【正文】 間 ” 展區(qū)將成為觀眾矚目的焦點(diǎn)。 關(guān)鍵步驟： ，蓄積客戶資源 ，針對(duì)蓄積反應(yīng)激烈圈層，利用渠道價(jià)格提前消化，集中收網(wǎng)，形成圈層影響。 渠道動(dòng)作排布 ： 掃蕩周邊： ?小區(qū)巡展 +社區(qū)廣告投放： 棕南板塊 —— 棕北國(guó)際、棕南小區(qū)、盤古花園 玉林板塊 —— 玉林家園、藍(lán)天花園、科分院 桐梓林板塊 —— 錦繡花園、銀都花園、中華園 神仙樹板塊 —— 上?；▓@、中海名城 河心村板塊 —— 河濱印象、濱河花園 航空路板塊 —— 曼哈頓、錦官新城 ? 單位拓展： 寫字樓電梯、地下停車場(chǎng)廣告覆蓋： 威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈、中行大廈、豐德國(guó)際、商鼎國(guó)際等。 項(xiàng)目品質(zhì)：寫字樓、商業(yè)、 LOFT、住宅的明確價(jià)值傳達(dá)。 原則四： 在營(yíng)銷中通過何種手段 讓本案作為城市綜合體既有核心形象又能兼顧各自產(chǎn)品特性；在營(yíng)銷中最大限度金準(zhǔn)尋到到各自的客群；同時(shí)在 2023年火爆銷售？ 媒體選擇篇 根據(jù)之前的客戶分析： 主要報(bào)媒： 是項(xiàng)目推廣的集中投放基地。 原則二： 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。幵結(jié)合區(qū)域特性。 與人群掛鉤＋價(jià)值名稱 +人群特定符號(hào)＝人群形態(tài)掃描（都市精英階層） 結(jié)合項(xiàng)目描述項(xiàng)目未來生活場(chǎng)景 輔助工具 PART7：推廣策略及執(zhí)行 保利中心營(yíng)銷定位 —— 城南美領(lǐng)館都市時(shí)尚匯 在營(yíng)銷中通過何種手段 對(duì)此定位進(jìn)行充分延展？ 1. 線上先統(tǒng)合保利中心的整體價(jià)值訴求，再分布推售產(chǎn)品分類 2. 強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值貫穿始終。 措施： ?從客戶角度出發(fā)，設(shè)計(jì)客戶現(xiàn)場(chǎng)接待講解流程； ?優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)簽約流程同時(shí)增加現(xiàn)場(chǎng)主管溝通環(huán)節(jié)； ?細(xì)化來訪客戶及成交客戶的回訪工作； ?針對(duì)客戶服務(wù)滿意度調(diào)查內(nèi)容明確獎(jiǎng)懲制度 ?物業(yè)服務(wù)類考核方案 現(xiàn)場(chǎng)銷售組織 銷售大堂 入口處 樣板房 進(jìn)行樣板房講解 銷售大堂 制定詳細(xì)的置業(yè)計(jì)劃書 及時(shí)跟進(jìn)客戶需求 洽談區(qū) 體驗(yàn)區(qū) 迎客區(qū) 洗腦區(qū) 日常普通接待流程 入口處 銷售大堂 門童拉門鞠躬 專人指引停放車輛 物業(yè)打傘，護(hù)送客戶到銷售大堂 樣板房 觀看保利中心宣傳影片 服務(wù)人員就位，提供接待服務(wù) 提供貼身服務(wù) 向客戶描述未來生活及升值潛力 迎客區(qū) 休閑區(qū) 洗腦區(qū) 體驗(yàn)區(qū) 洗腦區(qū) 放大細(xì)節(jié)后的接待流程 體驗(yàn)式情景樣板房 在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場(chǎng)景， 在客廳彈奏樂器， 在會(huì)客室擺設(shè)茶道， 在廚房制作點(diǎn)心， 利用每一個(gè)真實(shí)情景，向客戶展現(xiàn)生活。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 四梯 23戶 399套 具體推貨安排 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 最后推售：寫字樓 理由： 渠道先行，開盤前，利用渠道進(jìn)行商鋪場(chǎng)外銷售。 寫字樓及商業(yè)收官，借勢(shì)項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn) 考慮寫字樓對(duì)工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對(duì)住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓及商業(yè)，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 市場(chǎng)比較法 —— LOFT推導(dǎo) 保利中心 LOFT產(chǎn)品實(shí)得單價(jià)為 8405元 /平米，按 175%得房率計(jì)算， 均價(jià)約為 14000元 /平米。 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 B： 市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞提煉 ：都會(huì) 時(shí)尚 結(jié)合項(xiàng)目解讀部分所分析之結(jié)論，項(xiàng)目為住宅、 LOFT，寫字樓、商業(yè)組成的城市綜合體，且處于城市核心區(qū)美領(lǐng)館區(qū)域，通過產(chǎn)品間互動(dòng)，聚合為無限延伸的全新的生活模式 。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產(chǎn)人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產(chǎn)品： 市場(chǎng)定位： 美領(lǐng)館國(guó)際級(jí)商務(wù)中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描 ： 大型企業(yè)、財(cái)團(tuán)、 世界 500強(qiáng)企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 客戶定義 Loft目標(biāo)客戶細(xì)分（商務(wù)） 客戶定義 住宅市場(chǎng)定位 客戶特征： 青年之家及小太陽(yáng)家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區(qū)其他區(qū)域的換房需求客戶； 周邊 IT、金融業(yè)高收入人群、高管等；高校和大型醫(yī)療單位生活圈。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭(zhēng)取整體收益最大化。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀(jì)錄。 ? 2023年，項(xiàng)目周邊預(yù)推樓盤少，除華宇蓉國(guó)府外，二環(huán)內(nèi)幾乎沒有類似產(chǎn)品上市。 由南北兩棟對(duì)稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過空中連廊相連。 全年銷售 。 09年萬(wàn)高層產(chǎn)品從 6月開始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。 宏觀市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ? 本項(xiàng)目主要銷售時(shí)間在 2023年下半年，屬于國(guó)家宏觀調(diào)控開始放松期，市場(chǎng)開始有好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 針對(duì)本項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。 0100200300400500600700800900 050001000015000202302500030000350004000045000500005500060000650007000075000800008500090000商品住宅可售面積 商品住宅可售套數(shù)2023年 1月 —2023年 11月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析 2023年環(huán)線供應(yīng)對(duì)比 ? 從新增供應(yīng)量的環(huán)域分配來看， “ 一環(huán)至二環(huán) ” 環(huán)域僅占到 15%， “ 二環(huán)至三環(huán) ” 環(huán)域占到了 53%， “ 三環(huán)外 ” 環(huán)域占到了 32%。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是 2023上半年政府會(huì)持續(xù)保持目前的 “ 遏制 ” 狀態(tài)，年中開始政策會(huì)逐步放松，市場(chǎng)預(yù)期較好。 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 以上數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù) 金色海蓉 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 萬(wàn)科金色海蓉供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?65平米精裝高層（實(shí)得 90112平米）； ?4375平米 SOHO。 09年望江橡樹林以消化前期庫(kù)存為主，并根據(jù)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)上調(diào)價(jià)格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時(shí)一期產(chǎn)品全部售罄。 朗御位二成都市一環(huán)路內(nèi)，錦江區(qū)大慈寺路 3號(hào)，是現(xiàn)代化的高檔公寓建筑，其功能齊全、檔次高，建成后將成為成都市的新地標(biāo)。由此證明此類產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，符合市場(chǎng)需求的潮流。 在成都： 成都樓市迎來保利時(shí)代 ?保利 〃 公園 198以持續(xù)每周數(shù)千萬(wàn)元的銷售速度引領(lǐng)樓市。 WO策略 以項(xiàng)目整體形象引領(lǐng)亮相，后期對(duì) LOFT產(chǎn)品重點(diǎn)“照顧”。 PART4:客戶分析 保利的中心的目標(biāo)客戶很“務(wù)實(shí)”、 “時(shí)尚” ，他們對(duì)于居住在城市核心社區(qū)具有虛榮感，并且依賴、享受都市生活。 一個(gè) “ 國(guó)際的、風(fēng)格顯著而時(shí)尚豐富的 ” 保利中心的呈現(xiàn)，必將帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升，同時(shí)必將使城市潮流中心向棕南的回歸。相對(duì)于單價(jià)的變化對(duì)于銷售速度的影響，總價(jià)的合理控制對(duì)銷售速度的影響更為巨大。 LOFT產(chǎn)品住、商明確樓棟，避免商住混雜造成的營(yíng)銷難題。 共計(jì) 399套。 客戶滿意度考核 目的：提高項(xiàng)目客戶服務(wù)滿意度，并成為公司滿意度標(biāo)桿項(xiàng)目。 《 時(shí)尚精英生活手冊(cè) 》 目的：弱化樓書的功能性，增加可讀性 內(nèi)容規(guī)劃 : 世界都市生活體系：國(guó)外的都市生活應(yīng)該包含的元素。此價(jià)值將圍繞“國(guó)際、都會(huì)、時(shí)尚和綜合”的關(guān)鍵詞展開。除常規(guī)的提出上述區(qū)域概念外，“都市、國(guó)際、新時(shí)尚區(qū)”