【正文】 階層 （ 7）商業(yè)服務人員階層 （ 8）產業(yè)工人階層 （ 9）農業(yè)勞動者階層 （ 10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層； 別墅客戶構成 別墅市場需求結構日趨合理，主要可以分為以下幾個層次： 由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構成的國外購買需求，國外購買需求不斷擴大。 薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子構成的城市“中產階級”，二次置業(yè)時多會選擇親近自然又具有良好人文環(huán)境的經濟型別墅。 在受訪人群中，擔任高層管理職位的占了 29％，擔任中層管理職位的占了 26％，專業(yè)人士 (律師、醫(yī)生、教師等 )占了 13％。 ?度假型別墅正在被越來越多的人所了解 在受訪人群中，有 43％被訪者知道度假型別墅的概念。 ?針對復合地產的需求傾向 —— 宜和休閑娛樂搭配 在針對復合地產所搭配的行業(yè)的調查中發(fā)現，最希望和復合地產搭配的行業(yè)是休閑娛樂業(yè)，達到 57％，其次是體育和醫(yī)療，分別是 25％和 14％；希望和會議搭配的比例很低，只有 7％。另一方面也說明，人們在周末度假不僅為了身心的放松，而且是一種生活品質提升的標志。 考慮因素 、得分指數 地理位置 89 物業(yè) 87 價格 84 社區(qū)文化 70 交通 89 品牌 74 戶型 84 智能化 75 社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76 生活配套 84 運動設施 76 景觀 85 教育配套 65 娛樂設施 77 產品特征分析 ?物業(yè)面積需求 100300平米物業(yè)較受歡迎 。 ?客房數量需求 —— 35間客房適宜 在針對度假物業(yè)客房數量需求調查中發(fā)現 (僅針對多人購買情況 )，有 82％被訪者選擇 6間以下，其中 35間客房數量最受歡迎，占了 51％。 從中我們可以看出，被訪者對遠郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對于人工雕琢痕跡重的現代雕塑。 在做出它們之間的對應分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向小湯山、密云、順義地區(qū)，分時度假別墅偏向西山地區(qū)，復合地產偏向通州地區(qū)。 ? 別墅本身是一個高端客戶，高端客戶層面的消費產品，他追求的絕對不是說幾十萬塊錢，十幾萬，送一輛車，送一個精裝修，他就會買或者不買，不是這樣一個購買的觀念。他們贊同 5+2這樣一種生活方式， 5天繁忙的城市生活，需要有 2天去釋放一下自己，帶著自己的朋友、帶著自己的家人，充分的和山水結合，而且自己的房子也是跟景觀融合在一塊的。 ?是用來玩的，不是用來住的。 6 風格創(chuàng)新提高項目競爭力 理由一：延慶別墅風格多為純美式風格 、 中式風格 ， 在即將開始的激烈競爭中風格上大同小異 ， 隨著消費群體的見識以及生活方式的的變化 ， 對于別墅的消費理應有更高層次的追求 ， 即附加值和文化理念的追求 。 住宅南向設計陽光間，冬季利用溫室效應提供熱量，夏季通過陽光間頂端的推拉窗及底端可開啟窗扇、遮陽百葉，通過熱壓通風，降低溫室溫度。通風塔頂端的百葉可以通過拉桿人工控制開啟，這樣，人們可以根據季節(jié)和風向的變化調整通風塔頂端開啟方式和方向。重要的是他喜歡。 這種群體追求的是生活的放松，高品質、高品位，同時又不受約束和拘束，而且能夠享受自然山水給自己帶來的原生態(tài)的輕盈的感受 別墅的建筑風格直接決定客戶群體的內心感受。 ?在采訪的客群中，所有人表示要在這里養(yǎng)老； 原鄉(xiāng)的客群對話 訪談記錄摘抄 —— ? 你要買這個房子究竟為了什么？ ? 很多業(yè)主就告訴我，說把它當作一個養(yǎng)老的地方，為什么這樣說呢？他就把自己下半生交待在這兒了。 ?而原山、原水、原自然的居住場所，恰恰滿足了人們對這種自然格調和浪漫的追求，并適應這種追求； ? 這是城里面的高端客戶，包括城里老百姓也有這樣的需求，只是他的消費能力不足而已。在做出它們之間的對應分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向融合，簡約的美式風格和英式風格；商務莊園和復合地產、分時度假別墅偏向歐式風格。 在保守情況下，我們建議選擇應遵照山居的概念，重新打造一種新風格。 被訪者對庭院面積需求較大， 500平方為需求的上限，并且基本和物業(yè)面積大小相對應，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類物業(yè)性質相吻合。就是說，在對遠郊度假物業(yè)的購買考慮因素中，樓盤的宏觀表現最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價值。由于在樣本選取上較多為私營企業(yè)主。 同時，介于此類人群崇尚自然、追求精神享受的個性特征，也成就了他們選擇純休閑的分時度假別墅和有鮮明主題特征的復合地產的理由。 ?行程時間最好控制在兩個小時 在受訪人群中，有 29％被訪者表示對時間多少無所謂， 25％可以接受兩個小時， 22％可以接受在一個小時左右， 6％可以接受在一個小時以內。從女性思想角度出發(fā)進行營銷推廣不失為一種補充。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。 ，客戶群 的圈定與價格體系將難以定位。 劣勢分析： ，地域相對偏遠。 ? 規(guī)劃一個小火車道，小孩子去，或者大人去都可以乘坐，裝飾的風格就是西部舊火車站的感覺 ? 教堂文化等等，可以欣賞一些音樂會，另外可以舉辦一些草坪婚禮 露天電影，我們叫“五分錢劇場”，也是描寫西部的，晚上拉開熒幕就可以看一部西部片， ? 所以我們著力打造西部的特色，在裝飾不用說了，追求純粹的木質的風格，木屋的粗獷的風格，造價非常高的。 精致的小獨棟點綴在原始自然風貌之中 ， 具有原生自然的居住氛圍 ， 營造出美國拓荒時期西部小鎮(zhèn)的居住氛圍 。 銷售現狀 ： 小產權會員定制式別墅 ，目前還沒開始道路建設，最小面積為 50平方米起。目前在售一二期尾房。 寬帶：管線接口 暖氣：集中供暖。 媯河麗景 —— 基本信息 備注： 該地塊起始價 ，成交價幾近起始價的 2倍。 龍湖 ? ? 2023年 9月 1日，龍湖 12年來的發(fā)展壯大史在北京改寫。 戶均擁有 600— 1000平米的私家蘇州園林，廊、閣、軒、亭、榭，皆臨水而建，造型豐富，式樣各異，變幻無窮，整個園區(qū)猶如依水而行的畫舫 觀山悅 —— 淺山別墅 ? 類型：別墅 ? 建筑類型：獨棟別墅 ? 最新動態(tài)： 觀山悅全部為獨棟別墅， 2023年9月開盤，戶型面積在 370平米 — 480平米之間，起價在 341萬 /套， 2023年 9月入住。 ◆ 延慶在售住宅項目共約 8個，在售總體量約 100萬㎡。 燕羽山莊 延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街 40號 獨棟別墅 共 330萬㎡，一期 106667㎡ 一期3000㎡ 四居 未開盤 預計 3500元 /㎡ 未開盤 小產權。 截至 2023年 12月 15日延慶未簽約現房統(tǒng)計 樓盤名稱 地址 價格 建筑形態(tài) 總建筑面積（㎡） 容積 率 戶型面積 首期開盤時間 媯河麗景 新房 延慶縣媯水南街 18號院 5,500元 /㎡ [均 ] 普通住宅多層板樓 78160㎡ 預計 2023年上半年 麥金利山 新房 延慶縣古崖居西側 200萬元 /套 [起 ] 獨棟別墅 210400㎡ 2023年 8月 8日 原鄉(xiāng)墅 新房 延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村 70萬元 /套 [均 ] 獨棟別墅 200370㎡ 2023年 6月 18日 原鄉(xiāng)美利堅 新房 延慶縣古崖居西側 120萬元 /套 [起 ] 獨棟別墅 18萬 130320 2023年 10月 清涼盛景 新房 延慶縣八達嶺鎮(zhèn)政府南側 8,380元 /㎡ [起 ] 獨棟聯排別墅 12萬 210360 2023年 7月 15日 龍聚山莊 新房 延慶縣延慶縣城正北 8公里（龍慶峽風景區(qū)） 3,500元 /㎡ [均 ] 板樓公寓、獨棟聯 排別墅 13萬 公寓 80100㎡ 、別墅200480㎡ 2023年 10月 1日 舜澤園 新房 延慶縣縣城中心媯水湖南側 128萬元 /套 [起 ] 板樓公寓、聯排別 墅 48萬 136236㎡ 2023年 10月 快樂無窮大 (龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂 ) 新房 延慶縣龍慶峽風景區(qū) 25萬元 /套 [均 ] 塔樓產權酒店 4384㎡ 2023年 10月 11日 開發(fā)區(qū)公寓 延慶縣 普通住宅多層板樓 16萬 2 40100㎡ 2023年 3月 西提國際 19月農村固定資產投資完成 32721萬元，比上年同期增長 %。 延慶房地產市場發(fā)展分析 3 【 房地產開發(fā)投資逐年降溫 】 房地產開發(fā)投資增速由 2023年的 %下降到 2023年的 %，占全社會固定資產投資的比重逐漸減少，由 %下降 %。 城市整體高度趨勢應由東南向西北逐漸低落，逐步融入到西部的自然環(huán)境中。 【 新城功能布局 】 構建新城“兩組團 —— 五片重點功能區(qū)”的城市功能結構。 【 新城規(guī)模 】 根據 《 北京城市總體規(guī)劃 》 和 《 西部發(fā)展帶協調規(guī)劃 》 ， 2023年延慶新城人口規(guī)劃控制規(guī)模為 15萬人。 鄉(xiāng)： 規(guī)劃保留東部山區(qū) 4個鄉(xiāng)為大莊科鄉(xiāng)、劉斌堡鄉(xiāng)、香營鄉(xiāng)、珍珠泉鄉(xiāng)。 【 財政收入下降，居民儲蓄存款增加 】 截止到 08年 10月底，全縣實現財政收入 53196萬元，比去年同期下降 %；完成財政支出 252556萬元，比去年同期增長 %。其中：中型工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產值 ，增長 %。 6 項目推廣去化策略方向 7 北京別墅總述 1 北京別墅市場總述 中央別墅區(qū)：溫榆河附近、亞北區(qū) 經濟類別墅區(qū)：大興區(qū)、通州區(qū)昌平區(qū)、順義區(qū)等近郊區(qū) 投資、渡假類別墅：懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、平谷區(qū)等遠郊區(qū)縣 延慶基本概況 2 【 地理區(qū)位 】 延慶位于北京西北郊 東與懷柔相鄰，南與昌平相聯，西面和北面與河北省懷來、赤城接壤 距北京市區(qū) 74公里 是首都北京的北大門 【 環(huán)境地貌 】 北東南三面環(huán)山，西臨官廳水庫 小盆地地貌（延懷盆地） 延慶位于盆地東部 平均氣溫 8攝氏度 著名的避暑勝地 延慶地理概況 【 行政概況 】 全縣轄 11鎮(zhèn) 4鄉(xiāng)， 376個行政村，總人口，農業(yè)人口 ，非農業(yè)人口 。各類市場成交額為 100002萬元，比去年同期增長 3%。 【 民間投資日趨活躍，投資主體日趨多元化 】 【 國有投資呈逐年上升趨勢，資金主要投向電力、交通、公共設施等行業(yè) 】 【 投資拉動醫(yī)藥、新能源等重點產業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，工業(yè)效益明顯提高 】 【 農業(yè)結構不斷調整，蔬菜、果品、奶牛等產業(yè)化步伐加快 】 【 加大旅游設施投資，全縣旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 】 【 城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施明顯改善 】 【 衛(wèi)生教育全面發(fā)展，硬件水平不斷提高 】 延慶經濟發(fā)展總體特征 【 城鎮(zhèn)體系 】 根據 《 北京城市總體規(guī)劃 (20232023年 )》 確定形成由中心城、新城、鎮(zhèn)構成的三級城鎮(zhèn)體系。 2023年城市化達到 64% 延慶總體規(guī)劃 鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱 現狀總人口 （萬人） 規(guī)劃總人口 （萬人） 規(guī)劃城鎮(zhèn)人口（萬人） 城鎮(zhèn)重點發(fā)展軸 延慶新城 15 15 康莊鎮(zhèn) 5 2 永寧鎮(zhèn) 3 2 八達嶺鎮(zhèn) 2 舊縣鎮(zhèn) 小 計 22 川區(qū)城鎮(zhèn) 大榆樹鎮(zhèn) 張山營鎮(zhèn) 沈家營鎮(zhèn) 井莊鎮(zhèn) 小 計 6 山區(qū)城鎮(zhèn) 四海鎮(zhèn) 千家店鎮(zhèn) 大莊科鄉(xiāng) 劉斌堡鄉(xiāng) 香營鄉(xiāng) 珍珠泉鄉(xiāng) 小 計 總計 38 延慶規(guī)劃人口指標 序號 類別 面積（平方公里） 占縣域總面積比例（ %） 1 縣域總面積 % 2 城市建設用地 % 3 縣外及特殊用地 % 4 交通設施用地 % 5 旅游用地 % 6 綠化用地 % 7 水域和其他用地 % 其中 水域 % 耕地 % 園地 % 林地 % 農村建設用地 % 獨立工礦用地 % * （其中