夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管101(存儲(chǔ)版)
【正文】 生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民。 ? 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 ? 、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。 ? 擬建項(xiàng)目從 功能布局、目標(biāo)市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格定位 等來看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過程中，會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響。為保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施，使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益并合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ,現(xiàn)提出有關(guān)建議如下： ? 、作好資金籌集工作 ，項(xiàng)目總投資達(dá) ，需根據(jù)工程的進(jìn)度嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目資金，加快籌集項(xiàng)目所需資金，避免因?yàn)橘Y金不足影響生產(chǎn)進(jìn)度。否則如果資金鏈出現(xiàn)問題，將給整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施和銷售帶來嚴(yán)重影響；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度將直接影響到銷售推廣，需隨時(shí)確保項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，以期將樓盤如期甚至提前推出和銷售。 ? 、項(xiàng)目的建設(shè)與銷售 ，該項(xiàng)目的投資對(duì)項(xiàng)目的預(yù)售收入依賴性較大。項(xiàng)目本身也有較多的制約條件和風(fēng)險(xiǎn)因素，需要項(xiàng)目各方的協(xié)調(diào)配合，充分利用各種可能的優(yōu)惠條件，謹(jǐn)慎實(shí)施?！皭矍俸！表?xiàng)目選址合理，具有較好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。 ? 、 對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 ? 、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ? 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 ? 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷售收入的 %。項(xiàng)目首期約 5萬平方米，投資約 7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的 40%作為啟動(dòng)資金，其余 60%可通過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。 建設(shè)投資估算依據(jù)： ? 整個(gè)項(xiàng)目從 2023年 10月開始， 2023年 10月底全面完成。 ? （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 ? 第 4章．銷售計(jì)劃及營(yíng)銷方案 ? 銷售計(jì)劃 ? 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年： 2023年銷售收入 5612萬元； 2023年銷售收入 ； 2023年銷售收入 ； 2023年銷售收入 。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 ? 住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于 2， 3號(hào)樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。②容積率： ③ 總建筑面積： M2 其中：多層住宅： M2 小高層住宅及別墅： M2 公建面積： M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% ? 、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ? (1) 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及邊的大海自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； ? (2) 適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境。地理位置十分優(yōu)越 。區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，平均氣溫 12度，是理想的旅游度假勝地。 2， 3號(hào)樓間， 城市道路交匯處設(shè) 600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口 。 ? 靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。目前通過按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為 42%，年增幅達(dá) 16%。 ? （ 2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。 ? 建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序號(hào) 總金額 比例%1 6384 896 504 168 2 3 1004項(xiàng)目總投資總建筑面積單位投資 建設(shè)合計(jì)建設(shè)期利息項(xiàng)目管理費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 項(xiàng)目研究，規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)用 15元/平方米各種配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi) 80元/平方米道路，綠化，景點(diǎn)費(fèi)用 45元/平方米土地取得費(fèi)用 40萬元/畝建安工程費(fèi)用 570元/平方米表1 項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬元）項(xiàng)目 單價(jià)建設(shè)投資 ? 、建設(shè)期利息 ? 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。具體見表 — 2： 《 項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表 》 。 ? 其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 年份序號(hào) 2023 2023 2023 2023 2023 N P V凈現(xiàn)金流量 i = 27 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子
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