【正文】 設(shè)備 樓梯 —— 注重整體質(zhì)感， 智能 —— 可視對(duì)講、智能報(bào)警、防逾越系統(tǒng)等 (3) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議 完美戶型設(shè)計(jì)原則： 潔污分區(qū)、干濕分別、動(dòng)靜分離、全明設(shè)計(jì)。有二衛(wèi)的戶型至少有一衛(wèi)是明的，客廳、餐廳、臥室等盡量開大窗、凸窗，增加采光面積，便于通風(fēng)，形成衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境?？蛷d與入戶門廳設(shè)計(jì)衣 帽間、鞋柜，兼顧進(jìn)出換衣脫鞋的方便。 29 ◆ 廳與臥室宜獨(dú)立 前幾年市場常見的居室戶型主要是以廳為中心的戶型，而近年來又有一種廳與臥室相對(duì)獨(dú)立的戶型。 ◆ 廳要獨(dú)立采光 廳要有獨(dú)立性，正如前文所說，在客廳內(nèi)不應(yīng)有通往臥室的門，廳就是廳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。案名親切脫俗易記。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定價(jià)原則： 針對(duì)于商業(yè)及辦公用房采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控； 價(jià)格策略 （ 1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（低價(jià)單位控制比例在 6%左右） ② 開盤期交納內(nèi)部認(rèn)購金的客戶通過抽簽形式挑選單位，如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，認(rèn)購金可以退還 。南京地區(qū)發(fā)行量達(dá)到 55 萬份，不僅有專業(yè)地產(chǎn)版《金樓市》，而且已經(jīng)成為南京各樓盤廣告的“戰(zhàn)場”。 到達(dá)受眾方式：市民自愿購買或訂閱 受眾群體：普通市民 、個(gè)體工商戶、上班族、企事單位、政府官員 廣告投放可行性：★★★ 《南京日?qǐng)?bào)》 市場成熟 性：《南京日?qǐng)?bào)》是南京日?qǐng)?bào)社的主體官方報(bào)紙，政令性強(qiáng)，其在南京的發(fā)行量達(dá)到 30 萬左右。 39 市場成熟性：《南京晨報(bào)》是新華報(bào)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的一份綜合性報(bào)紙，其在南京的發(fā)行量已達(dá)到 30 萬份 報(bào)刊發(fā)行式：《南京晨報(bào)》是以早報(bào)形式，各區(qū)縣同步印刷，清早就可到達(dá)市民手中。 （ 3） 各階段廣告策略的簡要實(shí)施 ： ① 籌備期：宣傳重點(diǎn)為商鋪宣傳 ，宣傳其商業(yè)氛圍，提出新的生活方式等概念； ② 公開期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以廣告宣傳來進(jìn)行造勢； ③ 熱銷期：通過文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣 ④ 持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳 銷售促進(jìn)活動(dòng)方案 （ 1）開盤慶典活動(dòng) ① 舉行開盤慶典儀式 ② 排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng) （ 2） 節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng) —— 五一黃金周的慶典活動(dòng) 銷售計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 強(qiáng)銷期 時(shí)間： （待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工作建議： 適當(dāng)進(jìn)行銷售促進(jìn)配合銷售工作，并且在價(jià)格上適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一定的調(diào)整，比前面提升 50— 100 元，同時(shí)又給出一定的優(yōu)惠幅度，促進(jìn)消費(fèi)者購買。 43 （ 1） 基本原則：強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)、規(guī)避項(xiàng)目劣勢； （ 2）推廣實(shí)施步驟： 第一階段，樓盤 VI 形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用 POP 廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 付款方式策略 付款策略：一次性付款、銀行按揭、特惠分期； 交定金簽認(rèn)購書： 10000 元、 20xx0 元、 VIP 卡特惠等等； 折扣： 9 9 9 99 等等； 余款支付方式： 70%作按揭、 50%作按揭、余款一年內(nèi)免息付清等等； 說明 ：所有付款方式根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理； 物業(yè)管理策略 以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析： ① 全權(quán)委托管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四階段：持銷期（開盤后的 2 個(gè)月至項(xiàng)目封頂） 定價(jià)原 則：根據(jù)市場行情進(jìn)行價(jià)格上漲。 第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）前期工作 —— 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)包裝 1） 樓盤名稱、 logo 設(shè)計(jì)； 2） 樓書、 DM 單設(shè)計(jì)； 樓書、 DM 主要內(nèi)容：項(xiàng)目介紹，樓盤賣點(diǎn)，本案倡導(dǎo)的生活方式，開發(fā)商實(shí)力介紹等等； 3） 售樓部設(shè)計(jì)及 POP、戶外廣告展示 ① 售樓部的設(shè)計(jì) ② POP、戶外廣告展示 4） 售樓人員培訓(xùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 持銷期 時(shí)間： （待定） 主要工作： 隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，項(xiàng)目形象也開始深入人心。 （ 3）銷售重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)及說明 導(dǎo)入期 時(shí)間： （待定） 主要工作： 通過媒體發(fā)布廣告，告知項(xiàng)目信息； 工作建議： 宣傳工作的同時(shí)銷售培訓(xùn)工作展開，并開始接受客戶的咨詢、預(yù)定。 40 ③ 商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合； ④ ??等等 將科技、人文與生活完美地結(jié)合到一起，與案名“浦口科技廣場”應(yīng)襯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 38 報(bào)刊發(fā)行式：《揚(yáng)子晚報(bào)》以日?qǐng)?bào)、晚報(bào)雙投放形式，上、下午發(fā)送 到達(dá)受眾方式：訂閱、零購。以形成“口碑效應(yīng)”加快整個(gè)銷售速度，良好的口碑在本項(xiàng)目中將會(huì)有明顯的作用；本地購房者之間的信息傳遞是很迅速的，并帶動(dòng)集團(tuán)客戶的購買欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。 概念設(shè)計(jì)之一：以“文化社區(qū)、科技社區(qū)”進(jìn)行設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)之二：以“一站式生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì) 等等?? 具體執(zhí)行的策略分析 1） 定價(jià)策略 本案建議采用差異化定價(jià)，對(duì)于不同的位置運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整； 2） 價(jià)格策略分析 建議采用“低價(jià)開盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。所以節(jié)能提升房屋品質(zhì)可以成為一大賣點(diǎn)，又可以成為提升房價(jià)的一大因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 34 “科技會(huì)所”的概念來定位 ；主要基于該區(qū)位周邊高新企業(yè)與高校密集，擁有這么一個(gè)量大的辦事處及商業(yè)消費(fèi)群體。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。大案名下的小案名，住宅案名容易使人產(chǎn)生認(rèn)同感與歸屬感。 同時(shí)由于小區(qū)的綠化面積較多，因此可以通過增加細(xì)節(jié)小品來提升整個(gè)小區(qū)的檔次。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以，這種廳與臥室相對(duì)區(qū)隔的戶型，能夠滿足住戶各方面的需求，已成為越來越多購房者選擇戶型的主流方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 廳跨不宜小于 米。 28 使主臥室和大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側(cè)布置衛(wèi)生間、廚房等。 27 產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，科技注入到建筑的方方面面，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目本身情感核心概念 —— 科 技改變生活，擁抱 自由與健康 這種生活方式追求 “ 健康快樂的自由生活 ”， 并把這種理念貫穿生活的日常生活中，把人的生活安排得健康純凈、簡樸有序。 B． 五大服務(wù)： 1) 智能化管理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。綠化率高，使得居住的舒適性好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新建樓盤升值前景較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南京加快城市的發(fā)展，實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，跨江發(fā)展帶動(dòng)了江北的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南鋼集團(tuán)總員工數(shù)量達(dá)到 萬 人，其中 公司主體 萬名職工， 20xx 年 南鋼集團(tuán) 人均收入將達(dá)到 3 萬元以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20xx 年 江北地區(qū) 的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 目標(biāo)為： 工業(yè)產(chǎn)銷總量與 增長速度繼續(xù)在全市居前列， 城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%； 而城市化水平發(fā)展較高的高新區(qū)將成為江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的重要支柱。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中，河西、江寧、 江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的 22％、 28％、 17％，合計(jì)占全市的 67％，而同期銷售量占全市的 52％。 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 市場容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投 資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。這個(gè)數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)的上升將加速促進(jìn)市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展 。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房需求等五大部分。本項(xiàng)目前期主要通過商鋪銷售來營銷造勢，并以此帶出住宅；而后期銷售重心投向住宅，并進(jìn)一步影響商鋪的價(jià)值最大化體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于 投資比例彈性最大，它會(huì)受到諸如國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢，法律法規(guī)，物價(jià)水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購房需求是房地產(chǎn)市場需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分 。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)， 20xx 年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過 50%，全市商品房新批上市總量達(dá)到 1000 多萬平米，銷售量 800 多萬平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近年來先后榮獲全國火炬計(jì)劃先進(jìn)管理獎(jiǎng)、建設(shè)新南京有功單位、南京市精神文 明建設(shè)先進(jìn)集體等榮譽(yù)稱號(hào)。且 90%以上的產(chǎn)品和技術(shù)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，列入國家 “863” 計(jì)劃、火炬計(jì)劃的高科技項(xiàng)目近 30 項(xiàng) ,并已初步發(fā)展成為集研發(fā)創(chuàng)新、孵化創(chuàng)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)群體為一體的， “ 產(chǎn)學(xué)研 ” 緊密結(jié)合的江蘇省技術(shù)創(chuàng)新基地。 揚(yáng)子巴斯夫責(zé)任有限公司 ， 中國化工領(lǐng)域最大的外國投資 項(xiàng)目 ，員工人數(shù)超過 2,600 人，并且有望在今后幾年內(nèi) 還將 增加一倍 以上 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著江北各項(xiàng)建設(shè)