【正文】 分產(chǎn)品概括 ： 項(xiàng)目 推廣與賣點(diǎn) 單價(jià)（元 / M2 ） 主力面積 （ M2） 主力總價(jià) (萬(wàn)） 去化率 拙政東園 古城稀缺地段，歷史文化氛圍，高檔物業(yè) 30000 350、 360 1100 77％ 庭園 古城稀缺地段 20230 2 240 4 480 75％ 御湖熙岸 稀缺湖景，高端物業(yè)，開(kāi)發(fā)商品牌 23000 180、 300 4 700 55％ 天倫隨園 和古鎮(zhèn)相得益彰的規(guī)劃產(chǎn)品 20230 400500 8001000 67% 中茵皇冠國(guó)際 (別墅 ) 高檔物業(yè)，高檔酒店，湖景資源 30000 411415 2023 20％ 天域 高檔物業(yè)，高端會(huì)所 19000 210 400 88％ 中信太湖城 文化歷史資源，未來(lái)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商品牌 13000 300， 400 400500 60％ 中茵皇冠國(guó)際 (公寓 ) 高檔物業(yè)，高檔酒店，湖景資源 250000 200280 500700 97％ 二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析 市場(chǎng)同價(jià)產(chǎn)品借鑒 充分挖掘項(xiàng)目自身?xiàng)l件，適當(dāng)借鑒！ b、 借鑒總結(jié) ： 借鑒點(diǎn) 稀缺的地段和景觀資源 良好的規(guī)劃以及景觀 高檔次物業(yè)管理和現(xiàn)關(guān)配套 良好的自然環(huán)境與人文歷史 √ √ 二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析 市場(chǎng)同價(jià)產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： “庭園的七道安全防線” 第一道防線： 在小區(qū)內(nèi)安裝探測(cè)器，小區(qū)周邊設(shè)置紅外對(duì)射，在小區(qū)弱電機(jī)房設(shè)置小區(qū)地圖，防止非法入侵； 第二道防線： 停車場(chǎng)實(shí)行一卡通控制，進(jìn)出門只要刷卡通行即可； 第三道防線： 主要通道以及重要公建設(shè)置攝像機(jī)，通過(guò)小區(qū)的局域網(wǎng)可以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程圖像監(jiān)控； 第四道防線： 在小區(qū)各個(gè)區(qū)域以及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)； 第五，六道防線： 設(shè)置對(duì)講圍墻機(jī)，每戶入口安裝可視對(duì)講裝置，有效防止非法人員進(jìn)入； 第七道防線： 在住在內(nèi)安裝各種探測(cè)器進(jìn)行晝夜監(jiān)控，當(dāng)檢測(cè)道警情時(shí)通過(guò)住宅內(nèi)的報(bào)警主機(jī)傳給報(bào)警計(jì)算機(jī)； 其他： 背景音樂(lè)以及廣播 電子顯示公告屏 二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析 市場(chǎng)同價(jià)產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： １中央空調(diào) ２中央燃?xì)庋h(huán)系統(tǒng) ３中央吸塵系統(tǒng) ４中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) 戶式中央吸塵系統(tǒng) 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)等 二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析 市場(chǎng)同價(jià)產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： 外遮陽(yáng)設(shè)備： 利用金屬卷簾，可使 80%烈日被其遮擋，室內(nèi)不再需要窗簾。 ① ② ③ 一、項(xiàng)目分析 產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉 “淮海路第一洞” 詮釋： 本項(xiàng)目位于蘇州最東面千年古鎮(zhèn) ——甪直，離上海市中心淮海路僅一小時(shí)車程，交通優(yōu)勢(shì)對(duì)于于上海客戶來(lái)說(shuō)，有著極強(qiáng)的沖擊力。氣候事宜，是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)?？傮w滿好的，就是可能歷史比較長(zhǎng)了，配套較差。 推廣支撐： 活動(dòng)“名家球場(chǎng)設(shè)計(jì)展”、 “名車試駕體驗(yàn)”、 “高爾夫用品（試用）發(fā)布會(huì)” + 企劃表現(xiàn) b、三陽(yáng)別墅品牌 三、品牌樹(shù)立 品牌推廣分解 更享受的人生 高爾夫運(yùn)動(dòng)，從來(lái)都是成功人士的選擇，他們擁有了社會(huì)的榮譽(yù)和尊重， 追求人生的再次體驗(yàn)，更加享受生活，項(xiàng)目能給到他們這些。好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的高端位。 突破價(jià)值賦予 四、營(yíng)銷推廣 價(jià)值營(yíng)銷 公共會(huì)所及售樓處全面整改 建議球場(chǎng)內(nèi)會(huì)所及售樓處全面整改，整改標(biāo)準(zhǔn)在 4000元 /平米以上。 四、營(yíng)銷推廣 活動(dòng)營(yíng)銷 b、針對(duì)上?？驮? 名車試駕體驗(yàn) 針對(duì)高爾夫客群收入層次高的特點(diǎn)，聯(lián)合名車銷售商舉辦汽車試駕活動(dòng)，增強(qiáng)高爾夫和名車體驗(yàn)性，制造項(xiàng)目新聞點(diǎn)。 有效的維系 客戶，保養(yǎng)既有客源 博思堂渠道 “博仕會(huì)” 臺(tái)商協(xié)會(huì)、韓國(guó)高爾夫俱樂(lè)部等會(huì)員 主策略： 四、營(yíng)銷推廣 渠道營(yíng)銷 分策略： 針對(duì)渠道突破，深入內(nèi)心的活動(dòng)感動(dòng) 臺(tái)商協(xié)會(huì) 韓國(guó)高爾夫俱樂(lè)部 具體渠道推廣采用 活動(dòng)突破 結(jié)合 定向渠道突破 為主 臺(tái)灣端午大聯(lián)動(dòng) 韓國(guó)美食節(jié) 通過(guò)前期對(duì)于項(xiàng)目客源的分析預(yù)判，臺(tái)灣及韓國(guó)的高爾夫客源占到絕大多數(shù)，對(duì)于渠道營(yíng)銷我司建議針對(duì)這兩個(gè)主力客群進(jìn)行突破。 建議： 在項(xiàng)目施工地西側(cè)靠近售樓處設(shè)置 3米高圍板 。 建議開(kāi)盤前集中采購(gòu)兩月 建議采購(gòu)方位 五、媒體運(yùn)用 戶外媒體 a、項(xiàng)目周邊戶外 項(xiàng)目周邊圍板 現(xiàn)場(chǎng)圍板方位 建議在項(xiàng)目前交叉路口處設(shè)置 3米高圍板 ，一方面展示項(xiàng)目形象，一方面在交叉路口處進(jìn)行有力的引導(dǎo)。 案性： 好的案名要與案性相符合，“ 高爾夫別墅 ”是本案天生的標(biāo)簽，所對(duì)應(yīng)的客戶群體將是具備實(shí)力玩轉(zhuǎn)高爾夫與別墅的高端群體。 分析、提煉一個(gè)項(xiàng)目的廣告總精神需要從項(xiàng)目自身立地條件、產(chǎn)品特性、目標(biāo)客戶屬性等方面進(jìn)行考量。 二、廣告總精神 果嶺中 同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式推廣。 ? 一衣帶水： 每幢建筑均俯水而居，道路與水系天然接臨。 一、案名建議 ◎ 輔推案名 澄湖 高爾夫花園 市場(chǎng)調(diào)研篇 營(yíng)銷推廣篇 企劃表現(xiàn)篇 1 案名建議 2 廣告總精神 3 階段策略 4 廣告風(fēng)格 5 秀稿表現(xiàn) 一、案名建議 首先我們要知道案名必須完成的任務(wù)： 區(qū)隔性： 相對(duì)于蘇州以及周邊城市樓盤，本案之案名必須要擁有完整的區(qū)隔功能，并建議以此為基礎(chǔ)點(diǎn)進(jìn)行案名的商標(biāo)注冊(cè)。 五、媒體運(yùn)用 戶外媒體 a、項(xiàng)目周邊戶外 項(xiàng)目球場(chǎng)高炮地處浦澄路和湖濱路交叉口，現(xiàn)有的高跑雙面設(shè)置，建議改造成三面設(shè)置，攔截浦澄路主力車流。在售樓處中心設(shè)置名貴高爾夫用具展示， 周邊高爾夫形象飾品展示。 四、營(yíng)銷推廣 活動(dòng)營(yíng)銷 c、針對(duì)全部客源 三陽(yáng)高爾夫國(guó)際邀請(qǐng)賽（鎮(zhèn)企合作） 冠名大型高爾夫賽事，提升三陽(yáng)高爾夫在高爾夫愛(ài)好者圈內(nèi)的知名度和美譽(yù)度。 四、營(yíng)銷推廣 活動(dòng)營(yíng)銷 a、針對(duì)蘇州客源 三陽(yáng)高爾夫 14年感恩酒會(huì) 充分利用三陽(yáng)高爾夫現(xiàn)有的會(huì)員資源，以三陽(yáng)高爾夫球會(huì)活動(dòng)的形式，向現(xiàn)有的會(huì)員推介別墅，進(jìn)而形成購(gòu)買。 突破一：主入口至?xí)缆芳爸苓叚h(huán)境整改 突破二：球場(chǎng)公共會(huì)所及售樓處全面整改 突破三：業(yè)主球場(chǎng)內(nèi)夜間專享散步道設(shè)置 硬件突破： 突破四：高爾夫服務(wù)管理的提升 突破價(jià)值賦予 四、營(yíng)銷推廣 價(jià)值營(yíng)銷 主入口至?xí)缆芳爸苓叚h(huán)境整改 現(xiàn)有道路 效果示意 主入口至?xí)缆肥强蛻暨M(jìn)入高爾夫的第一感官媒介，為了抓取至關(guān)重要的第一印象， 建議花巨資進(jìn)行改造 ： ?將現(xiàn)有水泥鋪面改為柏油瀝青鋪面，提高檔次，增強(qiáng)感官效果； ?路旁邊種植高大灌木群，一方面遮擋果嶺，形成神秘尊崇感；一方面使形成“曲徑深幽”的錯(cuò)覺(jué)。 建議項(xiàng)目與知名俱樂(lè)部如 太湖水星俱樂(lè)部 進(jìn)行聯(lián)合，形成品牌的捆綁，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。 推廣支撐： 活動(dòng)“三陽(yáng)高爾夫免費(fèi)體驗(yàn)” + 企劃表現(xiàn) b、三陽(yáng)別墅品牌 三、品牌樹(shù)立 品牌推廣分解 更高貴的運(yùn)動(dòng) 高爾夫從來(lái)不需要任何辭藻對(duì)“高貴”進(jìn)行詮釋。 三、品牌樹(shù)立 解決之道 三陽(yáng)球場(chǎng)品牌形象支撐： 高爾夫旅行網(wǎng)推薦指數(shù)： 三、品牌樹(shù)立 解決之道 三陽(yáng)球場(chǎng)品牌形象支撐： 我們對(duì)到過(guò)三陽(yáng)高爾夫球場(chǎng)打過(guò)球的高端人士，篩選式的進(jìn)行了深度采訪： 華東區(qū)科勒總裁趙先生： “我打球打了五年了，基本上天天都要去，三陽(yáng)也去過(guò)好多次，可以說(shuō)是蘇州最有難度的高爾夫球場(chǎng)，滿有挑戰(zhàn)性的，就是配套差了點(diǎn)。澄湖面積約四十平方公里，南北長(zhǎng)十公里，東西最寬處近七公里，水容量為 。 詮釋： 我們項(xiàng)目所有別墅都被高爾夫球洞圍住，這也是區(qū)別于其他高爾夫別墅的不同之處，更是客戶感覺(jué)尊崇的象征。 關(guān)鍵詞：住在高爾夫有別于其他別墅項(xiàng)目，代表著身份和品味的不同，代表著高檔的管理與安全性； 居住功能各不同 關(guān)鍵詞：居住和度假結(jié)合緊密 。現(xiàn)在球場(chǎng)總數(shù)量超過(guò) 400座 (按 18洞一座計(jì)算 ,不包括中國(guó)臺(tái)灣的80多座球場(chǎng) ) ，超過(guò) 100萬(wàn)高爾夫人口。 ? 從產(chǎn)品面積來(lái)看：受 2023年存量產(chǎn)品影響，存量聯(lián)排的平均單套面積較大；但 07年別墅主力面積相比 2023年在減小， 目前主流聯(lián)排別墅面積為 240280平米 。三陽(yáng)高爾夫別墅 營(yíng)銷推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問(wèn)有限公司 2023 年 1 月 17 日 市場(chǎng)調(diào)研篇 營(yíng)銷推廣篇 企劃表現(xiàn)篇 1 蘇州別墅市場(chǎng)分析 2 項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析 3 項(xiàng)目立地條件分析 4 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 一、蘇州別墅市場(chǎng)分析 a、綜述： 蘇州別墅發(fā)展歷程 第一階段 外銷別墅 —— 別墅市場(chǎng)的起步（ 1994年 1998年） 第二階段 經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流（ 1998年 2023年） 第三階段 高檔別墅步入市場(chǎng)（ 2023年 2023年） 第四階段 品牌開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代（ 2023年開(kāi)始 — 至今） 代表項(xiàng)目：獨(dú)墅苑、美墅緣 代表項(xiàng)目：天倫 聯(lián)體別墅是市場(chǎng)的供應(yīng)主力。 21年前，中國(guó)只有一家高爾夫球場(chǎng)和寥寥數(shù)百位球員。相對(duì)于其他物業(yè)提高明顯 。把高爾夫球場(chǎng)當(dāng)成自己旅游度假的理想去處； 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 項(xiàng)目客源定位 高爾夫球愛(ài)好者和參與者 高端商務(wù)度假客人 球場(chǎng)會(huì)員和非會(huì)員 項(xiàng)目球場(chǎng)會(huì)員 開(kāi)拓會(huì)員卡的新興客戶 其他球場(chǎng)的客戶 包價(jià)旅游的高爾夫旅游者 包價(jià)旅游的高爾夫旅游者 散客形式出游的高爾夫旅游者 高爾夫消費(fèi)者出游是以商務(wù)辦公為目的輔以高爾夫消費(fèi) 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 項(xiàng)目客源定位 高端商務(wù)度假客人 包價(jià)旅游的高爾夫旅游者 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 屬性 比例 臺(tái)商 45％ 日韓商人 25％ 歐美商人 10％ 國(guó)內(nèi)人士 20％ 區(qū)域分布 客戶屬性 區(qū)域 比例 蘇州 65％ 上海 30％ 其他 5％ 球場(chǎng)會(huì)員和非會(huì)員 其他 ★ 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格考慮因素 區(qū)域市場(chǎng)情況 項(xiàng)目立地條件 特定市場(chǎng)價(jià)格特征 湖景 環(huán)高爾夫 9500元 /平米 7500元 /平米 + 10000元/平米 高爾夫球場(chǎng)檔次決定別墅價(jià)格！ 同區(qū)域內(nèi)部分高爾夫別墅相對(duì)于周邊產(chǎn)品價(jià)格提升明顯！ 球場(chǎng)檔次較低，會(huì)所配套陳舊！ 單體項(xiàng)目規(guī)劃面積較高！ 200350萬(wàn) /套 市場(chǎng)調(diào)研篇 營(yíng)銷推廣篇 企劃表現(xiàn)篇 1 項(xiàng)目分析 2 形象定位 3 品牌樹(shù)立 4 營(yíng)銷推廣 5 媒體運(yùn)用 一、項(xiàng)目分析 產(chǎn)品基礎(chǔ)分析 地點(diǎn)： 位于甪直古鎮(zhèn)的三陽(yáng)高爾夫球場(chǎng)內(nèi) 交通： 緊靠蘇滬高速公路出口，距上海公 20公里，機(jī)場(chǎng)路、東方大道距蘇州 20分鐘車程，交通十分便捷 總用地面積： 130000平方米 總建筑面積： （包含地下面積） 總棟數(shù)： 89 幢 容積率： 建筑密度： ％ 綠化率： 50％ 開(kāi)發(fā)商： 蘇州慶豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 一、項(xiàng)目分析 產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉 “澄湖岸上的球場(chǎng)生活