中廣信-北京海德大道公寓項目整體運營思路-89ppt(存儲版)
【正文】 售的眾多朝青樓盤相距甚遠。綠化率綠化率 ：： 50%252。入市面積入市面積 ：： ㎡㎡ 252。容積率容積率 ：： 252。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園西路九號：朝陽區(qū)朝陽公園西路九號252。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園西里南：朝陽區(qū)朝陽公園西里南區(qū)區(qū) 15號號252。地處燕莎商圈、盈科商圈、使館區(qū)和 CBD區(qū)域，交通便捷，地利顯著純澳建筑提升品質價值朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 公園 15號朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 泛海國際居住區(qū)競爭項目分析252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套面 積 范 圍 （ 平米） 套均價929 242 17165 21800 180－ 260 元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富，規(guī)模較大待售套數(shù)少，對朝青區(qū)域將不會產(chǎn)生較長時間的銷售競爭朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 泛海國際居住區(qū)競爭項目分析三元橋區(qū)域競爭項目 —— 裘馬都252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析三元橋區(qū)域競爭項目 —— 裘馬都簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套均面 積 （平米） 套均價234 808 17175 18000~23000 交通位置優(yōu)越，客群來源豐富待售套數(shù)多，對三元橋區(qū)域將產(chǎn)生較長時間的引領效應競爭項目分析競爭態(tài)勢研判結論麗都核心區(qū)幾無項目供應，但其相較于周邊區(qū)域優(yōu)勢明顯目前麗都供應集中于麗都東區(qū)，其價值和價格水平均較低區(qū)域周邊現(xiàn)房高檔公寓銷售情況較好，且目前存量數(shù)量低麗都核心圈層存在著一定市場空白，其價格成長空間較大高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目運營思路分析3項目本體狀況分析物業(yè)類別 公寓建筑類別 高 層 塔樓裝修狀況 精裝修物業(yè)地址 朝陽區(qū)將臺西路 10號容積率 綠化率 30%建筑分布 三座共 361戶 A座 26層 113戶 （在售 ）B座 29層 119戶 （在售 ）C座 23層 129戶 （未售）建筑面積 66979項目本體狀況分析東四環(huán)路機場高速京順路機場輔路宵云路將臺西路將臺路酒仙橋路首都國際機場 國貿(mào)中心 三元橋 奧運公園 優(yōu)秀的交通通達性麗都商圈絕對核心項目本體狀況分析第四使館區(qū)第三使館區(qū)麗都飯店798藝術工廠卓越的人文環(huán)境項目本體狀況分析麗都公園四得公園壩河優(yōu)秀的自然環(huán)境項目本體狀況分析4000平方米的室內(nèi)外會所設施301公尺區(qū)域地標建筑群高品質成品精裝修項 目面 臨 市 場問題v 長久的沉默，難免給與市場滯銷和負面的印象v 延期交房造成的信譽失信v 封盤一年，項目在市場失去聲音和地位資金流 的需求影響市場中的負面 影響v 開盤不久即進入封盤，整體銷售陷入停頓，造成的資金壓力v 壓力引起的對資金回籠、銷售周期的較高要求 在良好的市場環(huán)境、項目自身資源條件下所面臨的市場問題市 場問題 解決方案市場問題一：項目停工引起的資金壓力全新的產(chǎn)品策略可以較好的保證項目的銷售價格全新的推盤策略可以較好的保證項目的銷售速度全新的 價格、銷控 策略可較好的保證項目 價格的實施原有的資金壓力問題在快速銷售、高價銷售下可有效解決市場問題二：項目曾經(jīng)的營銷失敗帶來的口碑影響準現(xiàn)房的工程進度可以穩(wěn)固客戶信心良好的項目形象變更賦予項目新生命卓越的媒體運營帶給項目新良好口碑心理受到影響的客群數(shù)量極為的有限市 場問題 解決方案原有的口碑問題在全新的營銷推廣、良好的運營下可有效解決項 目 營銷產(chǎn) 品策略可售部分面積區(qū)間： 127－ 350平方米投資性精裝公寓 自住型酒店公寓購買者：國內(nèi)投資客使用者：國際租客國內(nèi)住客 國際住客劃分標準－戶型面積投資性精裝公寓根據(jù)我司市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，麗都核心區(qū)目前租金水品維持于 /平方月投資性精裝公寓較為理想的投資回報率目標為 8％選取 100平米戶型作為投資性精裝公寓的樣本戶型年凈收益＝ 10012－ 110012－ 100＝ 27460美元產(chǎn) 品策略 —投 資 性精裝公寓累計總投入＝年凈收益 /投資回報率＝ 27460/8%＝ 343250美元累計總投入＝ 343250美元＝ 2643025元可實際銷售價格＝ 21500元 /平方米首付金額： 650000元 貸款金額： 1500000元 貸款年限： 10年還款總額： 2023160元 累計總投入： 2659160元 回收年限： 12年產(chǎn) 品策略 —投 資 性精裝公寓單一產(chǎn)品 價格測算從客戶的角度出發(fā)進行投資行為的合理規(guī)劃摒棄傳統(tǒng)營銷方式，弱化項目的投資性概念借助高端自住酒店服務式公寓提升項目形象依托投資客戶的圈層及逐利的特點展開營銷客帶客高返點機制擴大項目圈層營銷的范圍產(chǎn)品營銷側重點產(chǎn) 品策略 —投 資 性精裝公寓因素 和 喬麗 晶 波菲特行政公寓 陽光上 東 華 彩國 際 公寓 裘 馬 都成交價格 28000元 /平米 23500元 /平米 20230元 /平米 13000元 /平米 21000元 /平米產(chǎn) 品 規(guī) 劃 101 100 105 100 105社區(qū) 規(guī) 劃 100 100 105 100 105景 觀評 分 100 99 105 100 103交通 評 分 98 102 103 100 105地段形象 101 105 102 90 103污 噪 評 分 100 90 90 98 90外部配套 99 105 100 90 105品牌 評 分 100 98 102 98 105比準價格 /平米 /平米 /平米 /平米 /平米產(chǎn) 品策略 —自住型酒店服 務 式公寓單一產(chǎn)品 價格測算誤差正負 3%： 21385 ~ 22707元 /平米時間凈值 3%： 22206 ~ 23388元 /平米本司預計自住型酒
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