【正文】 約率至少要達到70%，裝修施工完成率要超過 50%。 在開業(yè)前半個月的時候推出品牌促銷內(nèi)容，推介重點商家。 建議持續(xù) 2天，多點進行。 商家管理 項目開街組織策略：管理四步走，保障開業(yè)有條不紊進行，打好項目第一炮。 ?后期補位招商原則： 遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位，在最關(guān)鍵第一年保證項目招商率，形成項目品質(zhì)化運營。 ? 經(jīng)營 競賽 ： 設(shè)立市場經(jīng)營專項基金，年度對于經(jīng)營和客戶滿意商戶進行評定和獎勵 ，樹立標(biāo)桿，激勵商家經(jīng)營熱情 。 安全防范 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營 管理策略 管理策略 綜合管理綱要： 管理策略 保障 對 市場業(yè)態(tài)及公共資源 統(tǒng)一 合理規(guī)劃，并 進行、有序、科學(xué)的管理 ； 確保 經(jīng)營 良好的 經(jīng)營 環(huán)境和秩序。 ? 設(shè)立服務(wù)臺，在購物過程中出現(xiàn)的所有問題都能得到解決； ? 牢牢抓住顧客的看法和趨勢進行商業(yè)調(diào)整及引入。 客戶體驗及便捷策略： 客戶體驗及便捷 以人為本，提高顧客購物體驗及購物便捷性對項目運營極為重要；而作為運營方，最主要考慮如何將客戶引入，如何提高客戶體驗，如何滿足客戶喜好，是在運營首要前提： 核心工作： Part . 3 項目運營管理策略 40 ? 售前服務(wù)： 提倡 商戶 主動、微笑和站立服務(wù)，但不得爭客、搶客 ，對商家經(jīng)營行為進行規(guī)范和制度約束； ? 售中服務(wù)： 基于項目商家 《 經(jīng)營管理規(guī)范 》 ， 提倡 商戶 耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強行買賣，嚴(yán)禁與顧客爭吵 ； ? 投訴處理： 設(shè)立投訴熱線 和一站式服務(wù)中心 ，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意。 ? 人事服務(wù)： 為經(jīng)營者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。 ?心理穩(wěn)商，用公共交通車等措施讓商戶對項目運營更具信心。這種方式管理和運作有一定難度，使用時要慎重。這將對公司的后期商業(yè)經(jīng)營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。 4. 公交車身、視頻及電梯轎廂廣告 —— 南充 主城區(qū)。 假開攤商戶堅決予以臵換。 60 附件一 1. 《 AAA項目交鋪面方案 》 2. 《 AAA項目管理手冊 》 3. 《 AAA項目（臨時）管理規(guī)約 》 4. 《 發(fā)現(xiàn) ?中心街項目物業(yè)綜合管理服務(wù)協(xié)議范本 》 附：附件名錄 附件二 附件三 附件四 61 Part . 6 運營成本構(gòu)成與估算 ? 運營成本構(gòu)成不估算 ? 管理成本構(gòu)成不估算 62 基礎(chǔ)管理費用 經(jīng)營推廣費用 物業(yè)管理費 （元 /㎡ /月） 資產(chǎn)折舊 （元 /㎡ /月） 空調(diào)費 （元 /㎡ /月） 運營費 （元 /㎡ /月） 15 15 10 待定 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 市場承受 物業(yè)管理費 管理費補貼 假定按該標(biāo)準(zhǔn)一年補貼費用 8元 /㎡ /月 32元 /㎡ /月 32*12*48000 =18432023元 項目經(jīng)營管理成本初判 根據(jù)粗算，本案如進行常規(guī)全盤經(jīng)營，未來經(jīng)營成本較高。月 包括： 物管 費 、廣告 推廣費 、稅金（經(jīng)營稅） 地一大道 潮牌服飾城 20元 /㎡ （地一、群光）。 時間 預(yù)算總費用（萬元） 費用細項 預(yù)算金額 （萬元） 費用說明 第二年 1040 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（ 18萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 120 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 10萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導(dǎo)視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ； 經(jīng)營補貼 550 穩(wěn)商政策實施相關(guān)管理費用補貼； 招商促進及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動經(jīng)營性補貼 ； 商家聯(lián)誼活動經(jīng)費； 合計 1040 第三年 760 年度品牌營銷推廣 120 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（ 10萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 60 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 5萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 80 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導(dǎo)視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ； 經(jīng)營補貼 450 穩(wěn)商政策實施相關(guān)管理費用補貼； 招商促進及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動經(jīng)營性補貼 ； 商家聯(lián)誼活動經(jīng)費；（按第一年的 80%測算） 合計 760 67 項目管理成本匯總 /年 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號 項目 預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費用 70200 按每年 5%遞增 2 治消費 24600 按每年 5%遞增 3 保潔綠化費用 470400 按每年 5%遞增 4 設(shè)備管理費用 0 按每年 5%遞增 5 年度設(shè)備設(shè)施檢測費用 0 按每年 5%遞增 6 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費用 0 按每年 5%遞增 7 人力成本 1713002 按每年 6%遞增 8 稅收及附加 按國家稅率 %計算 合 計 2278202 未計算設(shè)備相關(guān)費用及稅費 項目管理成本匯總由 8部分構(gòu)成： 辦公費用 治消費 保潔綠化費用 設(shè)備管理費用 年度設(shè)備設(shè)施檢測費用 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費用 人力成本 稅收及附加 注：根據(jù)甲方要求，此部分暫丌呈現(xiàn)。 合計 3000萬元 65 第一年運營費用明細 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 第一年運營費用保守預(yù)算為 1200萬元。 成都市部分商業(yè)項目物業(yè)管理收費情況一覽表 Part . 6 項目運營經(jīng)濟指標(biāo)構(gòu)成與估算 例：成都項目收費 根據(jù)案例，建議本案經(jīng)營物業(yè)管理費用收取。 在項目未造活時，此部分費用由開發(fā)商進行補貼。 明確項目組織架構(gòu)，對四大管理職能機構(gòu)提出工作規(guī)范要求，規(guī)范每個職能崗位工作明細及工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 。 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 商戶假開攤造成閑置 54 二、風(fēng)險應(yīng)對策略 Part . 4 運營管理風(fēng)險及應(yīng)對策略 ? 助商扶商策略 ? 經(jīng)營助商： 通過經(jīng)營培訓(xùn)、上游廠商，結(jié)合項目廣告位，公共場地免費使用等形式，多渠道幫助商家經(jīng)營； ? 氛圍營造助商： 通過廣告位、導(dǎo)視、賣場氛圍包裝等方式，營造商業(yè)氣氛，輔助商家經(jīng)營； ? 完善配套助商： 開通公共交通車； ? 政策扶商： 1. 兼顧公司利益，制定 租金 、 物業(yè)服務(wù)費 、 經(jīng)營管理費 減免，扶植商家經(jīng)營；（按照 《 招商方案 》 內(nèi)商家優(yōu)惠執(zhí)行） 2. 通過政府 稅收優(yōu)惠、交通物流優(yōu)惠 等政策，扶植商家經(jīng)營； 3. 通過促進商家全力來項目經(jīng)營，采取的關(guān)鋪優(yōu)惠等特殊政策，扶植商家經(jīng)營。 2. 戶外廣告 —— 南充 主城區(qū)幾大交通要道。 在舉行商業(yè)營銷推廣活動時要注意提前和商家溝通，就項目商業(yè)推廣的方式及費用方面達成共識以保證項目內(nèi)商家統(tǒng)一行動，便于組織者統(tǒng)一操作。 46 持續(xù)經(jīng)營促銷方案 ?降價促銷法 在特定時間對特定的商品降價出售，吸引消費者前來購買； ?買贈促銷法 消費者購買大宗或高價格商品時贈送實惠小商品。 利用公共交通車設(shè)臵進行穩(wěn)商及帶動人氣： 核心工作： Part . 3 項目運營管理策略 公共交通車設(shè)臵目的： ?便利客戶，進行人氣帶動。 ? 專案服務(wù)： 為品牌提供策劃設(shè)計、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等度身訂做服務(wù)。撤走給顧客帶來麻煩（雜亂指示牌等）的設(shè)施。做到設(shè)備良好，運行正常，設(shè)備及機房 ； 環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無損，可隨時啟用安全 ； ? 設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好； ? 給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水浸泡發(fā)生； ? 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象； ? 保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運行正常。 ? 商品陳列 管理 ：按規(guī)定對商品進行陳列擺放，統(tǒng)一 商家 貨架使用 規(guī)范 ，并按規(guī)定擺放 ，不得隨意占用公用通道、遮擋消防設(shè)施 和亂堆亂放。 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 32 穩(wěn)商策略 培訓(xùn)科目（例）： ?怎樣設(shè)臵部門 ?總經(jīng)理的政令控制 辦公室 ?人力資源部與企業(yè)人才 ?企業(yè)的營銷中心 ?市場部和服務(wù)部門 ?競爭的關(guān)鍵是特色 ?品牌的保障是文化 ?受監(jiān)督的個人負(fù)責(zé)制 ?督辦和預(yù)警 ?程序化管理和職能部門 ?采購申請和成本控制 ?營銷策略和企業(yè)目標(biāo) 定期為商家進行協(xié)作及運營培訓(xùn)（具體課程在經(jīng)營中進行判定）： 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項目運營管理策略 33 商家關(guān)系處理 針對多產(chǎn)權(quán)項目租賃零售型商戶和自營型商戶開展經(jīng)營指導(dǎo)培訓(xùn)和扶持措施，拓寬運營管理公司與商家的溝通渠道，增加商家忠誠，提升商業(yè)項目的整體經(jīng)營能力。 ? 市場調(diào)研和經(jīng)營狀態(tài)分析： 商圈狀況與競爭態(tài)勢分析、行業(yè)研究、消費客群調(diào)研、市場品牌信息獲取，針對行業(yè)發(fā)展編制專題調(diào)研報告提供經(jīng)營決策； ? 信息檔案管理 ： 建立市場信息、研究報告及內(nèi)部檔案統(tǒng)一管理制度，以備后續(xù)項目開發(fā)借鑒； 29 商家置換及商家儲備 工作流程： 在項目經(jīng)營中，不可避免會遇到商家調(diào)整情況，需要本司在經(jīng)營過程中隨時進行商源儲備進行招商臵換，在商家商業(yè)用房臵換工作中，要注意處理一些細節(jié)問題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問題： 工作內(nèi)容及原則： 和原商家解除 租約合同 快速工程檢修 已簽訂儲備商 家無縫進入 繼續(xù)運營 商家儲備工作： ?隨時保持與每種也太商家進行溝通，進行一定比例商家儲備，保證在招商臵換過程中們能夠快速實現(xiàn)無縫臵換。 宣傳推廣 開業(yè)前的商家管理主要是針對未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費用的相關(guān)事宜。 開業(yè)典禮活動 在五星花園由專業(yè)的演藝公司進行操作，包含歌舞表演、益智游戲、活動抽獎等內(nèi)容。 該期間主要進行項目形象宣傳，讓南充客戶對項目存在充分認(rèn)知。這樣也有利于整個項目持續(xù)的熱點炒作。通過專業(yè)的經(jīng)營管理，力爭把項目打造成為一個“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè)，一個經(jīng)營繁榮、人氣興旺的真正意義地下購物中心。 開業(yè) —— 開業(yè) 2年后 開業(yè) 2年 —— 開業(yè) 4年 開業(yè) 4年后 —— 注：根據(jù)市場情況和項目運營情況，項目經(jīng)營造活的時間段會縮短或延長。 在項目經(jīng)營中主要可預(yù)見及未預(yù)見難點，本司將通過基礎(chǔ)管理、營銷推廣、整體運營三大體系進行突破解決，帶活商業(yè)。 統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局，并在后期運營中統(tǒng)一進行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、經(jīng)營和管理。 ◎經(jīng)營服務(wù)系統(tǒng) 深入商家經(jīng)營活動，助力成長型商家發(fā)展壯大，增強與商家之間的合作，為商家提供經(jīng)營性服務(wù)，提升商家忠誠度和經(jīng)營能力。 Part . 2 項目運營管理思路 運營管理思路前提 本案運營管理四大核心職能。 所以，實現(xiàn)項目成功的操作，從運營 +管理出發(fā)。 但商業(yè)項目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售 —招商 —運營均為項目成功關(guān)鍵要素；項目最終是否成功需要靠后期運營得以體現(xiàn)。 項目運營主要難點 以穩(wěn)健經(jīng)營為目的，在經(jīng)營中調(diào)整，解決這些問題。 六大運行管理的核心目的 業(yè)務(wù)體系支撐目標(biāo)實現(xiàn) Part . 2 項目運營管理思路 運營管理思路前提 11 九大運營業(yè)務(wù)體系 ◎資產(chǎn)掌控 體系 以返租、聯(lián)營、托管等方式掌控資產(chǎn)，突破多業(yè)權(quán)難題，保障項目根據(jù)規(guī)劃進行總體調(diào)整和運營。 ◎ 資源整合體系 以豐富的各方資源，深度挖掘資源價值，有效掌控，支撐各項業(yè)務(wù)工作的開展。 Part . 2 項目運營管理思路 運營管理思路前提 物業(yè)管理模式。 資產(chǎn)運營管理 經(jīng)營有條不紊 租金收入穩(wěn)健 項目形象品質(zhì) Part . 2 項目運