【正文】 現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 732 .79表 8 項目現(xiàn)金流量表建設經(jīng)營期 ?項目敏感性分析圖 （示意） ? FNPV 萬元 ? ? 銷售收入 總投資 ? 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% ? 、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險 1般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。 ? 任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。 ? 并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。 ? 、企業(yè)風險 ? 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 ? ? 通過對項目進行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設投資的變化對該項目的財務內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項目的盈余。 ? 、 對所在地基礎設施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個顯著特點就是項目的建設可以加快當?shù)氐呐f城改造，改善當?shù)氐幕A設施、衛(wèi)生條件，同時由于本項目的建成，業(yè)主的入住，可以促進當?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 ? 第 8章 結(jié)論與建議 ? 、主要結(jié)論 ? 中國正處于經(jīng)濟快速增長時期，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展?！皭矍俸！表椖窟x址合理，具有較好的投資市場和經(jīng)營條件。 ? 經(jīng)濟性方面，項目對市場的估計和預測是穩(wěn)健可靠的。項目本身也有較多的制約條件和風險因素，需要項目各方的協(xié)調(diào)配合，充分利用各種可能的優(yōu)惠條件，謹慎實施。 ? 、 加強樓盤的營銷工作 ，從敏感性分析結(jié)果可知，銷售收入的順利實現(xiàn)是保障項目經(jīng)濟可行性的關鍵因素，鑒于目前房地產(chǎn)市場的競爭情況加劇，項目的組織管理者應充分利用地段區(qū)位景觀和價格優(yōu)勢，加強商品房的市場營銷策略，成立專門的營銷決策機構(gòu)，全力開展銷售工作，切實保障銷售收入的順利實現(xiàn)。 ? 、項目的建設與銷售 ，該項目的投資對項目的預售收入依賴性較大。 。否則如果資金鏈出現(xiàn)問題，將給整個項目的實施和銷售帶來嚴重影響；項目建設進度將直接影響到銷售推廣，需隨時確保項目的實施進度，以期將樓盤如期甚至提前推出和銷售。 ? 、施工組織方面 ，要妥善解決項目地塊與主干道落差問題。為保證該項目的順利實施，使項目的開發(fā)建設能獲得更好的經(jīng)濟效益并合理規(guī)避風險 ,現(xiàn)提出有關建議如下： ? 、作好資金籌集工作 ，項目總投資達 ，需根據(jù)工程的進度嚴格落實項目資金，加快籌集項目所需資金，避免因為資金不足影響生產(chǎn)進度。 ? 本項目投資效果明顯，經(jīng)濟效益較好，在財務上是可行的。 ? 擬建項目從 功能布局、目標市場定位、銷售價格定位 等來看，都是比較合理的，項目本身屬于非污染項目，僅在工程建設過程中，會對工程場地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響。 ? 當前，該市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進一步增強，投資環(huán)境良好。 ? 、社會風險分析 ? 本項目施工期的社會風險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。 ? 第 7章 社會評價 ? 社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下： ? 、社會影響分析 ? 、 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同于生產(chǎn)性項目，它的主要特點是