? 世茂濱江花園? 中凱城市之光? 上海五月天? 榮軒? 現(xiàn)時(shí)為數(shù)不少的高檔樓盤(pán)都聘請(qǐng)國(guó)際性的物業(yè)管理公司作管理? 有些樓盤(pán)如嘉里華庭，東方巴黎等，因發(fā)展商擁有 豐富發(fā)展管理經(jīng)驗(yàn)、龐大的資源及 良好的品牌 ，所以能自行管理樓盤(pán)? 鑒于信虹為新成立的公司，應(yīng)利用國(guó)際管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理以吸取經(jīng)驗(yàn)，并以其品牌提供信心予消費(fèi)者，提高競(jìng)爭(zhēng)力? 選擇考慮因素應(yīng)包括–公司品牌形象–過(guò)去管理物業(yè)的素質(zhì)–收費(fèi)? 選擇應(yīng)提早開(kāi)始，以便公司為設(shè)計(jì)提供意見(jiàn)資料來(lái)源 :小組分析 35XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶(hù)群分析?產(chǎn)品定位–戶(hù)型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則36XH/020514/SHDISC(2023GB)? 點(diǎn)式或板式的選擇，主要應(yīng)該配合兩個(gè)重要條件– 對(duì)黃浦江及蘇州河的景觀，特別是高層單位，更應(yīng)是全無(wú)遮擋的– 朝南面，以三房戶(hù)型為例，需要一廳兩房是朝南的? 立面用料可以考慮使用較特別的材料，以突出樓盤(pán)個(gè)性。 ≈ ≤ ≥ √ ≠ ┋ 177。 小組分析 37XH/020514/SHDISC(2023GB)綠化、水景及鬧中取靜、自成一角為消費(fèi)者普遍希望的小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)劃原則從消費(fèi)者調(diào)查及市場(chǎng)上熱銷(xiāo)樓盤(pán)可看出，購(gòu)房人士對(duì)小區(qū)環(huán)境三方面特別看重綠化? 80%的消費(fèi)者認(rèn)為綠地為小區(qū)環(huán)境最重要的三個(gè)因素之一，高于所有其它因素? 消費(fèi)者平均愿意付出 11%的溢價(jià)予有大型綠地的樓盤(pán)? 高檔樓盤(pán)平均綠化率為 40%以上水景? 消費(fèi)者愿意付平均 712%的溢價(jià)予水景樓盤(pán)? 新樓盤(pán)有不少以親水、水岸、大型人工湖等作賣(mài)點(diǎn)鬧中取靜? 在消費(fèi)者定性調(diào)查中，參加者一再重復(fù)鬧中取靜為他們最向往的小區(qū)環(huán)境? 不少新樓盤(pán)都在小區(qū)提供人車(chē)分流的設(shè)計(jì)? 小區(qū)綠化面積應(yīng)盡量擴(kuò)大? 綠化概念可延伸至整個(gè)樓盤(pán)，都市立體花園受絕大部分消費(fèi)者（94%）的歡迎? 建筑用料應(yīng)多采用自然材料，如木、石等，以配合整個(gè)樓盤(pán)自然綠化的基調(diào)? 房型布置應(yīng)盡量提供蘇州河 /黃浦江的景觀? 小區(qū)內(nèi)應(yīng)配置水池、小河等為低層住房提供景觀? 可參考蘇州園林如何利用小面積仍能提供水景風(fēng)光? 由于住宅區(qū)兩旁都將為商業(yè)區(qū)，需設(shè)法作有效的人流，噪音等分隔，令小區(qū)相對(duì)的獨(dú)立，自成一角? 利用水池、小河作分隔是其中一個(gè)可考慮的方案? 考慮如何在小區(qū)實(shí)施人車(chē)分流，如地下停車(chē)場(chǎng)等資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析38XH/020514/SHDISC(2023GB)BACKUP39XH/020514/SHDISC(2023GB)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)住宅需求的平穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)于高檔住宅的需求將繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)，上海市人均 GDP在未來(lái)五年內(nèi)預(yù)計(jì)將以 10%左右的速度增長(zhǎng)上海市人均可支配收入在過(guò)去 5年內(nèi)，以平均 10%的速度遞增，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)將持續(xù)上海市政府吸引內(nèi)地人才和投資的政策，使近年外地在滬注冊(cè)公司的數(shù)量和資金以高速增長(zhǎng)，2023年上半年比同期數(shù)量增加 35%，資金增加 19%從政策上，政府更加鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)型(4,0005,000元 /平米 )的住宅開(kāi)發(fā)由于政府調(diào)低住房貸款利率 (如 20年貸款利率從 97年的 %)， 同時(shí)由于缺乏其它投資途徑，越來(lái)越多的消費(fèi)者把房地產(chǎn)作為最佳投資項(xiàng)途徑40XH/020514/SHDISC(2023GB)消費(fèi)者在選擇房子時(shí)地段因素是首要條件，其它因素也有其重要性，但為較后期的考慮交通發(fā)達(dá)周邊環(huán)境優(yōu)美升值潛力高小區(qū)配套到位周邊設(shè)施全面地段層次高戶(hù)型設(shè)計(jì)好價(jià)格小區(qū)環(huán)境優(yōu)美物業(yè)管理公司好發(fā)展商有信譽(yù)周邊開(kāi)發(fā)成熟靠近親朋好友易于出租熟悉環(huán)境景觀市中心附近中 /小學(xué)校好%認(rèn)為是最先決的條件 %重要性評(píng)分為 9+10建筑設(shè)計(jì)資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析基數(shù) = 343地段因素41XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)投資者有相當(dāng)大的吸引力，同時(shí)，他們的高收入水平也使其成為信虹所感興趣的必然人群投資者重要性評(píng)分高于平均百分點(diǎn)升值潛力市中心地段層次高建筑設(shè)計(jì)周邊環(huán)境優(yōu)美靠近親朋好友加權(quán)數(shù) 信虹表現(xiàn) 得分24232213135729222521315269xxxxxx======信虹對(duì)投資者的吸引力投資者對(duì)信虹的吸引力投資者為高家庭收入，高個(gè)人收入，高消費(fèi)人群，平均家庭月收入： 13,856人民幣，其中 75%在 10,000人民幣 /月以上投資者吸引力資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析最優(yōu)
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