【正文】 :30February 2, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 6 產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差 ,高一層單價(jià)貴 20元 頂層，特殊調(diào)差 ,單價(jià) 200元每平米 8 產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差 ,高一層單價(jià)貴 20元 頂層復(fù)式，單獨(dú)定價(jià) 19樓以上四房無遮擋看江，建議層差跳到100元每平米 0 282 1500 1800 1200 3126 3126 8座打分 平面差 9700 10000 11200 11500 11000 13000 13000 8座實(shí)收 梯腿價(jià)分布 6座實(shí)收約 10600 7座實(shí)收約 12300 首批單位 35座整體實(shí)收單價(jià) 9279，最低為 3座 04單位兩房 8437， 90方最低 8776，最高 9917，其中 107平米 10200整體最高。 ?最大水平差 —— 約 3000 根據(jù)北向和南向產(chǎn)品的差異，制定不同的價(jià)格策略（南北 800左右拉差）。 客戶小結(jié) ?剛需客情況 與本項(xiàng)目有 地緣關(guān)系的張槎石灣區(qū)域 依然是客戶的主要來源地。已經(jīng)買了一套給女兒結(jié)婚，現(xiàn)在給兒子買一套，不想離得太遠(yuǎn)。跟項(xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎、石灣客戶雖然從成交比例來說有所下降，從一批的 60%到二批的 31%，但可以看出依然是項(xiàng)目的主力軍；另外禪城區(qū)域客戶增長比例較大，猛增 14%。 啟示： 禪桂中心區(qū)中大面積產(chǎn)品貨量供應(yīng)較大，且消化速度緩慢。 1 2 3 4 5 推售時(shí)間 （或預(yù)計(jì)推售） 樓盤 名稱 推售范圍 套數(shù)（套） 單價(jià)區(qū)間（折后） 開賣 情況 單元面積（㎡） 戶型 總價(jià)區(qū)間 （毛坯） 備注 2023/9/18 保利東灣 8號灣 15座 5 1340014700 30% 152154 4房 205萬 225萬 凍結(jié) 5萬 95折，開盤累計(jì)9折 10月上旬 綠地錦天 華府 2座 60套 1300014000 —— 144 4房 185萬 199萬 9月 28日樣板房開放，面積涵蓋 87142㎡ 三至四房，全南向花園景觀。 占地：約 7萬㎡ 建面：約 60萬㎡ ?價(jià)格情況：目前報(bào)價(jià)區(qū)間1202313000元 /㎡ ?預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 10月上旬 ?折扣優(yōu)惠： 園舉辦中秋晚會(huì)， 舉行中秋超級足球嘉年華活動(dòng) ?看房有禮，活動(dòng)期間凡來訪均送精美小禮品一份； 活動(dòng)期間內(nèi)成交即有機(jī)會(huì)參與綠地中國行活動(dòng)； 活動(dòng)期間成交可享受 1萬抵 10萬國慶特惠。 ?折扣優(yōu)惠： 凍結(jié) 5萬 95折，開盤累計(jì) 9折 ?銷售情況： 下午 5點(diǎn) 30分開賣，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場約有 25臺(tái)客。 區(qū)域認(rèn)可度較好，但無絕對強(qiáng)勢的賣點(diǎn)支撐，規(guī)模較大，綜合優(yōu)勢弱，通過性價(jià)比快速出貨 ， 剩余貨量約 296套 (90123㎡ ) 聚焦未來競品：綠地錦天華府 ?基礎(chǔ)信息： 占地約 7萬㎡，建面約 60萬㎡ ?產(chǎn)品信息： 年底推 12座 87142㎡產(chǎn)品共 184套，其中 12座 24層，兩梯四戶設(shè)計(jì)。 美譽(yù)紫薇花園 1座 約 84 7700 8 118 3房減 3萬、 4房減 4萬 沿海馨庭 1座 296 90、 123 2萬誠意金抵 5萬 中海錦城 2期 128 1100013000元/㎡ 70125 5萬誠意金 98折， 8月 31開放板房 創(chuàng)鴻燈湖左岸 5棟 2座 310 1100013000元/㎡ 6590 6590㎡ 板房 2萬 95折 5千 95折 97折 6棟 2座 首置首改 Mcity 2座 476 1300015000 87142 ，誠意金 1萬抵 5萬 綠地錦天華府 2座 184 1300014000 86144 前期權(quán)證登記 99折，目前 1萬抵 10萬優(yōu)惠登記，預(yù)計(jì) 9月底開放板房 富豐新城 9座 約 160 13000（帶裝修） 88145 權(quán)證登記 99折 佛山萬科廣場 48座 約 100 15000（帶 2500元 /㎡ 裝修） 84143 2萬誠意金 98折 首改二改 龍光水悅龍灣 2 26座 192 8600 134165 1萬抵 3萬，登記前 60名可直接鎖定房號 瑞安嶺南天地 3期御苑 4座 132 19000（帶精裝） 140178㎡ 住宅合計(jì) 2274套 智博 E區(qū) 本案 匯銀 W新港灣 盛南新都 紫薇花園 沿海馨庭 長信銀灣 萬科廣場 星星凱旋國際 80120方首置產(chǎn)品競品分析 本項(xiàng)目首置產(chǎn)品在售競爭對手主要有智博 E區(qū)、萬科廣場、盛南新都、長信銀灣及沿海馨庭，未來星星凱旋國際及綠地中心也將有部分首置產(chǎn)品入市。樓盤規(guī)模大 ，地段較優(yōu)，具有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢，周邊客戶購買力強(qiáng)，以高端住宅形象示人 。 成交套數(shù) 7 2 4 1 4 3 4 8 5 2 22 37 12 13余量 151 149 145 144 140 137 133 125 120 118 220 183 171 158成交均價(jià) 9175 8826 8891 8989 8661 9202 8714 9384 8462 8333 9874 9905 9716 9852750080008500900095001000010500050100150200250 盛南新都 八月啟動(dòng) 7座認(rèn)籌，總體認(rèn)籌不理想，目前認(rèn)籌 60個(gè)左右，對外價(jià)格口徑在 8千至九千，預(yù)計(jì)下月中旬開盤 。 啟示： 市場剛需首置產(chǎn)品持續(xù)走量，在合理價(jià)格下仍將受市場青睞，本項(xiàng)目 90方產(chǎn)品定價(jià)較為樂觀。 ?備注 : 01單位建面 191㎡ ，北向望江，南望園林，折后最低價(jià) 15200元 /㎡ ，最高價(jià)16800元 /㎡ ； 02單位建面 191㎡ ，北向望江，南望園林，折后最低價(jià) 16500元 /㎡ ，最高價(jià)18100元 /㎡ ； 03單位建面 152154㎡ ，望中心園林，折后最低價(jià) 13400元 /㎡ ，最高價(jià) 14700元 /㎡ 。 東海銀灣 ?推售貨量： 8月初推售大面積 1112177㎡，共 68套 ?折后均價(jià)： 12800元 /㎡ ，范圍從1202313500元 /㎡ 總價(jià)區(qū)間 204萬 230萬 目前銷售 53套，剩余 15套 備注： 9月 14日推售 8489平米 共128套（ 33層 /2梯 4戶），開盤當(dāng)天銷售率過 7成，目前僅剩少量余貨。預(yù)計(jì)十一期間推新單位。同時(shí)南莊及桂城客戶分別占 5%及 4%。 154㎡潛在客戶來源區(qū)域以及年齡分布 154㎡客戶訪談 1張槎紡織廠老板 ? 典型案例 —— 鄭先生（ 48歲左右，有私家車、跟老婆一起來，穿著較樸素 ) ? 從事行業(yè)：張槎紡織廠老板 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 1老人 +2青年 +1兒子 +1女兒 ? 置業(yè)動(dòng)機(jī)：給兒子買房 ? 需求戶型： 150方 4房以上 ? 需求產(chǎn)品：現(xiàn)代簡約 ? 對項(xiàng)目地塊認(rèn)知：經(jīng)常會(huì)走季華二路，老婆那里有銷售代表發(fā)過短信。 ▲ 一次性付完有沒有什么優(yōu)惠？ 154㎡客戶訪談 2項(xiàng)目旁邊海口村原住民 ? 典型案例 —— 梁姨（ 6063歲左右 ) ? 目前住房：?？诖遄越ǚ? ? 從事行業(yè)：退休老人 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 2老人 +2青年 +1小孩 ? 家庭收入：?？诖宸旨t +小孩工資 ? 置業(yè)動(dòng)機(jī)：投資或買給子女 ? 需求戶型： 140～ 160方 4房， 4個(gè)房以上才夠住 ? 需求產(chǎn)品：顏色鮮艷耐看的 ? 對項(xiàng)目地塊認(rèn)知：清楚位置，那塊地屬于海口村的，本來是農(nóng)田來的，那塊是好地來的，以前我還在那里插過秧呢。 兩代、三代同堂，提升改善居住品質(zhì)，有明確的置業(yè)目的。 ?頂樓復(fù)式單獨(dú)定價(jià)，由于產(chǎn)品稀缺性，建議約 400萬 一套 樓王核心均價(jià)生成：市場比較法 ?對比項(xiàng)目選擇 四同法：同區(qū)域、同客戶、同產(chǎn)品、同時(shí)期； 銷售現(xiàn)場反饋過，上門客戶明確對比的項(xiàng)目； 兆陽 御花園 保利東灣 萬科 金域藍(lán)灣 東海銀灣 綠地 錦天華府 萬科廣場 雅居樂 曼克頓山 羅馬新都 對比項(xiàng)目 對比權(quán)重 （選取說明：兆陽御