【正文】 階層 （ 7）商業(yè)服務(wù)人員階層 （ 8）產(chǎn)業(yè)工人階層 （ 9）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層 （ 10）城鄉(xiāng)無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層； 別墅客戶(hù)構(gòu)成 別墅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個(gè)層次： 由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國(guó)外購(gòu)買(mǎi)需求，國(guó)外購(gòu)買(mǎi)需求不斷擴(kuò)大。 薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí)分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級(jí)”，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅。 在受訪人群中，擔(dān)任高層管理職位的占了 29％，擔(dān)任中層管理職位的占了 26％，專(zhuān)業(yè)人士 (律師、醫(yī)生、教師等 )占了 13％。 ?度假型別墅正在被越來(lái)越多的人所了解 在受訪人群中，有 43％被訪者知道度假型別墅的概念。 ?針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)的需求傾向 —— 宜和休閑娛樂(lè)搭配 在針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)所搭配的行業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，最希望和復(fù)合地產(chǎn)搭配的行業(yè)是休閑娛樂(lè)業(yè)，達(dá)到 57％，其次是體育和醫(yī)療，分別是 25％和 14％；希望和會(huì)議搭配的比例很低，只有 7％。另一方面也說(shuō)明，人們?cè)谥苣┒燃俨粌H為了身心的放松，而且是一種生活品質(zhì)提升的標(biāo)志。 考慮因素 、得分指數(shù) 地理位置 89 物業(yè) 87 價(jià)格 84 社區(qū)文化 70 交通 89 品牌 74 戶(hù)型 84 智能化 75 社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76 生活配套 84 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 76 景觀 85 教育配套 65 娛樂(lè)設(shè)施 77 產(chǎn)品特征分析 ?物業(yè)面積需求 100300平米物業(yè)較受歡迎 。 ?客房數(shù)量需求 —— 35間客房適宜 在針對(duì)度假物業(yè)客房數(shù)量需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn) (僅針對(duì)多人購(gòu)買(mǎi)情況 )，有 82％被訪者選擇 6間以下，其中 35間客房數(shù)量最受歡迎，占了 51％。 從中我們可以看出，被訪者對(duì)遠(yuǎn)郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對(duì)于人工雕琢痕跡重的現(xiàn)代雕塑。 在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向小湯山、密云、順義地區(qū)，分時(shí)度假別墅偏向西山地區(qū)，復(fù)合地產(chǎn)偏向通州地區(qū)。 ? 別墅本身是一個(gè)高端客戶(hù)，高端客戶(hù)層面的消費(fèi)產(chǎn)品，他追求的絕對(duì)不是說(shuō)幾十萬(wàn)塊錢(qián)，十幾萬(wàn)，送一輛車(chē)，送一個(gè)精裝修，他就會(huì)買(mǎi)或者不買(mǎi)，不是這樣一個(gè)購(gòu)買(mǎi)的觀念。他們贊同 5+2這樣一種生活方式， 5天繁忙的城市生活，需要有 2天去釋放一下自己，帶著自己的朋友、帶著自己的家人，充分的和山水結(jié)合，而且自己的房子也是跟景觀融合在一塊的。 ?是用來(lái)玩的，不是用來(lái)住的。 6 風(fēng)格創(chuàng)新提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 理由一：延慶別墅風(fēng)格多為純美式風(fēng)格 、 中式風(fēng)格 ， 在即將開(kāi)始的激烈競(jìng)爭(zhēng)中風(fēng)格上大同小異 ， 隨著消費(fèi)群體的見(jiàn)識(shí)以及生活方式的的變化 ， 對(duì)于別墅的消費(fèi)理應(yīng)有更高層次的追求 ， 即附加值和文化理念的追求 。 住宅南向設(shè)計(jì)陽(yáng)光間，冬季利用溫室效應(yīng)提供熱量，夏季通過(guò)陽(yáng)光間頂端的推拉窗及底端可開(kāi)啟窗扇、遮陽(yáng)百葉，通過(guò)熱壓通風(fēng)，降低溫室溫度。通風(fēng)塔頂端的百葉可以通過(guò)拉桿人工控制開(kāi)啟，這樣，人們可以根據(jù)季節(jié)和風(fēng)向的變化調(diào)整通風(fēng)塔頂端開(kāi)啟方式和方向。重要的是他喜歡。 這種群體追求的是生活的放松，高品質(zhì)、高品位，同時(shí)又不受約束和拘束，而且能夠享受自然山水給自己帶來(lái)的原生態(tài)的輕盈的感受 別墅的建筑風(fēng)格直接決定客戶(hù)群體的內(nèi)心感受。 ?在采訪的客群中，所有人表示要在這里養(yǎng)老； 原鄉(xiāng)的客群對(duì)話 訪談?dòng)涗浾?—— ? 你要買(mǎi)這個(gè)房子究竟為了什么？ ? 很多業(yè)主就告訴我，說(shuō)把它當(dāng)作一個(gè)養(yǎng)老的地方，為什么這樣說(shuō)呢？他就把自己下半生交待在這兒了。 ?而原山、原水、原自然的居住場(chǎng)所，恰恰滿(mǎn)足了人們對(duì)這種自然格調(diào)和浪漫的追求，并適應(yīng)這種追求； ? 這是城里面的高端客戶(hù)，包括城里老百姓也有這樣的需求，只是他的消費(fèi)能力不足而已。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向融合，簡(jiǎn)約的美式風(fēng)格和英式風(fēng)格；商務(wù)莊園和復(fù)合地產(chǎn)、分時(shí)度假別墅偏向歐式風(fēng)格。 在保守情況下，我們建議選擇應(yīng)遵照山居的概念，重新打造一種新風(fēng)格。 被訪者對(duì)庭院面積需求較大， 500平方為需求的上限，并且基本和物業(yè)面積大小相對(duì)應(yīng)，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類(lèi)物業(yè)性質(zhì)相吻合。就是說(shuō)，在對(duì)遠(yuǎn)郊度假物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)考慮因素中，樓盤(pán)的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價(jià)值。由于在樣本選取上較多為私營(yíng)企業(yè)主。 同時(shí)，介于此類(lèi)人群崇尚自然、追求精神享受的個(gè)性特征，也成就了他們選擇純休閑的分時(shí)度假別墅和有鮮明主題特征的復(fù)合地產(chǎn)的理由。 ?行程時(shí)間最好控制在兩個(gè)小時(shí) 在受訪人群中，有 29％被訪者表示對(duì)時(shí)間多少無(wú)所謂， 25％可以接受兩個(gè)小時(shí)， 22％可以接受在一個(gè)小時(shí)左右， 6％可以接受在一個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)。從女性思想角度出發(fā)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣不失為一種補(bǔ)充。這類(lèi)人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。 ，客戶(hù)群 的圈定與價(jià)格體系將難以定位。 劣勢(shì)分析： ，地域相對(duì)偏遠(yuǎn)。 ? 規(guī)劃一個(gè)小火車(chē)道，小孩子去，或者大人去都可以乘坐，裝飾的風(fēng)格就是西部舊火車(chē)站的感覺(jué) ? 教堂文化等等，可以欣賞一些音樂(lè)會(huì)，另外可以舉辦一些草坪婚禮 露天電影，我們叫“五分錢(qián)劇場(chǎng)”，也是描寫(xiě)西部的，晚上拉開(kāi)熒幕就可以看一部西部片， ? 所以我們著力打造西部的特色，在裝飾不用說(shuō)了，追求純粹的木質(zhì)的風(fēng)格，木屋的粗獷的風(fēng)格，造價(jià)非常高的。 精致的小獨(dú)棟點(diǎn)綴在原始自然風(fēng)貌之中 ， 具有原生自然的居住氛圍 ， 營(yíng)造出美國(guó)拓荒時(shí)期西部小鎮(zhèn)的居住氛圍 。 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 ： 小產(chǎn)權(quán)會(huì)員定制式別墅 ，目前還沒(méi)開(kāi)始道路建設(shè)，最小面積為 50平方米起。目前在售一二期尾房。 寬帶：管線接口 暖氣：集中供暖。 媯河麗景 —— 基本信息 備注： 該地塊起始價(jià) ，成交價(jià)幾近起始價(jià)的 2倍。 龍湖 ? ? 2023年 9月 1日，龍湖 12年來(lái)的發(fā)展壯大史在北京改寫(xiě)。 戶(hù)均擁有 600— 1000平米的私家蘇州園林，廊、閣、軒、亭、榭，皆臨水而建，造型豐富，式樣各異，變幻無(wú)窮，整個(gè)園區(qū)猶如依水而行的畫(huà)舫 觀山悅 —— 淺山別墅 ? 類(lèi)型：別墅 ? 建筑類(lèi)型：獨(dú)棟別墅 ? 最新動(dòng)態(tài)： 觀山悅?cè)繛楠?dú)棟別墅， 2023年9月開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型面積在 370平米 — 480平米之間，起價(jià)在 341萬(wàn) /套， 2023年 9月入住。 ◆ 延慶在售住宅項(xiàng)目共約 8個(gè)，在售總體量約 100萬(wàn)㎡。 燕羽山莊 延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街 40號(hào) 獨(dú)棟別墅 共 330萬(wàn)㎡，一期 106667㎡ 一期3000㎡ 四居 未開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì) 3500元 /㎡ 未開(kāi)盤(pán) 小產(chǎn)權(quán)。 截至 2023年 12月 15日延慶未簽約現(xiàn)房統(tǒng)計(jì) 樓盤(pán)名稱(chēng) 地址 價(jià)格 建筑形態(tài) 總建筑面積（㎡） 容積 率 戶(hù)型面積 首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 媯河麗景 新房 延慶縣媯水南街 18號(hào)院 5,500元 /㎡ [均 ] 普通住宅多層板樓 78160㎡ 預(yù)計(jì) 2023年上半年 麥金利山 新房 延慶縣古崖居西側(cè) 200萬(wàn)元 /套 [起 ] 獨(dú)棟別墅 210400㎡ 2023年 8月 8日 原鄉(xiāng)墅 新房 延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營(yíng)村 70萬(wàn)元 /套 [均 ] 獨(dú)棟別墅 200370㎡ 2023年 6月 18日 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) 新房 延慶縣古崖居西側(cè) 120萬(wàn)元 /套 [起 ] 獨(dú)棟別墅 18萬(wàn) 130320 2023年 10月 清涼盛景 新房 延慶縣八達(dá)嶺鎮(zhèn)政府南側(cè) 8,380元 /㎡ [起 ] 獨(dú)棟聯(lián)排別墅 12萬(wàn) 210360 2023年 7月 15日 龍聚山莊 新房 延慶縣延慶縣城正北 8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)） 3,500元 /㎡ [均 ] 板樓公寓、獨(dú)棟聯(lián) 排別墅 13萬(wàn) 公寓 80100㎡ 、別墅200480㎡ 2023年 10月 1日 舜澤園 新房 延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè) 128萬(wàn)元 /套 [起 ] 板樓公寓、聯(lián)排別 墅 48萬(wàn) 136236㎡ 2023年 10月 快樂(lè)無(wú)窮大 (龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂(lè) ) 新房 延慶縣龍慶峽風(fēng)景區(qū) 25萬(wàn)元 /套 [均 ] 塔樓產(chǎn)權(quán)酒店 4384㎡ 2023年 10月 11日 開(kāi)發(fā)區(qū)公寓 延慶縣 普通住宅多層板樓 16萬(wàn) 2 40100㎡ 2023年 3月 西提國(guó)際 19月農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 32721萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %。 延慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 3 【 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年降溫 】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由 2023年的 %下降到 2023年的 %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐漸減少，由 %下降 %。 城市整體高度趨勢(shì)應(yīng)由東南向西北逐漸低落，逐步融入到西部的自然環(huán)境中。 【 新城功能布局 】 構(gòu)建新城“兩組團(tuán) —— 五片重點(diǎn)功能區(qū)”的城市功能結(jié)構(gòu)。 【 新城規(guī)模 】 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃 》 和 《 西部發(fā)展帶協(xié)調(diào)規(guī)劃 》 ， 2023年延慶新城人口規(guī)劃控制規(guī)模為 15萬(wàn)人。 鄉(xiāng)： 規(guī)劃保留東部山區(qū) 4個(gè)鄉(xiāng)為大莊科鄉(xiāng)、劉斌堡鄉(xiāng)、香營(yíng)鄉(xiāng)、珍珠泉鄉(xiāng)。 【 財(cái)政收入下降，居民儲(chǔ)蓄存款增加 】 截止到 08年 10月底，全縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 53196萬(wàn)元，比去年同期下降 %；完成財(cái)政支出 252556萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) %。其中：中型工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %。 6 項(xiàng)目推廣去化策略方向 7 北京別墅總述 1 北京別墅市場(chǎng)總述 中央別墅區(qū)：溫榆河附近、亞北區(qū) 經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅區(qū)：大興區(qū)、通州區(qū)昌平區(qū)、順義區(qū)等近郊區(qū) 投資、渡假類(lèi)別墅：懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、平谷區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣 延慶基本概況 2 【 地理區(qū)位 】 延慶位于北京西北郊 東與懷柔相鄰，南與昌平相聯(lián)，西面和北面與河北省懷來(lái)、赤城接壤 距北京市區(qū) 74公里 是首都北京的北大門(mén) 【 環(huán)境地貌 】 北東南三面環(huán)山，西臨官?gòu)d水庫(kù) 小盆地地貌（延懷盆地） 延慶位于盆地東部 平均氣溫 8攝氏度 著名的避暑勝地 延慶地理概況 【 行政概況 】 全縣轄 11鎮(zhèn) 4鄉(xiāng)， 376個(gè)行政村，總?cè)丝?，農(nóng)業(yè)人口 ，非農(nóng)業(yè)人口 。各類(lèi)市場(chǎng)成交額為 100002萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) 3%。 【 民間投資日趨活躍，投資主體日趨多元化 】 【 國(guó)有投資呈逐年上升趨勢(shì)，資金主要投向電力、交通、公共設(shè)施等行業(yè) 】 【 投資拉動(dòng)醫(yī)藥、新能源等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，工業(yè)效益明顯提高 】 【 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，蔬菜、果品、奶牛等產(chǎn)業(yè)化步伐加快 】 【 加大旅游設(shè)施投資，全縣旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 】 【 城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善 】 【 衛(wèi)生教育全面發(fā)展，硬件水平不斷提高 】 延慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體特征 【 城鎮(zhèn)體系 】 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃 (20232023年 )》 確定形成由中心城、新城、鎮(zhèn)構(gòu)成的三級(jí)城鎮(zhèn)體系。 2023年城市化達(dá)到 64% 延慶總體規(guī)劃 鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱(chēng) 現(xiàn)狀總?cè)丝? （萬(wàn)人） 規(guī)劃總?cè)丝? （萬(wàn)人） 規(guī)劃城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人） 城鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展軸 延慶新城 15 15 康莊鎮(zhèn) 5 2 永寧鎮(zhèn) 3 2 八達(dá)嶺鎮(zhèn) 2 舊縣鎮(zhèn) 小 計(jì) 22 川區(qū)城鎮(zhèn) 大榆樹(shù)鎮(zhèn) 張山營(yíng)鎮(zhèn) 沈家營(yíng)鎮(zhèn) 井莊鎮(zhèn) 小 計(jì) 6 山區(qū)城鎮(zhèn) 四海鎮(zhèn) 千家店鎮(zhèn) 大莊科鄉(xiāng) 劉斌堡鄉(xiāng) 香營(yíng)鄉(xiāng) 珍珠泉鄉(xiāng) 小 計(jì) 總計(jì) 38 延慶規(guī)劃人口指標(biāo) 序號(hào) 類(lèi)別 面積（平方公里） 占縣域總面積比例（ %） 1 縣域總面積 % 2 城市建設(shè)用地 % 3 縣外及特殊用地 % 4 交通設(shè)施用地 % 5 旅游用地 % 6 綠化用地 % 7 水域和其他用地 % 其中 水域 % 耕地 % 園地 % 林地 % 農(nóng)村建設(shè)用地 % 獨(dú)立工礦用地 % * （其中