【正文】 象嚴(yán)重。 由于小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重，樓體外觀已經(jīng)失去了原有的風(fēng)貌，高低不平的防盜網(wǎng)使整個(gè)樓體十分難看，使小區(qū)整體形象受損。 治理小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)的方案： 3/9/2023 33 物業(yè)管理典型案例分析 對于新進(jìn)住的業(yè)主： （ 1）制定物業(yè)管理公約，在公約中的有關(guān)用戶守則中要明確規(guī)定，禁止業(yè)主私自在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)，并在物業(yè)交付使用時(shí)讓其簽訂管理公約，并以管理公約為依據(jù)制止此類行為。本公司的方針是對新進(jìn)住的業(yè)主能說服的力求說服，實(shí)在不得已時(shí)才采取處罰措施。我們上門拜訪并告訴他們小區(qū)的安全是有保障的，由于他的行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了小區(qū)的整體形象，再加上與周圍高檔社區(qū)對比，已經(jīng)使本小區(qū)物業(yè)受到了一定的貶值，損害了他自己及其他業(yè)主的利益。通過對 2207水表處檢查，判定為 2207業(yè)主私自拆掉自來水表，改成直接供水，引致漏水。 3/9/2023 43 物業(yè)管理典型案例分析 為敦促供電局盡快維修，物業(yè)管理公司積極與供電所聯(lián)系，并積極關(guān)注高壓線路搶修進(jìn)程。管理部即出通知告示業(yè)主，但因通知時(shí)間過于倉促，業(yè)主大量投訴。 3/9/2023 48 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決辦法： 停電時(shí)，管理部應(yīng)第一時(shí)間向供電局咨詢停電原因，并告知業(yè)主； 啟動關(guān)于停電的緊急預(yù)案，解決因停電造成的電梯困人、停水、無公共照明等具體問題； 加強(qiáng)與供電局的溝通，涉及計(jì)劃停電時(shí)，應(yīng)充分考慮該小區(qū)實(shí)屬居民用電的特殊情況，給予提前通知； 敦促項(xiàng)目公司盡快與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，開通雙路供電。 3/9/2023 51 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 標(biāo)識不請，未給客戶以明確指引； 地面方井蓋破損，未及時(shí)修理，物業(yè)接管小區(qū)施工管理存在不足； 物業(yè)從業(yè)人員對管理區(qū)域存在的安全隱患未引起足夠的重視等。 3/9/2023 55 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 租戶沒按時(shí)交房租，從而引發(fā)業(yè)主與租戶間的民事糾紛。 3/9/2023 57 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 1月 14日下午 17時(shí)左右，該小區(qū)高級安全主任接報(bào)后，感覺事情重大，即到大學(xué)生公寓 5號樓現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查。 3/9/2023 59 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決方法： 由于該員工嚴(yán)重違反公司規(guī)定，予以立即辭退； 向派出所通報(bào)情況，尋求公安機(jī)關(guān)支持； 由于事發(fā)時(shí)學(xué)生尚未開學(xué)，其它學(xué)生宿舍財(cái)物損失無法統(tǒng)計(jì)，暫扣李某某工資及年終雙薪和年終獎等； 加強(qiáng)鑰匙管理，建立鑰匙使用登記制度及制約機(jī)制； 加強(qiáng)員工的思想教育及管理，確保員工思想的純潔性等。 3/9/2023 63 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決方法： 向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，由警方對此案進(jìn)行調(diào)查； 由安全組對售樓部進(jìn)行一次全面的安全檢查； 嚴(yán)格執(zhí)行物品放行制度； 安全員對于物品放行特別是大件、貴重物品要認(rèn)真查證驗(yàn)證，核實(shí)后放行。女業(yè)主隨即到管理部將前臺的桌子、凳子砸到 5樓外面路上，造成部分辦公家具損壞。他們在崗位上也一直堅(jiān)持著“打不還手、罵不還口”這一鐵的紀(jì)律。 可能原因分析： 安全員在處理類似事件時(shí)，缺乏自我保護(hù)意識，對待較為敏感的“維權(quán)”事件不夠冷靜； 業(yè)主蓄意滋事。女業(yè)主就用腳踢門，隨即拿了一個(gè)垃圾桶砸安全部辦公室的門，造成安全部辦公室的門凹陷。 3/9/2023 62 物業(yè)管理典型案例分析 造成的影響： 被盜物品價(jià)值高； 嚴(yán)重影響物業(yè)公司的形象。由于事關(guān)重大，主任即向公司安全經(jīng)理，管理部經(jīng)理匯報(bào)了此情況，同時(shí)向派出所專區(qū)民警作了通報(bào)。公寓 5號樓 3單元巡邏外保保安員楊某接報(bào)后即向外保隊(duì)長求援，同時(shí)奔向出事現(xiàn)場。經(jīng)管理部與三間房派出所多次進(jìn)行調(diào)解，最后雙方達(dá)成的共識：業(yè)主把房門打開，租戶先將其個(gè)人衣物及日用品帶走，此過程由民警當(dāng)場確認(rèn)，并且租戶寫下書面證明，其它事宜改日處理。 3/9/2023 50 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 8月 9日 22： 15分左右，該小區(qū) 1號樓某業(yè)主回家時(shí)，看到 1樓后門有燈光，便欲從此門進(jìn)入，由于此門當(dāng)時(shí)未貼防撞條，業(yè)主也未看清“消防緊急通道，非緊急情況請勿開啟”標(biāo)識，業(yè)主撞在玻璃上，造成鼻梁骨骨折。 3/9/2023 46 物業(yè)管理典型案例分析 造成的影響： 頻繁的停電給業(yè)主正常生活帶來極大的影響，小區(qū)業(yè)主在停電期間基本處于無水無電的生活狀態(tài)； 由于正值物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)催收階段，頻繁的停電極大地影響了該小區(qū)的收費(fèi)率； 業(yè)主對小區(qū)遲遲未開通雙路供電深表憤怒，揚(yáng)言通過法律訴訟項(xiàng)目公司的違約行為。 21時(shí) 18分，供電局搶修完畢，小區(qū)供電恢復(fù)正常。 17時(shí) 32分，小區(qū)恢復(fù)供電，但沒想到 2分鐘左右，小區(qū)再次停電，物業(yè)管理公司立即向供電局交涉，答復(fù)為高壓線多點(diǎn)接地，該轄區(qū)全部停電，供電局正組織人員進(jìn)行搶修，但具體供電時(shí)間不能確定。 3/9/2023 39 物業(yè)管理典型案例分析 五、未辦理收樓手續(xù)擅自入住 案情介紹： 2023年 7月 15日， 12207業(yè)主王某由于房屋質(zhì)量問題一直與項(xiàng)目公司存在爭執(zhí)，并且從銷售員手中拿到了戶門鑰匙一把，私自更換戶門鎖芯，未辦理收樓手續(xù)擅自入戶居住。 3/9/2023 37 物業(yè)管理典型案例分析 （ 2）對已經(jīng)進(jìn)住并已經(jīng)在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)的業(yè)主，首先對其進(jìn)行說服教育。 對小區(qū)業(yè)主實(shí)行分類勸阻原則，具體辦法如下： 3/9/2023 34 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）說服教育。那些準(zhǔn)備在樓體外安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主能夠放棄安裝。對此，公司物業(yè)管理人員在剛一接手此小區(qū)物業(yè)時(shí)就召開專門會議，討論此事，爭取在最短的時(shí)間里解決此事，恢復(fù)小區(qū)原有風(fēng)貌。由于小區(qū)業(yè)主入住時(shí)間早，小區(qū)業(yè)主剛?cè)胱r(shí)，小區(qū)還沒有完全建成。甲物業(yè)管理應(yīng)該尊重業(yè)主意愿和公開招投標(biāo)的結(jié)果。第十二條：業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過。依據(jù)中標(biāo)結(jié)果，業(yè)主委會與乙物業(yè)管理公司 11月 20日簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同期限由 2023年 12月 1日至 2023年 11月 30日止。 2023年 8月 24日，新?lián)Q屆產(chǎn)生的小區(qū)第二屆業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主代表大會的授權(quán)，做出重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)決定。 《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 3/9/2023 8 物業(yè)管理典型案例分析 銷售合同中明確的物業(yè)管理服務(wù)條款，應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、違約責(zé)任等主要部分。因此，開發(fā)商應(yīng)在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同中包含前期物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)服務(wù)約定。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘了原物業(yè)管理公司。本案例中，物業(yè)管理公司是開發(fā)商