【正文】 ? １）除了在施工招標(biāo)中，要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外，在施工過程中，還應(yīng)對(duì)承包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)不斷的審查和評(píng)價(jià)，督促承包商更換不稱職人員。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中，建立質(zhì)量控制點(diǎn)，進(jìn)行材料試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。從質(zhì)量控制角度說，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作是確保項(xiàng)目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 后一關(guān)。 ? （２）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。房地產(chǎn)營銷計(jì)劃一般包括以下內(nèi)容； ? （ 1）營銷計(jì)劃的目標(biāo)?；臼袌隹梢允桥R近地段、城市地域、全省乃至全國甚至境外。 ? 6）向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷。 ? 2）房屋建筑合同已簽訂。一般來說，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購登記。 ? 1）一次性付款和分期付款。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會(huì)。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項(xiàng)建設(shè)用地的規(guī)劃安排。對(duì)所有建設(shè)項(xiàng)目，都要根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和施工驗(yàn)收規(guī)范，由開發(fā)商組織設(shè)計(jì)部門、規(guī)劃單位、施工單位進(jìn)行綜合檢查，對(duì)符合國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的工程予以驗(yàn)收。 演講完畢，謝謝觀看！ 。進(jìn)入到這個(gè)程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。 ? 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。經(jīng)過以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證；憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。 《 合同 》 應(yīng)訂明價(jià)格條款。 ? 開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋。 ? 4）印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊(cè)子。 ? 在計(jì)劃中必須說明預(yù)計(jì)能吸引買主或租戶的價(jià)格或租金水平。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會(huì)，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 5）對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。 ? ３）工程實(shí)體。 ? ３．項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。 ? ５）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審，保證設(shè)計(jì)師與承包者之間的溝通與交流。 ? （３）施工階段的質(zhì)量控制。 ? ４）按合同規(guī)定及時(shí)向施工單位支付備料款和工程進(jìn)度款。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動(dòng)態(tài)，分析費(fèi)用超支的原因，提出控制投資的措施。開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，如按時(shí)騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時(shí)提供設(shè)計(jì)圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計(jì)單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。 ? 標(biāo)書經(jīng)評(píng)審后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦二、三家候選的中標(biāo)的單位，交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇。 ? １）開標(biāo)。 ? （ 7）招標(biāo)工程交底及答疑。采取公開招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當(dāng)?shù)鼗蛉珖詧?bào)紙或公開發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標(biāo)通告；采取選擇性招標(biāo)方式，應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請(qǐng)投標(biāo)函。可由開發(fā)商自行準(zhǔn)備，也可委托咨詢機(jī)構(gòu)代辦。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；（ 3）竣工驗(yàn)收。初步設(shè)計(jì)審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。其具體步驟為： 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 1）編制和審查設(shè)計(jì)方案。由設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案不少于兩個(gè)，以供開發(fā)商在對(duì)多個(gè)方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最有方案，并作為推薦方案報(bào)送規(guī)劃管理部門審定。 ? （ 2）要合理地確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)。要委托具有設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的工程社及，不得委托無證設(shè)計(jì)單位或私人進(jìn)行設(shè)計(jì)，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認(rèn)。拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥后，負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門拆房。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。 如住戶使用面積 ， 私房業(yè)主契證所記載的面積 ， 以及人口結(jié)構(gòu) 、 年齡 、健康狀況 、 職業(yè) 、 工作單位等情況 ， 第三 ， 逐戶摸清拆遷戶的要求 。此外 ， 若以行政劃撥方式取得的土地進(jìn)行商品房開發(fā) ， 必須向政府申請(qǐng) ， 補(bǔ)交地價(jià) ， 取得土地使用合同書 ， 即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用 ， 從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 ，方可開發(fā) 。 ? （ 4） 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 。 根據(jù)國家政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 ， 因此 ，開發(fā)商須到計(jì)劃管理部門進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) 。 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、拆遷安置 、 項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行 ， 而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行 。 主要工作有： 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 籌集資金 、 拆遷安置 、項(xiàng)目報(bào)建 。 ? 1． 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? （ 1） 立項(xiàng) 。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的主要內(nèi)容包括： 1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖； 2）根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍； 3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4） 該場地的外部限制條件 ， 包括山 、 水 、 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等； 5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 、 路幅及其規(guī)劃要求； 6） 提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ，包括建筑密 、 容積率 、 建筑層數(shù) 、 高度 、 體重 、 紅線退讓要求和地下管線走向 、 綠化要求以及其他控制事項(xiàng)； 7）對(duì)于綜合開發(fā)區(qū) ， 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求； 8） 有關(guān)的特別要求 ， 如人防 、 抗震 、凈空限制等 。 即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 第二 ， 一拆遷小組為單位 ， 分戶到人 ， 上門核查 ， 并做好詳細(xì)記錄 。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點(diǎn)、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同）后，可以向拆遷管理部門申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定繳納管理費(fèi)。 ? （ 6）動(dòng)遷、驗(yàn)收。在委托設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)： ? 1）設(shè)計(jì)資格。在委托設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)予注意。建筑設(shè)計(jì)方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計(jì)說明書。由于報(bào)建的建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電管理部門審查通過后，可進(jìn)一步編制項(xiàng)目的施工圖和技術(shù)規(guī)定，再報(bào)城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)