【正文】 務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù) 裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)行項(xiàng)目“槐房項(xiàng)目 ” “七里莊項(xiàng)目 ”“武裝部項(xiàng)目 ”“草橋項(xiàng)目 ”“岳陽項(xiàng)目 ”項(xiàng)目概況項(xiàng)目運(yùn)行存在的問題運(yùn)行主體 龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司 前兩個(gè)是三益建筑“草橋 ”是六分公司 三益裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素 “ 七里莊小區(qū)建設(shè) ” 項(xiàng)目，其中 5樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工 6號(hào)樓，總產(chǎn)值 2900萬，完成產(chǎn)值 1800萬；三益參與管理人數(shù) 35人。通過在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺(tái)整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“ 房屋 ”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。 豐臺(tái)有大量的危舊房改造項(xiàng)目： 豐臺(tái)區(qū)有大量的危舊房改造項(xiàng)目，（對(duì)于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對(duì)豐臺(tái)未來危改規(guī)劃得到詳細(xì)了解），這對(duì)龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會(huì)。旅游 ： 旅游已被列入豐臺(tái)區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。城市建設(shè) :豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號(hào)。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報(bào)動(dòng)力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。從建設(shè)部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達(dá)到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達(dá)到６．７％。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達(dá) %，比上年提高 。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點(diǎn)工程，它們?cè)趯?shí)踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。 “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 危舊房改造房市場分析所以說，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到 “危改房 ”的替代對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求 “物有所值 ”對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn)對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，　三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展?。?1）住宅檔次多樣化。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。.消費(fèi)概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長 ％。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點(diǎn)。： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８個(gè)百分點(diǎn)。?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。報(bào)告 首先 對(duì)三益企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡要提出了三益企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了三益企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。概述 其中關(guān)系三益發(fā)展的因素中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)三益這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國退民進(jìn) ”是大趨勢(shì)；在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，三益在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求三益必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時(shí)代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷 4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2023年銷售額達(dá) 20億元，在北京市場占有率達(dá)到 5％。新開盤項(xiàng)目大于或等于 100萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占 ％，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。 三、政策及其它政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái) ： 北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場到二級(jí)市場，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的大方向。北京申奧成功和中國進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競爭的發(fā)展階段。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。 2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰的威脅龍騰應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢(shì)進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢(shì)品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢(shì)大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對(duì)銷售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)對(duì)成本的控制做好價(jià)值分析避開直接競爭房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)三益建筑和裝飾可以考慮三益招投標(biāo)能力差三益自己沒有土地儲(chǔ)備市場運(yùn)作土地是趨勢(shì)三益自我供應(yīng)能力差利用豐臺(tái)區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí)把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)沖擊。龍騰如果選擇 “危改項(xiàng)目 ”， “房改帶危改 ”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對(duì) “槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場之一。其中，個(gè)人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。通過對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價(jià)在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。其中，豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動(dòng)力裝備率分別達(dá)到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對(duì)商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對(duì)建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。國家旅游局決定 2023年將進(jìn)一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。經(jīng)濟(jì) ： 豐臺(tái)區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項(xiàng)目的交通。環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺(tái)區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺(tái)花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2023畝的花鄉(xiāng)森林公園。豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時(shí)期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為三益的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》北京提出要 “ 實(shí)施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進(jìn)程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進(jìn)市場機(jī)制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變 “臟亂差 ”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值活動(dòng)的地域特性。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的 —— 即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大等。住宅類項(xiàng)目：豐臺(tái)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如 “槐房項(xiàng)目 ”前期倒手） “豐臺(tái) ”和 “南苑 ”兩大邊緣集團(tuán)項(xiàng)目旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù)綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前