【正文】 約率至少要達(dá)到70%，裝修施工完成率要超過(guò) 50%。 在開(kāi)業(yè)前半個(gè)月的時(shí)候推出品牌促銷內(nèi)容，推介重點(diǎn)商家。 建議持續(xù) 2天，多點(diǎn)進(jìn)行。 商家管理 項(xiàng)目開(kāi)街組織策略：管理四步走，保障開(kāi)業(yè)有條不紊進(jìn)行，打好項(xiàng)目第一炮。 ?后期補(bǔ)位招商原則： 遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位，在最關(guān)鍵第一年保證項(xiàng)目招商率，形成項(xiàng)目品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)。 ? 經(jīng)營(yíng) 競(jìng)賽 ： 設(shè)立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)基金，年度對(duì)于經(jīng)營(yíng)和客戶滿意商戶進(jìn)行評(píng)定和獎(jiǎng)勵(lì) ，樹(shù)立標(biāo)桿，激勵(lì)商家經(jīng)營(yíng)熱情 。 安全防范 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營(yíng) 管理策略 管理策略 綜合管理綱要： 管理策略 保障 對(duì) 市場(chǎng)業(yè)態(tài)及公共資源 統(tǒng)一 合理規(guī)劃，并 進(jìn)行、有序、科學(xué)的管理 ； 確保 經(jīng)營(yíng) 良好的 經(jīng)營(yíng) 環(huán)境和秩序。 ? 設(shè)立服務(wù)臺(tái)，在購(gòu)物過(guò)程中出現(xiàn)的所有問(wèn)題都能得到解決； ? 牢牢抓住顧客的看法和趨勢(shì)進(jìn)行商業(yè)調(diào)整及引入。 客戶體驗(yàn)及便捷策略： 客戶體驗(yàn)及便捷 以人為本，提高顧客購(gòu)物體驗(yàn)及購(gòu)物便捷性對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)極為重要；而作為運(yùn)營(yíng)方，最主要考慮如何將客戶引入，如何提高客戶體驗(yàn)，如何滿足客戶喜好，是在運(yùn)營(yíng)首要前提： 核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 40 ? 售前服務(wù)： 提倡 商戶 主動(dòng)、微笑和站立服務(wù)，但不得爭(zhēng)客、搶客 ，對(duì)商家經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范和制度約束； ? 售中服務(wù)： 基于項(xiàng)目商家 《 經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范 》 ， 提倡 商戶 耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強(qiáng)行買(mǎi)賣，嚴(yán)禁與顧客爭(zhēng)吵 ； ? 投訴處理： 設(shè)立投訴熱線 和一站式服務(wù)中心 ，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意。 ? 人事服務(wù)： 為經(jīng)營(yíng)者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。 ?心理穩(wěn)商，用公共交通車等措施讓商戶對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更具信心。這種方式管理和運(yùn)作有一定難度，使用時(shí)要慎重。這將對(duì)公司的后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。 4. 公交車身、視頻及電梯轎廂廣告 —— 南充 主城區(qū)。 假開(kāi)攤商戶堅(jiān)決予以臵換。 60 附件一 1. 《 AAA項(xiàng)目交鋪面方案 》 2. 《 AAA項(xiàng)目管理手冊(cè) 》 3. 《 AAA項(xiàng)目（臨時(shí)）管理規(guī)約 》 4. 《 發(fā)現(xiàn) ?中心街項(xiàng)目物業(yè)綜合管理服務(wù)協(xié)議范本 》 附：附件名錄 附件二 附件三 附件四 61 Part . 6 運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成與估算 ? 運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成不估算 ? 管理成本構(gòu)成不估算 62 基礎(chǔ)管理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi) （元 /㎡ /月） 資產(chǎn)折舊 （元 /㎡ /月） 空調(diào)費(fèi) （元 /㎡ /月） 運(yùn)營(yíng)費(fèi) （元 /㎡ /月） 15 15 10 待定 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 市場(chǎng)承受 物業(yè)管理費(fèi) 管理費(fèi)補(bǔ)貼 假定按該標(biāo)準(zhǔn)一年補(bǔ)貼費(fèi)用 8元 /㎡ /月 32元 /㎡ /月 32*12*48000 =18432023元 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理成本初判 根據(jù)粗算，本案如進(jìn)行常規(guī)全盤(pán)經(jīng)營(yíng)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本較高。月 包括： 物管 費(fèi) 、廣告 推廣費(fèi) 、稅金（經(jīng)營(yíng)稅） 地一大道 潮牌服飾城 20元 /㎡ （地一、群光）。 時(shí)間 預(yù)算總費(fèi)用（萬(wàn)元） 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 預(yù)算金額 （萬(wàn)元） 費(fèi)用說(shuō)明 第二年 1040 年度品牌營(yíng)銷推廣 220 年度各主要節(jié)氣與換季營(yíng)銷活動(dòng)； 全年各檔期品牌炒作與整合營(yíng)銷活動(dòng)實(shí)施；（ 18萬(wàn)元 /月） 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營(yíng)造 120 全年每月賣場(chǎng)整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營(yíng)造（ 10萬(wàn)元 /月） 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報(bào)紙、電視電臺(tái)、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 項(xiàng)目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級(jí) ； 經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 550 穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼； 招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠； 商家大型營(yíng)銷活動(dòng)經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)貼 ； 商家聯(lián)誼活動(dòng)經(jīng)費(fèi)； 合計(jì) 1040 第三年 760 年度品牌營(yíng)銷推廣 120 年度各主要節(jié)氣與換季營(yíng)銷活動(dòng)； 全年各檔期品牌炒作與整合營(yíng)銷活動(dòng)實(shí)施；（ 10萬(wàn)元 /月） 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營(yíng)造 60 全年每月賣場(chǎng)整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營(yíng)造（ 5萬(wàn)元 /月） 年度媒體宣傳投放 80 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報(bào)紙、電視電臺(tái)、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 項(xiàng)目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級(jí) ； 經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 450 穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼； 招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠； 商家大型營(yíng)銷活動(dòng)經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)貼 ； 商家聯(lián)誼活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；（按第一年的 80%測(cè)算） 合計(jì) 760 67 項(xiàng)目管理成本匯總 /年 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號(hào) 項(xiàng)目 預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費(fèi)用 70200 按每年 5%遞增 2 治消費(fèi) 24600 按每年 5%遞增 3 保潔綠化費(fèi)用 470400 按每年 5%遞增 4 設(shè)備管理費(fèi)用 0 按每年 5%遞增 5 年度設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)用 0 按每年 5%遞增 6 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用 0 按每年 5%遞增 7 人力成本 1713002 按每年 6%遞增 8 稅收及附加 按國(guó)家稅率 %計(jì)算 合 計(jì) 2278202 未計(jì)算設(shè)備相關(guān)費(fèi)用及稅費(fèi) 項(xiàng)目管理成本匯總由 8部分構(gòu)成： 辦公費(fèi)用 治消費(fèi) 保潔綠化費(fèi)用 設(shè)備管理費(fèi)用 年度設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)用 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用 人力成本 稅收及附加 注：根據(jù)甲方要求，此部分暫丌呈現(xiàn)。 合計(jì) 3000萬(wàn)元 65 第一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用明細(xì) Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 第一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用保守預(yù)算為 1200萬(wàn)元。 成都市部分商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)情況一覽表 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 例：成都項(xiàng)目收費(fèi) 根據(jù)案例，建議本案經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理費(fèi)用收取。 在項(xiàng)目未造活時(shí)，此部分費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。 明確項(xiàng)目組織架構(gòu)，對(duì)四大管理職能機(jī)構(gòu)提出工作規(guī)范要求，規(guī)范每個(gè)職能崗位工作明細(xì)及工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 。 散戶退場(chǎng) 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場(chǎng) 商戶假開(kāi)攤造成閑置 54 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 ? 助商扶商策略 ? 經(jīng)營(yíng)助商： 通過(guò)經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)、上游廠商，結(jié)合項(xiàng)目廣告位，公共場(chǎng)地免費(fèi)使用等形式，多渠道幫助商家經(jīng)營(yíng)； ? 氛圍營(yíng)造助商： 通過(guò)廣告位、導(dǎo)視、賣場(chǎng)氛圍包裝等方式，營(yíng)造商業(yè)氣氛，輔助商家經(jīng)營(yíng)； ? 完善配套助商： 開(kāi)通公共交通車； ? 政策扶商： 1. 兼顧公司利益，制定 租金 、 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 、 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 減免，扶植商家經(jīng)營(yíng)；（按照 《 招商方案 》 內(nèi)商家優(yōu)惠執(zhí)行） 2. 通過(guò)政府 稅收優(yōu)惠、交通物流優(yōu)惠 等政策，扶植商家經(jīng)營(yíng)； 3. 通過(guò)促進(jìn)商家全力來(lái)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，采取的關(guān)鋪優(yōu)惠等特殊政策，扶植商家經(jīng)營(yíng)。 2. 戶外廣告 —— 南充 主城區(qū)幾大交通要道。 在舉行商業(yè)營(yíng)銷推廣活動(dòng)時(shí)要注意提前和商家溝通，就項(xiàng)目商業(yè)推廣的方式及費(fèi)用方面達(dá)成共識(shí)以保證項(xiàng)目?jī)?nèi)商家統(tǒng)一行動(dòng)，便于組織者統(tǒng)一操作。 46 持續(xù)經(jīng)營(yíng)促銷方案 ?降價(jià)促銷法 在特定時(shí)間對(duì)特定的商品降價(jià)出售，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)； ?買(mǎi)贈(zèng)促銷法 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送實(shí)惠小商品。 利用公共交通車設(shè)臵進(jìn)行穩(wěn)商及帶動(dòng)人氣： 核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 公共交通車設(shè)臵目的： ?便利客戶，進(jìn)行人氣帶動(dòng)。 ? 專案服務(wù)： 為品牌提供策劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣等度身訂做服務(wù)。撤走給顧客帶來(lái)麻煩（雜亂指示牌等）的設(shè)施。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房 ； 環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用安全 ； ? 設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好； ? 給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫(kù)無(wú)積水浸泡發(fā)生； ? 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象； ? 保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。 ? 商品陳列 管理 ：按規(guī)定對(duì)商品進(jìn)行陳列擺放，統(tǒng)一 商家 貨架使用 規(guī)范 ，并按規(guī)定擺放 ，不得隨意占用公用通道、遮擋消防設(shè)施 和亂堆亂放。 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 經(jīng)營(yíng)檢測(cè) 開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 32 穩(wěn)商策略 培訓(xùn)科目（例）： ?怎樣設(shè)臵部門(mén) ?總經(jīng)理的政令控制 辦公室 ?人力資源部與企業(yè)人才 ?企業(yè)的營(yíng)銷中心 ?市場(chǎng)部和服務(wù)部門(mén) ?競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是特色 ?品牌的保障是文化 ?受監(jiān)督的個(gè)人負(fù)責(zé)制 ?督辦和預(yù)警 ?程序化管理和職能部門(mén) ?采購(gòu)申請(qǐng)和成本控制 ?營(yíng)銷策略和企業(yè)目標(biāo) 定期為商家進(jìn)行協(xié)作及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)（具體課程在經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行判定）： 核心工作： 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 經(jīng)營(yíng)檢測(cè) 開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 33 商家關(guān)系處理 針對(duì)多產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目租賃零售型商戶和自營(yíng)型商戶開(kāi)展經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)培訓(xùn)和扶持措施，拓寬運(yùn)營(yíng)管理公司與商家的溝通渠道，增加商家忠誠(chéng)，提升商業(yè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)能力。 ? 市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析： 商圈狀況與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析、行業(yè)研究、消費(fèi)客群調(diào)研、市場(chǎng)品牌信息獲取，針對(duì)行業(yè)發(fā)展編制專題調(diào)研報(bào)告提供經(jīng)營(yíng)決策； ? 信息檔案管理 ： 建立市場(chǎng)信息、研究報(bào)告及內(nèi)部檔案統(tǒng)一管理制度，以備后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借鑒； 29 商家置換及商家儲(chǔ)備 工作流程： 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，不可避免會(huì)遇到商家調(diào)整情況，需要本司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨時(shí)進(jìn)行商源儲(chǔ)備進(jìn)行招商臵換，在商家商業(yè)用房臵換工作中，要注意處理一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問(wèn)題： 工作內(nèi)容及原則： 和原商家解除 租約合同 快速工程檢修 已簽訂儲(chǔ)備商 家無(wú)縫進(jìn)入 繼續(xù)運(yùn)營(yíng) 商家儲(chǔ)備工作： ?隨時(shí)保持與每種也太商家進(jìn)行溝通，進(jìn)行一定比例商家儲(chǔ)備，保證在招商臵換過(guò)程中們能夠快速實(shí)現(xiàn)無(wú)縫臵換。 宣傳推廣 開(kāi)業(yè)前的商家管理主要是針對(duì)未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費(fèi)用的相關(guān)事宜。 開(kāi)業(yè)典禮活動(dòng) 在五星花園由專業(yè)的演藝公司進(jìn)行操作，包含歌舞表演、益智游戲、活動(dòng)抽獎(jiǎng)等內(nèi)容。 該期間主要進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，讓南充客戶對(duì)項(xiàng)目存在充分認(rèn)知。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。通過(guò)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)把項(xiàng)目打造成為一個(gè)“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)繁榮、人氣興旺的真正意義地下購(gòu)物中心。 開(kāi)業(yè) —— 開(kāi)業(yè) 2年后 開(kāi)業(yè) 2年 —— 開(kāi)業(yè) 4年 開(kāi)業(yè) 4年后 —— 注：根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造活的時(shí)間段會(huì)縮短或延長(zhǎng)。 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中主要可預(yù)見(jiàn)及未預(yù)見(jiàn)難點(diǎn)，本司將通過(guò)基礎(chǔ)管理、營(yíng)銷推廣、整體運(yùn)營(yíng)三大體系進(jìn)行突破解決，帶活商業(yè)。 統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局，并在后期運(yùn)營(yíng)中統(tǒng)一進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)和管理。 ◎經(jīng)營(yíng)服務(wù)系統(tǒng) 深入商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，助力成長(zhǎng)型商家發(fā)展壯大，增強(qiáng)與商家之間的合作，為商家提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，提升商家忠誠(chéng)度和經(jīng)營(yíng)能力。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 本案運(yùn)營(yíng)管理四大核心職能。 所以，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功的操作，從運(yùn)營(yíng) +管理出發(fā)。 但商業(yè)項(xiàng)目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售 —招商 —運(yùn)營(yíng)均為項(xiàng)目成功關(guān)鍵要素；項(xiàng)目最終是否成功需要靠后期運(yùn)營(yíng)得以體現(xiàn)。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要難點(diǎn) 以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為目的，在經(jīng)營(yíng)中調(diào)整，解決這些問(wèn)題。 六大運(yùn)行管理的核心目的 業(yè)務(wù)體系支撐目標(biāo)實(shí)現(xiàn) Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 11 九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系 ◎資產(chǎn)掌控 體系 以返租、聯(lián)營(yíng)、托管等方式掌控資產(chǎn)，突破多業(yè)權(quán)難題，保障項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行總體調(diào)整和運(yùn)營(yíng)。 ◎ 資源整合體系 以豐富的各方資源，深度挖掘資源價(jià)值，有效掌控，支撐各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的開(kāi)展。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 物業(yè)管理模式。 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)有條不紊 租金收入穩(wěn)健 項(xiàng)目形象品質(zhì) Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)