房地產(chǎn)開發(fā)總平面圖設(shè)計心得(存儲版)
【正文】 位于獨墅湖西岸，受蘇州運河的隔離，為湖中島嶼的組成部分。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 三、復(fù)制模塊 利用產(chǎn)品庫（ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風(fēng)險低。地上面積 391平米 地下泳池 晶藍半島會所案例 北京半壁店會所案例 室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂室、 跳操房均布置在地下一層 地上可作為臨時售樓處和商業(yè)，沿街布置 地上面積： 400平米左右 “ 錦上添花 ” 贈綠規(guī)劃、底層挖掘 ，增加 親地戶型的數(shù)量。 每增加一個出入口，就至少增加 6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安每月的費用至少在 20233000元，每年將增加 144000— 216000元 ? 兩個相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通 交通分析 架空地下車庫 消防通道 社區(qū)主入口 車庫出入口 減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本 底層架空，無坡道出入口 景觀化車道、增加綠化面積 負二層地下車庫 成都郫縣項目案例 七劍導(dǎo)航 2個工具、 7張圖紙、 5個表格 2個工具 產(chǎn)品庫 (九月底上線）預(yù)案推演模型（見附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標對比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標表） ? 入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 END 謝謝閱讀！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 “ 削減龍?zhí)?” 配套用房最小化 ? 嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。（分析兩個案例） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 一個單元包括： Townhouse 7戶（ 2780m2） 地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面 合院別墅 七合院 聯(lián)排大院案例 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈） 增值空間 類聯(lián)排別墅洋房案例富陽受降項目 類聯(lián)排別墅洋房案例 A1(1) A2(2) B1(3) B2(4) C1(5) C2(6) D1(7) D2(8) E(9) 二、貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計建面價格 預(yù)計地價外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 200~250㎡ 10000/ ㎡ 2700 / ㎡ 7300元 經(jīng)濟型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡ 2600 / ㎡ 2400元 大院別墅 200~250㎡ 8000/ ㎡ 3450 / ㎡ 4550元 花園洋房 100~130㎡ 5500/ ㎡ 2750 / ㎡ 2750元 小戶型高層 100~130㎡ 4200/ ㎡ （清水） 3000 / ㎡ 1200元 重慶睿城項目案例 產(chǎn)品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高層 洋房高層商業(yè)區(qū)車位 商鋪 地下超市 經(jīng)濟型酒店 套數(shù) 176 其中： 聯(lián)排 88 疊拼 88 240 其中： 平層 120 躍層 120 1008 551 其中： 洋房 314 高層 159 商區(qū) 78 單套面積 180240 120180 3953 總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 重慶睿城項目案例 不平衡使用容積率后的總貨值： ，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 東西分區(qū)－高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)－大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè) vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。 實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲 閣樓平面 剖面圖 用足地方法規(guī)案例一 雙層陽臺贈送 驗收后修成房間，有效增加實際容積率 用足地方法規(guī)案例二 :贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變?yōu)榉块g 案例三：利用 ，可以將半地下室墊高 至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等?？倛D研發(fā)心得 （案例版） 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導(dǎo)航 工具與圖表 劍指總圖 定性之言： ? 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅
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