【正文】 排名 公司 特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 動(dòng)向 1 外貿(mào)信托 信托資產(chǎn)大、盈利水平高 風(fēng)控能力強(qiáng) 2 中信信托 新產(chǎn)品： 企業(yè)年金、信貸資產(chǎn)證券化、 QDII、不良資產(chǎn)證券化 信托資產(chǎn)大 創(chuàng)新能力強(qiáng)、攻關(guān)能力強(qiáng) 尋求引入境外股東 3 中誠信托 新產(chǎn)品 ： 企業(yè)年金、信貸資產(chǎn)證券化 信托資產(chǎn)大 攻關(guān)能力強(qiáng) 4 深圳國投 商業(yè)地產(chǎn)投資（ REITs） 房地產(chǎn)投資、證券投資管理能力強(qiáng) 引入外部股東 5 江蘇國投 自營資產(chǎn)規(guī)模大 潛在競(jìng)爭對(duì)手 中海信托 ?銀信合作產(chǎn)品規(guī)模行業(yè)第一 平安信托 ?保險(xiǎn)資金運(yùn)用規(guī)模行業(yè)第一 18 ?信托行業(yè)的黑馬 ?信托資產(chǎn)： 2023年末的 ，預(yù)計(jì) 2023年底信托資產(chǎn)管理規(guī)模有望突破 300億元。 我國房地產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重 24 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 行業(yè)分析－宏觀政策環(huán)境 近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的主要內(nèi)容 內(nèi) 容 目的 /作用 90平米和雙 70%標(biāo)準(zhǔn) 從長期來看相當(dāng)于增加供給 取得預(yù)售證 3日內(nèi)要開始銷售商品房 增加供給 對(duì)外商投資房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范和限制 資金來源受到抑制 “ 54號(hào)文 ” 禁止變相開發(fā)貸的運(yùn)用 資金來源受到抑制 提高首付比例 抑制需求 上調(diào)貸款利率 抑制需求 二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅期限從 2年調(diào)整到 5年 抑制多次置業(yè)需求 對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征收所得稅 抑制多次置業(yè)需求 ? 政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施將是長期性的，可選方案：土地政策、稅收政策、信用政策、貨幣政策； ? 房地產(chǎn)投資的高速增長得到抑制，泡沫在被逐步擠掉，價(jià)格將在合理區(qū)間運(yùn)行，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康； ? 房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)將改變，直接融資比例增加； ? 行業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰 ,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將受益 . 房地產(chǎn)調(diào)控政策展望 25 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 行業(yè)分析－信托政策環(huán)境 描述 影響 信托公司對(duì)策 銀監(jiān)辦發(fā) [2023] 212號(hào)文 開辦房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)必須： 項(xiàng)目 “ 四證 ” 齊全 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具二級(jí)以上資質(zhì) 項(xiàng)目資本金比例不低于 35% ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)受限 ? 通過附回購股權(quán)投資形式間接發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款 銀監(jiān)發(fā) [2023] 54號(hào)文 ? 通過附回購股權(quán)投資信托形式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受限 ? 自有資金融資、單一信托、真實(shí)股權(quán)投資等 近期出臺(tái)的與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)的主要文件 信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)辦發(fā)[2023]212號(hào) 26 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略－財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 年度階段經(jīng)營項(xiàng)目分布 業(yè)務(wù)類型 自營業(yè)務(wù)規(guī)模（億元） 自營業(yè)務(wù)收入（萬元） 信托業(yè)務(wù)規(guī)模（億元） 項(xiàng)目基礎(chǔ) 07年 08年 09年 07年 08年 09年 07年 08年 09年 存量 增量 抵押擔(dān)保貸款 3 4 3 4500 4000 3000 3 凱晨、中體、億城、藍(lán)調(diào)沙龍、中環(huán)、萬通等 夾層 融資 4 4 3000 4000 4000 2 2 晨楓、紫薇、西安高科、中體等 股權(quán) 投資 140 200 500 2 2 3 遠(yuǎn)馳、中體、萬科等 成熟物業(yè)投資 2 3 2023 3000 13 23 遠(yuǎn)洋大廈、中環(huán)世貿(mào)、凱晨廣場(chǎng) 投資管理基金 1 500 2 小計(jì) 合計(jì) 9 7640 10200 11000 20 30 27 ?上海中星集團(tuán) ?上海陸家嘴 ?上海世茂房地產(chǎn)有限公司 ?上海建工房產(chǎn)有限公司 ?上海凱迪 ?上海中環(huán) ?上海證大集團(tuán) ?上海三盛宏業(yè)投資集團(tuán) ?上海農(nóng)工商房地產(chǎn) ?萬科企業(yè)股份 ?合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 ?廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 ?富力地產(chǎn)集團(tuán) ?綠城集團(tuán) ?金地 (集團(tuán) ) ?招商局地產(chǎn) ?順馳中國控股有限公司 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略－客戶策略 2023年中國房地產(chǎn)企業(yè) 50強(qiáng) ?卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司圳 ?中信華南集團(tuán)有限公司 ?深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 ?南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ?廣廈集團(tuán) ?沿海綠色家園有限公司 ?大連萬達(dá)集團(tuán) ?保利房地產(chǎn)公司 ?武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán) ?碧桂園集團(tuán) ?重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ?億城集團(tuán) ?四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán) ?寧波銀億 ?重慶市金科實(shí)業(yè) ?青島海信房地產(chǎn) ?福建正榮集團(tuán)有限公司 ?中國海外發(fā)展有限公司 ?北京城建 ?北京陽光 100 ?北京萬通地產(chǎn)股份有限公司 ?首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 ?金融街控股股份有限公司 ?SOHO中國 ?中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?北京住總 ?上海綠地集團(tuán) ?大華 (集團(tuán) )有限公司 ?復(fù)地 (集團(tuán) )股份有限公司 ?中華企業(yè)股份有限公司 ?上海城投置地有限公司 北京地區(qū) 上海地區(qū) 其他地區(qū) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 順馳中國控股有限公司 億城集團(tuán) 中國海外發(fā)展有限公司 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 上海綠地集團(tuán) 廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 富力地產(chǎn)集團(tuán) 大華 (集團(tuán) )有限公司 復(fù)地 (集團(tuán) )股份有限公司 綠城集團(tuán) 北京城建 2023年房地產(chǎn)企業(yè)前 10強(qiáng) 目前與我司有合作的企業(yè) 有限公司 28 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略－區(qū)域策略 北京 天津 上海 珠海 省會(huì)城市 沿海開放城市 其他區(qū)域 以北京市場(chǎng)為基礎(chǔ) 重點(diǎn)開發(fā)天津、上海等一線大城市 積極開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好、管理規(guī)范的二線城市 關(guān)注其它城市，尋找合適業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 西安 29 ?房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?證券業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 三、戰(zhàn)略部署 ?發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 ?行業(yè)分析 ?實(shí)施策略 30 證券業(yè)務(wù)實(shí)施方案 發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 證券業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)： 成為我司獲得穩(wěn)定收入的業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)種類 目前開展業(yè)務(wù) 準(zhǔn)備開展業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 自營證券業(yè)務(wù) 證券自營投資 上市公司股權(quán)融資業(yè)務(wù) 為集團(tuán)資本市場(chǎng)運(yùn)作提供服務(wù) 信托證券業(yè)務(wù) 首次開發(fā)證券投資代持業(yè)務(wù) 證券投資產(chǎn)品理財(cái) 投資型產(chǎn)品，高風(fēng)險(xiǎn) 上市公司股權(quán)融資結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品 融資型產(chǎn)品，低風(fēng)險(xiǎn) 31 證券業(yè)務(wù)實(shí)施方案 行業(yè)分析 未來趨勢(shì) 市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期 全流通環(huán)境 消除了市場(chǎng)最大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為大規(guī)模兼并重組創(chuàng)造了條件 市場(chǎng)市值 大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)陸續(xù)上市，市場(chǎng)總規(guī)模將快速增加，估計(jì) 3年后國內(nèi)股票市場(chǎng)總市值將超過 GDP 直接融資 企業(yè)直接融資比重提高，企業(yè)債市場(chǎng)也將得到快速發(fā)展 金融創(chuàng)新 金融創(chuàng)新層出不窮，信托產(chǎn)品創(chuàng)新空間將大大增加 市場(chǎng)開放 證券市場(chǎng)雙向開放進(jìn)程加快，對(duì)外資的吸引力增強(qiáng)，市場(chǎng)定價(jià)和資源配置的效率將大大提高 長期資金 社?；稹⒈ｋU(xiǎn)資金、企業(yè)年金、投資基金等所占比重持續(xù)提高，市場(chǎng)穩(wěn)定性增強(qiáng) 豐富產(chǎn)品 將形成股票、可轉(zhuǎn)換債券、公司債券、政府債券、商業(yè)票據(jù)、基金、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、及基于以上產(chǎn)品形成的各種衍生產(chǎn)品及其豐富的市場(chǎng)，適合各種風(fēng)險(xiǎn) 收益偏好的投資者投資 32 證券業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略 2 0 0 6 －2 0 0 9 年證券業(yè)務(wù)規(guī)模（億元）1 2 371048212證券自營規(guī)模 1 2 3證券信托規(guī)模 4 7 102023 2023 2023 2023稅前責(zé)任利潤202330003300360085500110018000500100015002023250030003500400006年 07年 08年 0 9 年 自營業(yè)務(wù)信托業(yè)務(wù)萬元 ?圍繞優(yōu)質(zhì)公司進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，選擇投資機(jī)會(huì)和投資組合 ?利用公司資金優(yōu)質(zhì)，加大新股投資規(guī)模 ?選擇優(yōu)質(zhì)股票開展股權(quán)融資業(yè)務(wù) 33 ?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?證券業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 三、戰(zhàn)略部署 ?發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 ?實(shí)施策略 34 集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 集團(tuán)信托業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)： 利用信托特有功能為集團(tuán)提供多種優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù) 資金集中管理 單一信托 押匯 信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 自營貸款 為集團(tuán)提供大額低成本融資 業(yè)務(wù)種類 35 集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略 未來三年預(yù)計(jì)經(jīng)營規(guī)模 (億元人民幣 ) 07年 08年 09年 平均 中化資金管理 20 20 22 20 中化單一信托 5 6 信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 3 4 5 4 押匯貸款 16 5 5 中遠(yuǎn)資金管理 4 5 6 5 中遠(yuǎn)信托貸款 7 9 11 9 信托業(yè)務(wù)總計(jì) 55 55 自營貸款 5 5 合 計(jì) 60 未來三年經(jīng)營收入預(yù)測(cè) (萬元人民幣 ) 07年 08年 09年 平均 中化資金管理 300 300 330 310 中化單一信托 150 165 180 165 信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 90 120 150 120 押匯貸款 160 50 50 中遠(yuǎn)資金管理 160 200 240 200 中遠(yuǎn)信托貸款 140 180 220 180 信托業(yè)務(wù)總計(jì) 1000 1015 1170 自營貸款 2023 2023 合 計(jì) 3015 3170 36 ?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?證券業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 ?銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 三、戰(zhàn)略部署 ?發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 ?行業(yè)分析 ?實(shí)施策略 37 銀信合作業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)： 成為公司規(guī)模最大，風(fēng)險(xiǎn)最低，收入來源穩(wěn)定的主營業(yè)務(wù) 銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 大額低風(fēng)險(xiǎn)融資 以企業(yè)作為服務(wù)對(duì)象 ?開發(fā)銀行聯(lián)合貸款 ?信貸資產(chǎn)證券化 以銀行作為服務(wù)對(duì)象 ?資金拆借 ?信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ?信托產(chǎn)品代收代付 ?信貸資產(chǎn)信托化業(yè)務(wù) ?為信托產(chǎn)品增信服務(wù) ?信托 財(cái)產(chǎn) 托管 ?股權(quán)合作 其他業(yè)務(wù)模式 重點(diǎn)業(yè)務(wù)模式 38 銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 發(fā)展目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 資金拆借 信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （雙向） 信托代收 代付 大額低 風(fēng)險(xiǎn)融資 信貸資產(chǎn) 信托化 信貸資產(chǎn) 證券化 信托托管 為信托產(chǎn)品 信用增級(jí) 聯(lián)合貸款 已經(jīng)實(shí)施 積極探索 十項(xiàng)業(yè)務(wù)模式，我司實(shí)施了八項(xiàng)，其中最高合作模式（信貸資產(chǎn)證券化）因?qū)儆谠圏c(diǎn)階段，我司正積極努力探索。 ?國家開發(fā)銀行提供擔(dān)?；蚝罄m(xù)貸款支持。 營銷策略 ? 已合作客戶：保持良好客戶關(guān)系，提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，深入開展全方位合作 ?已接觸客戶：建立暢通的溝通渠道 探索各類業(yè)務(wù)合作模式 ?意向性客戶：積極關(guān)注客戶動(dòng)態(tài)，尋找搭建溝通渠道 銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略 －大額低風(fēng)險(xiǎn)融資業(yè)務(wù) 42 2023 — 規(guī)模 22億 — 收入 500萬 2023 2023 — 規(guī)模 50億 — 收入 1500萬 — 規(guī)模 80億 — 收入 2023萬 行業(yè) 企業(yè) 2023年 2023年 2023年 存量 增量 房地產(chǎn)行業(yè) 萬科股份 222766 250000 300000 350000 西安高科 50000 50000 50000 中海地產(chǎn) 50000 50000 50000 保利地產(chǎn) 50000 50000 上海綠地 50000 20230 50000 其他 20230 40000 電信行業(yè) 中國聯(lián)通 100000 202300 250000 中國電信 100000 20230 50000 其他 10000 10000 資源性行業(yè) 山東兗礦 30000 50000 100000 濟(jì)鋼集團(tuán) 20230 50000 其他 10000 20230 大型企業(yè)集團(tuán) 中信集團(tuán) 20230 40000 80000 魯泰集團(tuán) 2023