【正文】 者看好 定位差異化 ： 與競(jìng)爭(zhēng)樓盤以多層物業(yè) (6+1)為主的中高端物業(yè)形成了競(jìng)爭(zhēng)的差異性 產(chǎn)品質(zhì)量保障 推廣費(fèi)用保障 風(fēng)險(xiǎn)一：市場(chǎng)需求不足 解決方案 ：擴(kuò)大區(qū)域＼降低門檻＼開(kāi)辟直銷戰(zhàn)場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)二：價(jià)格上不去 解決方案 ： 提升形象＼增加 產(chǎn)品附加值＼銷控，延緩?fù)票P節(jié)奏 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ? 1 項(xiàng)目案名及推廣語(yǔ) “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 市場(chǎng)上樓盤命名瀏覽 鳳山花園 瑞豪花園 柏星 更為重要的是我們所倡導(dǎo)的虛實(shí)相生的生活方式相吻合，正如 “飄若浮云 矯若驚龍” 恰是我們的生活態(tài)度，居家生活的閑適恰若“山中浮云”，工作事業(yè)的積極進(jìn)取恰是“水中蛟龍”，一實(shí)一虛，天作之合，完美一生 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項(xiàng)目定位語(yǔ) 260000平米人文府邸 ? 一個(gè)公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。 ? 只有一條路不能選擇 14:28:2214:28:22 ? 一個(gè)人在科學(xué)探索的道路上，走過(guò)彎路，犯過(guò)錯(cuò)誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實(shí)踐中勇于承認(rèn)和改正錯(cuò)誤。 ? 有信念不一定成功，沒(méi)信念一定會(huì)失敗。 2023年 1月 31日星期二 2023/1/31 ? 一個(gè)偉大的企業(yè)，對(duì)待成就永遠(yuǎn)都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。 ? 危機(jī)不僅帶來(lái)麻煩，也蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。 14:28:2214:28:2214:28Tuesday, January 31, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 14:28:2214:28:2214:281/31/2023 2:28:22 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 2時(shí) 28分 22秒 下午 2時(shí) 28分 14:28: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 2時(shí) 28分 :28January 31, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :28:2214:28:22January 31, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 2時(shí) 28分 :28January 31, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 2時(shí) 28分 22秒 下午 2時(shí) 28分 14:28: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 14:28:2214:28:2214:281/31/2023 2:28:22 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 ? 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。 ? 抓住時(shí)機(jī)并快速?zèng)Q策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 ? 講到國(guó)家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 ? 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無(wú)可比擬的。 :28 ? 以愛(ài)為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。 華府 —— “華府”最早是香港人對(duì) Washinton(華盛頓 )的粵語(yǔ)音譯 ,到 90年代多指白宮 ,白宮是美國(guó)歷任總統(tǒng)的辦公場(chǎng)所 ,一直是 “尊貴、奢華、安全” 的代名詞 ,項(xiàng)目以“華府”做后綴 ,不光能拉高項(xiàng)目的品質(zhì)感 ,還能使整個(gè)案名顯得朗朗上口 ,也使的整個(gè)項(xiàng)目的定位得到很好的詮釋 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蘭亭水云澗 蘭亭 —— 王羲之著名書法“蘭亭序”，作為中國(guó)第一家書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)的蕭縣，用“蘭亭”來(lái)借物喻事，最貼切不過(guò) 與項(xiàng)目景觀的對(duì)位 水 —— 小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設(shè)計(jì)。就目前而言 ,蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段 ,且土地供應(yīng)量不大 ,現(xiàn)階段唯一的在售項(xiàng)目“鳳山花園”則圍繞著項(xiàng)目品質(zhì)來(lái)做文章 .后續(xù)也將有2個(gè)規(guī)模較大的樓盤面市 ,其競(jìng)爭(zhēng)性不可言語(yǔ) . 本案總體上來(lái)看，也是一大盤，因此為取得長(zhǎng)效的競(jìng)爭(zhēng)力，我們必須以差異性的定位入市，區(qū)別現(xiàn)有市場(chǎng) ,賦予本案的獨(dú)特的個(gè)性 ,在產(chǎn)品形式上則走精細(xì)化路線，以獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)動(dòng)，以優(yōu)質(zhì)的性價(jià)比取勝，弱化本案由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏而造成的品質(zhì)、配套等方面的劣勢(shì)，從而以獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)市場(chǎng)，達(dá)成目標(biāo)。對(duì)住房要求面積在 130㎡或以上。 3）認(rèn)可朋友間的介紹 比較相信和認(rèn)可親朋的推薦，在銷售過(guò)程中可巧以利用。 ◆ 供應(yīng)量 綜觀周邊相鄰縣市的供應(yīng)量，蕭縣的土地供應(yīng)量不大，而且隨著城市化進(jìn)程的加快以及居民改善住房條件的接受過(guò)程來(lái)看，蕭縣的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛力比較大，但是 本案周邊推出的 2個(gè)大型項(xiàng)目會(huì)對(duì)本案未來(lái)的銷售造成相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在 95— 120平米左右，二室二廳多集中在 80— 90平米左右。 根源： 一方面是區(qū)域大盤云集， 0809年集中放量供應(yīng)造成；另一方面， 蕭縣作為一個(gè)半封閉市場(chǎng)，自身消化量也有限。 ? 區(qū)域交通 ： ? 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心徐州市，縣城距京航運(yùn)河 30公里、徐州觀音機(jī)場(chǎng) 50公里、連云港出?？?260公里 。現(xiàn)有一 500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術(shù)街 全國(guó) 100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一 ， 全國(guó)防腐第一縣 ,中國(guó)書畫藝術(shù)之鄉(xiāng) 蕭縣風(fēng)情特點(diǎn)概括 礦產(chǎn)資源豐富 ： 煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等 旅游資源豐富 ： 旅游資源豐富，特色獨(dú)具。 碧水星城 瑞豪花園 供應(yīng)面積（ m2） 約 m2 約 7萬(wàn) m2 約 65萬(wàn) m2 約 m2 供應(yīng)套數(shù) 426套 630套 5800套 1366套 總計(jì)供應(yīng)套數(shù) 8222套 (除新嘉園 ) ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 12 區(qū)域市場(chǎng)樓盤基本情況對(duì)比分析 景觀 景觀越來(lái)越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識(shí)較差，還停留在經(jīng)濟(jì)適用房的水平上。 價(jià)格 因?yàn)闆](méi)有太多的參考價(jià)格，主城區(qū)樓盤均價(jià)約為 1750元 /平米 左右。需通過(guò)適當(dāng)?shù)陌b策劃以及市場(chǎng)引導(dǎo)期來(lái)慢慢適應(yīng)。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。另本案周圍在建樓盤定位以中檔為主，因此，本案的定位不應(yīng)偏離中檔太多，如想明顯區(qū)別于周圍樓盤，需在建設(shè)設(shè)計(jì)上、環(huán)境規(guī)劃上、樓盤品質(zhì)上以及樓盤包裝上超過(guò)其他樓盤，才能獲得較好的售價(jià)和銷售形勢(shì)。 碧水星城 蘇商 魅力之邦 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項(xiàng)目主推廣語(yǔ) 承載一座城市的人居理想！ 備選推廣語(yǔ) 人文之都 生態(tài)之城 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 推廣語(yǔ) 一次相遇 一生情懷 推廣語(yǔ) 臨山當(dāng)風(fēng) 唯我天地 推廣語(yǔ) 人文尚居 讓生命更生命 備選案名 翠山豪庭 虎嘯山莊 書香華庭 ? 2 項(xiàng)目入市時(shí)間分析 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 21 最佳入市時(shí)機(jī)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣狀況 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 ? 珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。 ? 因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂(lè)，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無(wú)謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。 ? 只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否則即使是一個(gè)才