【正文】 者看好 定位差異化 ： 與競爭樓盤以多層物業(yè) (6+1)為主的中高端物業(yè)形成了競爭的差異性 產(chǎn)品質(zhì)量保障 推廣費用保障 風(fēng)險一：市場需求不足 解決方案 ：擴大區(qū)域＼降低門檻＼開辟直銷戰(zhàn)場 風(fēng)險二：價格上不去 解決方案 ： 提升形象＼增加 產(chǎn)品附加值＼銷控，延緩?fù)票P節(jié)奏 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項目營銷策略 ? 1 項目案名及推廣語 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 市場上樓盤命名瀏覽 鳳山花園 瑞豪花園 柏星 更為重要的是我們所倡導(dǎo)的虛實相生的生活方式相吻合，正如 “飄若浮云 矯若驚龍” 恰是我們的生活態(tài)度，居家生活的閑適恰若“山中浮云”，工作事業(yè)的積極進取恰是“水中蛟龍”，一實一虛，天作之合，完美一生 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項目定位語 260000平米人文府邸 ? 一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。 ? 只有一條路不能選擇 14:28:2214:28:22 ? 一個人在科學(xué)探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認(rèn)和改正錯誤。 ? 有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。 2023年 1月 31日星期二 2023/1/31 ? 一個偉大的企業(yè)，對待成就永遠都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。 ? 危機不僅帶來麻煩，也蘊藏著無限商機。 14:28:2214:28:2214:28Tuesday, January 31, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:28:2214:28:2214:281/31/2023 2:28:22 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 28分 22秒 下午 2時 28分 14:28: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 2時 28分 :28January 31, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :28:2214:28:22January 31, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 2時 28分 :28January 31, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 2時 28分 22秒 下午 2時 28分 14:28: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 14:28:2214:28:2214:281/31/2023 2:28:22 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ? 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。 ? 抓住時機并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 ? 講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 ? 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。 :28 ? 以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。 華府 —— “華府”最早是香港人對 Washinton(華盛頓 )的粵語音譯 ,到 90年代多指白宮 ,白宮是美國歷任總統(tǒng)的辦公場所 ,一直是 “尊貴、奢華、安全” 的代名詞 ,項目以“華府”做后綴 ,不光能拉高項目的品質(zhì)感 ,還能使整個案名顯得朗朗上口 ,也使的整個項目的定位得到很好的詮釋 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蘭亭水云澗 蘭亭 —— 王羲之著名書法“蘭亭序”，作為中國第一家書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)的蕭縣，用“蘭亭”來借物喻事，最貼切不過 與項目景觀的對位 水 —— 小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設(shè)計。就目前而言 ,蕭縣房地產(chǎn)市場處于起步階段 ,且土地供應(yīng)量不大 ,現(xiàn)階段唯一的在售項目“鳳山花園”則圍繞著項目品質(zhì)來做文章 .后續(xù)也將有2個規(guī)模較大的樓盤面市 ,其競爭性不可言語 . 本案總體上來看，也是一大盤，因此為取得長效的競爭力，我們必須以差異性的定位入市，區(qū)別現(xiàn)有市場 ,賦予本案的獨特的個性 ,在產(chǎn)品形式上則走精細(xì)化路線，以獨特的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)動，以優(yōu)質(zhì)的性價比取勝，弱化本案由于開發(fā)節(jié)奏而造成的品質(zhì)、配套等方面的劣勢，從而以獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢撬動市場，達成目標(biāo)。對住房要求面積在 130㎡或以上。 3）認(rèn)可朋友間的介紹 比較相信和認(rèn)可親朋的推薦，在銷售過程中可巧以利用。 ◆ 供應(yīng)量 綜觀周邊相鄰縣市的供應(yīng)量，蕭縣的土地供應(yīng)量不大，而且隨著城市化進程的加快以及居民改善住房條件的接受過程來看，蕭縣的房產(chǎn)開發(fā)的潛力比較大，但是 本案周邊推出的 2個大型項目會對本案未來的銷售造成相當(dāng)大的競爭。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在 95— 120平米左右，二室二廳多集中在 80— 90平米左右。 根源： 一方面是區(qū)域大盤云集， 0809年集中放量供應(yīng)造成；另一方面， 蕭縣作為一個半封閉市場，自身消化量也有限。 ? 區(qū)域交通 ： ? 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心徐州市，縣城距京航運河 30公里、徐州觀音機場 50公里、連云港出?？?260公里 ?，F(xiàn)有一 500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術(shù)街 全國 100個重點產(chǎn)煤縣之一 ， 全國防腐第一縣 ,中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng) 蕭縣風(fēng)情特點概括 礦產(chǎn)資源豐富 ： 煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等 旅游資源豐富 ： 旅游資源豐富，特色獨具。 碧水星城 瑞豪花園 供應(yīng)面積（ m2） 約 m2 約 7萬 m2 約 65萬 m2 約 m2 供應(yīng)套數(shù) 426套 630套 5800套 1366套 總計供應(yīng)套數(shù) 8222套 (除新嘉園 ) ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 12 區(qū)域市場樓盤基本情況對比分析 景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟適用房的水平上。 價格 因為沒有太多的參考價格，主城區(qū)樓盤均價約為 1750元 /平米 左右。需通過適當(dāng)?shù)陌b策劃以及市場引導(dǎo)期來慢慢適應(yīng)。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。另本案周圍在建樓盤定位以中檔為主，因此，本案的定位不應(yīng)偏離中檔太多，如想明顯區(qū)別于周圍樓盤，需在建設(shè)設(shè)計上、環(huán)境規(guī)劃上、樓盤品質(zhì)上以及樓盤包裝上超過其他樓盤，才能獲得較好的售價和銷售形勢。 碧水星城 蘇商 魅力之邦 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項目主推廣語 承載一座城市的人居理想！ 備選推廣語 人文之都 生態(tài)之城 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 推廣語 一次相遇 一生情懷 推廣語 臨山當(dāng)風(fēng) 唯我天地 推廣語 人文尚居 讓生命更生命 備選案名 翠山豪庭 虎嘯山莊 書香華庭 ? 2 項目入市時間分析 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 21 最佳入市時機分析 競爭項目開發(fā)推廣狀況 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 ? 珍惜今天的擁有，明天才會富有。 ? 因為有了感謝之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。 ? 只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才