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世聯(lián)成都龍泉5200畝項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告113(存儲版)

2025-02-10 01:14上一頁面

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【正文】 , 這邊買了以 居住為主 ,周邊郊縣在這買房子的也都是居住的,養(yǎng)老、上學(xué) 。老板居多。 ?客戶構(gòu)成: 屬于頂級和上中產(chǎn)客戶。占地 60余畝,由高層電梯和多層花園洋房組成, 項(xiàng)目總計(jì) 990多戶,目前推出 500多戶 。 ?客戶構(gòu)成: 現(xiàn)狀客戶中成都本地人約占 60%,廣州、深圳等 ,外地投資客戶約占 40%。 成都房地產(chǎn)市場在內(nèi)生以及外來需求帶動下呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢,宏觀調(diào)控后整體依然保持持續(xù)發(fā)展態(tài)勢,開發(fā)商對市場預(yù)期樂觀 在多層次、多角度、多立面的國家宏觀調(diào)控下,外來房地產(chǎn)開發(fā)商對成都市房地產(chǎn)市場仍然保持樂觀態(tài)度,紛紛搶攤成都 ? 僅 2023年一年 ,中海地產(chǎn)在成都的開發(fā)建設(shè)規(guī)模就接近 70萬平米; ? 華潤置業(yè)繼 2023年 12月以 420地塊之后, 2023年中又成功競得成都高新區(qū) 175畝優(yōu)質(zhì)地塊,成為成都土地儲備量最大的開發(fā)商之一 …… ? 萬科、和黃、華僑城、雅居樂、珠江等全國性大開發(fā)商 2023年均有大規(guī)模開發(fā)或取地的動作 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 10 20 30 40 50 60 70 80 住宅銷售面積 住宅投資額 ? “國六條”出臺 ?“九部委新政出臺” ? 《成都市調(diào)整住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的實(shí)施意見》出臺 ?住宅銷售和投資出現(xiàn)一定回落 ?走出觀望期,市場回暖 成都市房地產(chǎn)住宅銷售與竣工面積比較050010001500萬平米房地產(chǎn)住宅銷售面積 1427房地產(chǎn)住宅竣工面積 2023 2023 2023 2023 2023 20232023年由于土地嚴(yán)控政策,建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,而需求卻逐年遞增,導(dǎo)致之后的幾年成都的房地產(chǎn)住宅市場出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況,每年的銷售面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。 ?經(jīng)濟(jì)活力凸現(xiàn), 20232023連續(xù) 5年經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國平均水平。 綠卡移民客戶 ?中青年人, 2540歲左右,生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?看中成都中心地位、城市資源及良好的居住環(huán)境 ?通過進(jìn)入成都置業(yè)獲得戶籍“綠卡”解決改善生活環(huán)境、獲取就業(yè)機(jī)會、子女教育等問題 ?支付能力有限,購買住房總價(jià) 30萬左右 位置偏向成都,環(huán)境好,未來價(jià)格一定較高 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?生活配套 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序: 總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式: 適用 80平米兩居,緊湊 100平米三居室為主 對本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 潛在養(yǎng)老需求客戶 ?中老年人, 4050歲左右,生活在城市東部 ?青睞較好的居住環(huán)境養(yǎng)老,但不愿遠(yuǎn)離原居住地 ?家庭人口較多,通常與兒女同住,也考慮未來的升值前景 ?多由兒女支付房款,購買住房總價(jià) 40萬左右 ?位置偏向成都,交通很便利,能升值 ?自然環(huán)境很好,農(nóng)家樂,適合養(yǎng)老 ?生活配套需要完善 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?生活配套 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序: 總價(jià)、生活配套、交通便利、升值前景 ?產(chǎn)品形式: 舒適型 120140平米三居室為主 對本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?東郊老廠拆遷: 由于設(shè)備陳舊、能耗高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、污染嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施落后東郊工業(yè)發(fā)展退出了成都工業(yè)發(fā)展舞臺,成飛,五冶, 784等東郊老廠的舊改引發(fā)了大規(guī)模的客戶遷移,這一剛性需求在東部得到了一定釋放。 ?經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū): 2023年正式成立,企業(yè)規(guī)模較小,產(chǎn)業(yè)工人共有 10萬,技術(shù)人員大多數(shù)是外聘,并沒有在龍泉驛出現(xiàn)大規(guī)模置業(yè)需求。龍泉本地也有,但比較少 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陽光城主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 國一 ?澳鄉(xiāng) 盛世中華 觀景上東 基本 情況 純別墅區(qū), 占地面積 :方米綠化率 :%, 總占地 130畝,綠化率 40% 占地 30畝 ,總建面 5萬平米左右,容積率 產(chǎn)品 戶型 獨(dú)棟別墅 /聯(lián)排,獨(dú)棟面積 300400平米,聯(lián)排 200300平米。 ? 價(jià)格: 區(qū)域價(jià)格平臺 30003500元 /平方米 ? 產(chǎn)品供應(yīng): 以小高層和高層為主,項(xiàng)目普遍規(guī)模較小 ?未來供應(yīng): 未來供應(yīng)以小高層、高層為主;受到老城區(qū)供地限制,未來供應(yīng)有限 ?客戶構(gòu)成: 客戶以龍泉本地客戶(航天城職工、公務(wù)員、私營業(yè)主)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述: 東門的客戶比較多,中年人士,很多都是二次置業(yè),還有一些成渝線上退休來養(yǎng)老。 東山國際片區(qū)特征:規(guī)模造城帶動之下的新興生態(tài)居住新城,以社區(qū)大環(huán)境和價(jià)格取勝 ? 區(qū)域認(rèn)知: 實(shí)力開發(fā)商帶動的遠(yuǎn)郊大盤開發(fā) , 自然環(huán)境良好的新城。 ?引進(jìn)重大項(xiàng)目 四川師范學(xué)校的東校區(qū) 成都航天學(xué)院 吉利汽車 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 陽光體育城 :是龍泉驛早期興起的開發(fā)熱點(diǎn)之一,以別墅等低密度產(chǎn)品為主,但由于沒有得到持續(xù)性開發(fā),逐漸衰落。 從龍泉驛總體規(guī)劃看,項(xiàng)目位于以工業(yè)和科研教育為主要特色的大面片區(qū),是龍泉未來城市的主要發(fā)展方向 ? 龍泉驛城區(qū)功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“ 兩心、五片” 。 ?縱觀成都郊區(qū), 2023年龍泉驛區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)增加值為 ,僅次于雙流縣列在第二為位。 項(xiàng)目本身所具備的基礎(chǔ)條件和開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)是我們制定項(xiàng)目開發(fā)思路的前提與出發(fā)點(diǎn) ?區(qū)位 :現(xiàn)狀城市蔓延區(qū),規(guī)劃中的城市副中心 ?交通 :近郊,距城市中心區(qū)車行 30分鐘之內(nèi) ?規(guī)模 :大規(guī)模,整體 4000畝,至少可取地 1200畝,地塊完整 ?內(nèi)部資源 :緩坡丘陵,具備豐富的地形及水體資源 ?周邊狀況 :基本以城市主干道為四至,邊界清晰,周邊無明顯不利要素,且緊鄰成都傳統(tǒng)都市田園旅游勝地 —— 三圣鄉(xiāng) ?開發(fā)模式 : 4000畝的一級開發(fā)商,希望能夠進(jìn)行整體開發(fā) ?在企業(yè)中的地位 :集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目,希望建成整個(gè)成都范圍內(nèi)的里程碑式高品質(zhì)項(xiàng)目,引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展升級 ? 價(jià)格預(yù)期 :價(jià)格超越( 6000/8000),打造成都富人區(qū) 項(xiàng)目具備成為站位成都、定位高端的高品質(zhì)大盤的基本素質(zhì)和條件 ?目前已經(jīng)確定的投入 :造價(jià) 2個(gè)億的 18洞 golf、 湖景濕地公園、五星級酒店以及區(qū)域級城市配套中心 ?開發(fā)進(jìn)度 : Golf與城市公園今年年底開工 本體條件 開發(fā)目標(biāo) 投入計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從 7月 25日到 7月 31日,項(xiàng)目小組已經(jīng)完成了以下調(diào)研工作并將調(diào)研資料匯總以文本文件形式提交客戶 房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 龍泉驛區(qū)樓盤調(diào)研 —— 五大板塊 老城區(qū)、陽光城、三環(huán)外板塊、繞城高速外板塊、東山國際區(qū)域板塊,共計(jì) 21個(gè)項(xiàng)目 城市住宅中高檔樓盤現(xiàn)場調(diào)研 —— 全市中高檔城市住宅項(xiàng)目七大板塊,共計(jì) 49個(gè)項(xiàng)目 專業(yè)人士及消費(fèi)者訪談 開發(fā)企業(yè)調(diào)研 ? 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談 成都當(dāng)?shù)亻_發(fā)商前期及銷售主管訪談 10余人 銷售代表訪談 70余人 ? 政府訪談 龍泉區(qū)相關(guān)主管部門訪談 6個(gè) —— 建委、發(fā)改委、房管、開發(fā)區(qū)管委會、計(jì)經(jīng)局、國土 ?消費(fèi)者訪談 項(xiàng)目可能目標(biāo)客戶(可比項(xiàng)目意向客戶及業(yè)主訪談)約20人 ?首次溝通會 ?公司管理層訪談 蔣總 馬總 吳總 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年成都郊區(qū)城市化率比較 ?雖然龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每年均略有增長,但第一產(chǎn)業(yè)在 GDP中的貢獻(xiàn)比例卻大幅下降。 隨著經(jīng)開區(qū)的建立,工業(yè)已經(jīng)成為推動龍泉經(jīng)濟(jì)增長的主要因素,但是與其他近郊區(qū)縣相比,工業(yè)實(shí)力仍然較弱 020406080100120140地區(qū)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 工業(yè)總產(chǎn)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。配套設(shè)施不齊全,居住與商業(yè)、工業(yè)混雜,城市面貌有待改善。 城鄉(xiāng)公交普及化、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。 根據(jù)區(qū)域位置的差異和房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征,可以把龍泉驛房地產(chǎn)市場分成四大片區(qū) 驛都大道片區(qū) 代表性項(xiàng)目 藝錦灣、御源大湖、龍城一號 產(chǎn)品類型 多層 /洋房 價(jià)格 多層: 3500 洋房: 4500 陽光城片區(qū) 代表性項(xiàng)目 國一澳鄉(xiāng)、盛世中華、觀景上東、天鵝堡 產(chǎn)品類型 別墅 /小高層 價(jià)格 別墅: 50008000 小高層:25003000 東山國際片區(qū) 代表性項(xiàng)目 東山國際、藍(lán)色理想 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價(jià)格 3700元 /平米 老城片區(qū) 代表性項(xiàng)目 錦上城、東麓驛境、文豪世苑、人和世家 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價(jià)格 均價(jià) 3000元 /平米左右 驛都大道片區(qū) 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述: 客戶主要是成都人和外地人,其中成都人占到 6070%左右,成都客戶來自全成都,不僅是來自東門,也有來自西門和北門,主要是做生意的人,也有部分工薪族,但是年紀(jì)都比較大,準(zhǔn)備養(yǎng)老居住;外地客戶以當(dāng)?shù)氐墓賳T為主 龍城一號 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 600畝 (含 150畝公園) 建筑面積 42萬平米 容積率 開盤日期 2023年 3月 產(chǎn)品類型 疊拼 /洋房 戶型面積區(qū)間 戶型面積從 120210三居室,只有幾套 90多的兩居,其中 120140的三居占到全部戶型的 6070%,剩下的都是大的 項(xiàng)目銷售信息(已售罄) 期數(shù) 成交均價(jià)(元 /平米) 主力總價(jià)(萬元) 銷售速度(套 /月) 一期一批次 3600 50萬左右 80套開盤售罄 一期二批次 4500 6080萬左右 200套 5月開盤售罄 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)占地面積 450畝(住宅) 總建面 42萬平方米 開盤時(shí)間 一批次 銷售套數(shù) 280套左右 潛在供應(yīng)量 約 38萬平方米,主要以多層為主 項(xiàng)目競爭力:低密度、產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境 項(xiàng)目問題:高壓線、周邊配套設(shè)施缺乏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 老城區(qū)板塊:以龍泉本地客戶為主的內(nèi)向市場,依托老城區(qū)成熟的配套,產(chǎn)品主要以小高層和高層為主 ? 區(qū)域認(rèn)知: 龍泉老城區(qū),配套設(shè)施齊備,生活方便。 陽光城片區(qū)意向:日趨衰落的成都低密度板塊之一 , 基本無新增供應(yīng) ?區(qū)域認(rèn)知: 陽光城片區(qū)為衰落的成都低密度板塊之一,對外交通不夠便利,但是自然環(huán)境較好 ?價(jià)格 :別墅類產(chǎn)品 40006000元 /平米;小高層 25003000元 /平米左右 ?產(chǎn)品: 區(qū)域新增供應(yīng)主要以小高層為主 ?未來供應(yīng): 未來可見供應(yīng)較少,不是龍泉未來重要的發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。周邊縣市的也有,成渝高速沿線,達(dá)州、自貢都有。航天城建有配套住宅,分為甲乙丙區(qū)及中區(qū),所有遷來員工均有住房,但居住條件較差。 成都 城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),四類成都城市客戶在龍泉驛釋放置業(yè)需求 快速城市化帶動的置業(yè)需求: ?城市化進(jìn)程加快: 隨著成都城區(qū)的開發(fā),中心地區(qū)用地逐漸減少,城市骨架在快速城市化進(jìn)程中被拉大,居民住房改善需求的持續(xù)存在以及政策對城市建設(shè)的影響導(dǎo)致東部就業(yè)人群的置業(yè)需求向城外蔓延。 拆遷遷移客戶 ?成都東部工業(yè)廠房拆遷改造居民 ?習(xí)慣城市東部生活環(huán)境,不愿遷移太遠(yuǎn) ?工業(yè)廠房產(chǎn)業(yè)工人, 剛性置業(yè), 支付能力有限 ?對價(jià)格極其敏感,購買住房總價(jià) 3040萬左右 ?位置偏向成都,環(huán)境好,未來價(jià)格一定較高 ?公交通勤不方便 ?沒有配套,生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?通勤便利 ?生活配套 ?置業(yè)要素排序: 總價(jià)、通勤便利、生活配套 ?產(chǎn)品形式: 舒適 80平米兩居或舒適型 120平米三居室 對本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長, 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2750億元人民幣,與西南區(qū)域其他省會城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距日益拉大。 ———— 成都某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總監(jiān) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?價(jià)格: 高層、小高層價(jià)格約 40005000元/平方米,聯(lián)排價(jià)格約 7000元/平方米,洋房50006000元 /平米 ?未來供應(yīng): 土地供應(yīng)較大,區(qū)域是未來房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域,產(chǎn)品供應(yīng)以高層、
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