金地營(yíng)銷推廣培訓(xùn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 生活主張和 居住意境 2023金地藝境花園洋房 五大推廣價(jià)值點(diǎn) 都市 經(jīng)典 時(shí)尚 【 洋房?jī)?yōu)勢(shì)體現(xiàn) —— 三要素 】 不 遠(yuǎn)離 的都市 不 過(guò)時(shí) 的經(jīng)典 不 刻意 的時(shí)尚 軌道交通賦予的城市感、商業(yè)街讓都市無(wú)處不在 褐石街區(qū)的永恒、 褐石恒久遠(yuǎn)藝境永留傳 美式生活的全新體驗(yàn) 赫本的時(shí)尚化身 [二、客戶分析 ] — 根據(jù)產(chǎn)品定義客戶，依據(jù)政策破解客戶 — A、首次購(gòu)房的剛需客戶 —— 針對(duì)小戶型的花園洋房產(chǎn)品 家 庭： 80后二口之家，為了結(jié)婚買(mǎi)房，或三口之家，重視交通、外觀、教育 職 業(yè)：各企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)新人、自由職業(yè)者 生活狀態(tài)：享受生活，憧憬美式褐石復(fù)古風(fēng)，對(duì)生活品質(zhì)有要求，積蓄不多，但迫于壓力必須買(mǎi)房 家 庭：三口之家等，重視樓盤(pán)品質(zhì)、升值空間 職 業(yè)：各企業(yè)中高層 生活狀態(tài)：準(zhǔn)備給小孩買(mǎi)房，但長(zhǎng)期處于觀望態(tài)度，由于限購(gòu)，害怕房市報(bào)復(fù)性反彈，故跟風(fēng)搶購(gòu) B、改善型需求的客戶 —— 針對(duì)大戶型的花園洋房產(chǎn)品 家 庭：三口之家，重視樓盤(pán)品質(zhì)、周邊環(huán)境、交通 職 業(yè)：各企業(yè)中高層，政府機(jī)關(guān)中層，拆遷戶 生活狀態(tài)：已有一套小面積住房，但日益感到捉襟見(jiàn)肘，迫切需要改善 家 庭：三口之家，或兩代同堂，目前居住和工作都在寶山區(qū)域，有地緣因素 職 業(yè)：各企業(yè)中高層，寶鋼等寶山大型國(guó)有企業(yè) 生活狀態(tài)：喜歡洋房產(chǎn)品，居住品質(zhì)高，未來(lái)居住環(huán)境也好 生活也好將有很大提升，洋房產(chǎn)品非常好 有地下室、花園、電梯等，品質(zhì)非常高，比萬(wàn)科的要好 [三、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ] — 確立整盤(pán)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，明確完成洋房銷量 — 【 全盤(pán)經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 】 總套數(shù) （套） 整盤(pán)總銷 （億元） 高層 964 18 花園洋房 563 16 SOHO 337 3 合計(jì) 1912 37 高層： 86956 ㎡ 花園洋房： 68356 ㎡ SOHO： 17666 ㎡ 【 11年期內(nèi)庫(kù)存結(jié)構(gòu)分析 】 物業(yè)類型 房型 戶型面積 (㎡ ） 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 高層 2房 71 18090 % 256 % 2房 9196 39696 % 431 % 2房 120 24116 % 200 % 3房 153 8262 % 52 % 4房（復(fù)式） 196 394 % 2 % 小計(jì) 86953 % 964 % 洋房 3房 94100 18312 % 188 % 3房 (復(fù)式） 94100 8853 % 94 % 3房 127147 12303 % 104 % 4房 158164 30283 % 178 % 小計(jì) 68356 % 563 % soho 3687 19228 % 337 % 合計(jì) 174537 100% 1912 100% 【 2023年推售節(jié)奏建議 —— A、高層公寓預(yù)售證 8月份 取得 】 ： SOHO：推出（ 384套、 17666㎡ ） 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 ：花園洋房（ 132套、 16358㎡ ） 高層（ 494套、 46374 ㎡ ） ：花園洋房（ 240套、 29703㎡ ） NO. 3：花園洋房（ 192套、 23690㎡ ） 高層（ 447套、 44183 ㎡ ） 【 2023年推售節(jié)奏建議 —— B、高層公寓預(yù)售證 8月份 未取得 】 ：高層（ 494套、 46374㎡ ） 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 ：花園洋房（ 240套、 29703㎡ ） ：花園洋房（ 192套、 23690㎡ ） SOHO（ 384套、 17666 ㎡ ） ：花園洋房（ 132套、 16358㎡ ） 高層（ 447套、 44183 ㎡ ） 【 2023年簽約指標(biāo) 】 套數(shù) 總銷 總套數(shù) 2023完成簽約套數(shù) 比例 整盤(pán)總銷 2023年完成簽約總銷 比例 高層 964 752 78％ 79％ 花園洋房 564 451 80％ 77％ SOHO 384 224 58％ 50％ 合計(jì) 1912 1427 75％ 76％ 2023年，全年銷售金額： 28 億元 花園洋房： 22821 元 /㎡ ；高層公寓： 20412 元 /㎡ ； SOHO小戶型： 17500 元 /㎡ ? 區(qū)域 抗性：寶山工業(yè)園區(qū)？ ? 價(jià)格 抗性：第一批入市的花園洋房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶山區(qū)域市場(chǎng)？ ? 交通 抗性： 2條軌道交通 3公里距離？周邊地面交通配套的缺失？ ? 配套 抗性：周邊配套依賴綠地領(lǐng)海？項(xiàng)目自身配套？ ? 政策 抗性：新國(guó)八條 上海細(xì)則出臺(tái)？如何應(yīng)對(duì)速凍期？ ? 心理 抗性：短期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)意愿急速下降？ ? 購(gòu)買(mǎi)力 抗性：首套首付 4成，二套首付 6成，如何解決？ 【 我們遇到的困難點(diǎn) —— 新政下，項(xiàng)目 購(gòu)買(mǎi)抗性增大 】 N個(gè)抗性需要化解，傳統(tǒng)營(yíng)銷手段無(wú)法有效達(dá)成！ ? 區(qū)域 抗性：寶山工業(yè)園區(qū)？ ? 價(jià)格 抗性：第一批入市的花園洋房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶山區(qū)域市場(chǎng)？ ? 交通 抗性： 2條軌道交通 3公里距離？周邊地面交通配套的缺失？ ? 配套 抗性：周邊配套依賴綠地領(lǐng)海？項(xiàng)目自身配套？ ? 政策 抗性：新國(guó)八條 上海細(xì)則出臺(tái)？如何應(yīng)對(duì)速凍期？ ? 心理 抗性：短期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)意愿急速下降？ ? 購(gòu)買(mǎi)力 抗性：首套首付 4成，二套首付 6成，如何解決？ 【 我們遇到的困難點(diǎn) —— 新政下，項(xiàng)目 購(gòu)買(mǎi)抗性增大 】 N個(gè)抗性需要化解，傳統(tǒng)營(yíng)銷手段無(wú)法有效達(dá)成！ 【 魚(yú)池理論 == 客戶總量 】 【 我們遇到的困難點(diǎn) —— 新政下，項(xiàng)目 客戶量愈減 】 競(jìng)品先瓜分了我
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