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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(ppt58頁)(存儲版)

2025-03-08 12:09上一頁面

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【正文】 要內(nèi)容有: ? 1)除了在施工招標中,要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外,在施工過程中,還應(yīng)對承包商的技術(shù)資質(zhì)進行連續(xù)不斷的審查和評價,督促承包商更換不稱職人員。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中,建立質(zhì)量控制點,進行材料試驗或技術(shù)復核。從質(zhì)量控制角度說,項目竣工驗收工作是確保項目質(zhì)量合乎標準的最 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 后一關(guān)。 ? (2)項目竣工驗收程序。審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行。房地產(chǎn)營銷計劃一般包括以下內(nèi)容; ? ( 1)營銷計劃的目標。基本市場可以是臨近地段、城市地域、全省乃至全國甚至境外。 ? 6)向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷。 ? 2)房屋建筑合同已簽訂。一般來說,在預售合同生效后,買主應(yīng)在一定的期限內(nèi),向房管部門辦理預購登記。 ? 1)一次性付款和分期付款。如果是單幢建筑,可組織大樓管委會。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 ? 規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。對所有建設(shè)項目,都要根據(jù)批準的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容,嚴格按照設(shè)計要求和施工驗收規(guī)范,由開發(fā)商組織設(shè)計部門、規(guī)劃單位、施工單位進行綜合檢查,對符合國家驗收標準的工程予以驗收。 演講完畢,謝謝觀看! 。進入到這個程序,必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 詳細可行性研究 ? 詳細可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。 ? 房地產(chǎn)銷售或出租后,應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。經(jīng)過以下三道手續(xù):到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同;到公證處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行公證;憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記,換發(fā)房地產(chǎn)證?!逗贤窇?yīng)訂明價格條款。 ? 開發(fā)商在進行預售房前,一般應(yīng)向當?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請,獲準后方可預售房屋。 ? 4)印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊子。 ? 在計劃中必須說明預計能吸引買主或租戶的價格或租金水平。開發(fā)商發(fā)出招標文件,各投標的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后,應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會,進行工程交底,并解答疑問。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? ( 5)對承包企業(yè)的資格進行審查。 ? 3)工程實體。 ? 3.項目的竣工驗收。 ? 5)組織設(shè)計交底和圖紙會審,保證設(shè)計師與承包者之間的溝通與交流。 ? (3)施工階段的質(zhì)量控制。 ? 4)按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進度款。 ? 4)按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算,掌握工程投資動態(tài),分析費用超支的原因,提出控制投資的措施。開發(fā)項目工程管理與控制,則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關(guān)管理工作,包括配合施工企業(yè)做各項施工準備工作,如按時騰出施工場地,完成場地的三通一平,及時提供設(shè)計圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等;對項目的費用、進度和施工質(zhì)量進行控制;合同管理;有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系,如設(shè)計單位與施工單位的關(guān)系,土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系,施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。 ? 標書經(jīng)評審后,應(yīng)按標價從低到高的順序列出清單,并寫出評標報告,推薦二、三家候選的中標的單位,交給招標決策人做出最終抉擇。 ? 1)開標。 ? ( 7)招標工程交底及答疑。采取公開招標方式時,應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告;采取選擇性招標方式,應(yīng)向預選定的承建單位發(fā)出邀請投標函??捎砷_發(fā)商自行準備,也可委托咨詢機構(gòu)代辦。在此階段,開發(fā)商的主要工作有 ( 1)通過招標投標選擇施工企業(yè);( 2)以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制;( 3)竣工驗收。初步設(shè)計審查通過后,委托設(shè)計院進行施工圖設(shè)計。其具體步驟為: 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? ( 1)編制和審查設(shè)計方案。由設(shè)計單位提出的設(shè)計方案不少于兩個,以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎(chǔ)上,選擇最有方案,并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定。 ? ( 2)要合理地確定各項技術(shù)經(jīng)濟控制指標。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進行開發(fā)項目的工程社及,不得委托無證設(shè)計單位或私人進行設(shè)計,否則,城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認。拆遷補償手續(xù)辦妥后,負責拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表,經(jīng)主管領(lǐng)導簽發(fā),送工程部門拆房。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。 如住戶使用面積 , 私房業(yè)主契證所記載的面積 , 以及人口結(jié)構(gòu) 、 年齡 、健康狀況 、 職業(yè) 、 工作單位等情況 , 第三 , 逐戶摸清拆遷戶的要求 。此外 , 若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā) , 必須向政府申請 , 補交地價 , 取得土地使用合同書 , 即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用 , 從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 ,方可開發(fā) 。 ? ( 4) 編制規(guī)劃設(shè)計總圖 。 根據(jù)國家政策 , 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃 , 因此 ,開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項 。 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、拆遷安置 、 項目報建必須按一定的程序進行 , 而籌集資金則可以與之平行進行 。 主要工作有: 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 籌集資金 、 拆遷安置 、項目報建 。 ? 1. 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? ( 1) 立項 。規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括: 1)該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖; 2)根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍; 3)向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見; 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4) 該場地的外部限制條件 , 包括山 、 水 、 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等; 5) 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 、 路幅及其規(guī)劃要求; 6) 提出規(guī)劃設(shè)計要點 ,包括建筑密 、 容積率 、 建筑層數(shù) 、 高度 、 體重 、 紅線退讓要求和地下管線走向 、 綠化要求以及其他控制事項; 7)對于綜合開發(fā)區(qū) , 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求; 8) 有關(guān)的特別要求 , 如人防 、 抗震 、凈空限制等 。 即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 第二 , 一拆遷小組為單位 , 分戶到人 , 上門核查 , 并做好詳細記錄 。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案(包括還間房屋的地點、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同)后,可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證,并按規(guī)定繳納管理費。 ? ( 6)動遷、驗收。在委托設(shè)計時,應(yīng)注意以下事項: ? 1)設(shè)計資格。在委托設(shè)計時,開發(fā)商應(yīng)予注意。建筑設(shè)計方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計說明書。由于報建的建筑設(shè)計方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電管理部門審查通過后,可進一步編制項目的施工圖和技術(shù)規(guī)定,再報城市規(guī)劃管理
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