【正文】 資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。 (六 )對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 121 公共配套設(shè)施費(fèi)檢查 第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 123 開發(fā)間接費(fèi)與利息費(fèi)檢查 第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )是否存在將企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 。請(qǐng)問該部分涉及稅款能否按照計(jì)提數(shù)字扣除？ 納稅人俱樂部 4006509936 126 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 加計(jì)扣除項(xiàng)目檢查 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法字 [1995]第 6號(hào) 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 (二 )是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 (四 )扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。請(qǐng)問企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 97 房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查 常見管理費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查 —— 重大節(jié)日前后的購(gòu)物卡問題自查 購(gòu)物卡票據(jù)、購(gòu)物卡財(cái)稅處理 —— 車輛費(fèi)用檢查 是否在固定資產(chǎn)列支，費(fèi)用是否合理 —— 差旅費(fèi)用檢查 手續(xù)是否完備，是否涉及個(gè)稅 —— 會(huì)議費(fèi)用檢查 證據(jù)是否完備 支付給非居民企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)檢查 （ 1） 2023年 8月，某外商投資企業(yè)向其兩個(gè)境外股東（注冊(cè)地位分別位于應(yīng)屬維京群島和香港，分別占股40%和 60%）分紅共計(jì) 2023萬元人民幣； （ 2） 2023年 3月，某企業(yè)外資股東（百慕大公司）將所持有的大陸公司 30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大陸自然人陸某，大陸公司注冊(cè)資本 1億元，轉(zhuǎn)讓價(jià)款 5000萬元； （ 3） 2023年 9月，某房地產(chǎn)公司向香港某設(shè)計(jì)公司支付設(shè)計(jì)費(fèi)共計(jì) 500萬元； （ 4） 2023年 5月，某飲料生產(chǎn)企業(yè)向代言人的經(jīng)紀(jì)公司支付代言費(fèi) 300萬元人民幣。 —— 為總部員工定制工作服花費(fèi) 10萬元，為工廠工人定制工作服花費(fèi) 5萬元。 3年），依據(jù) 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十八條規(guī)定，在 2023年一次性進(jìn)入損益，但是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這樣是錯(cuò)誤的，引用六十八條規(guī)定也是錯(cuò)誤的，要求對(duì)進(jìn)入 2023年損益的 100萬元進(jìn)行納稅調(diào)整處理。（ 車輛油費(fèi)報(bào)銷 、 運(yùn)輸費(fèi)用 ） 企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分 收益性支出和資本性支出 。會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。企業(yè)采取滾動(dòng)開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動(dòng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。 —— 開發(fā)間接費(fèi)入賬依據(jù) —— 開發(fā)間接費(fèi)中的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)問題 項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類 —— 開發(fā)間接費(fèi)中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？ 納稅人俱樂部 4006509936 57 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評(píng)估問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 1億元收購(gòu)乙房地產(chǎn)公司 100%股權(quán)。 —— 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。請(qǐng)問公司應(yīng)該按照 7000元還是 8000元確認(rèn)收入 ？ 納稅人俱樂部 4006509936 42 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、分解收入檢查 利用關(guān)聯(lián)方分解收入 案例 某 房地產(chǎn)公司 2023年 3月將商鋪出售給公司股東張三，出售價(jià)格為每平方 2萬元。 請(qǐng)問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 37 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 長(zhǎng)期掛賬的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款 案例 稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，要求就掛賬的應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款說明情況，并最終將其中的200萬元認(rèn)定為卻已無法償付，要求企業(yè)繳納企業(yè)所得稅。 2023年該企業(yè)取得返還共計(jì) 120萬元，請(qǐng)問如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 29 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計(jì) 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，三個(gè)月后開發(fā)區(qū)返還地款 2023萬元，但財(cái)政收據(jù)為 1億元，請(qǐng)問土地成本為多少？ 納稅人俱樂部 4006509936 30 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 （ 1）所得稅問題 是否作為營(yíng)業(yè)外收入？ 是否作為不征稅收入？ （ 2）增值稅問題 （ 3）土地增值稅問題 是否可以在土地增值稅清算中認(rèn)可原成本？ 納稅人俱樂部 4006509936 31 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)將未售的第一層、第二層商鋪臨時(shí)性出租，并將第三層商鋪臨時(shí)作為公司辦公場(chǎng)所，請(qǐng)問是否需要繳稅？存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 納稅人俱樂部 4006509936 32 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將作為公共配套的地下車位（未出售）移交物業(yè)公司進(jìn)行管理。請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。開發(fā)商收到每筆錢應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 21 隱瞞視同銷售收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施買一贈(zèng)一策略，對(duì)于購(gòu)買指定戶型的業(yè)主，贈(zèng)送地下車位一個(gè)，請(qǐng)問地下車位是否應(yīng)該視同銷售確認(rèn)收入并繳稅？ 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將公司一輛奧迪轎車作為獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)給員工，并實(shí)施過戶，請(qǐng)問是否視同銷售？ 案例三 某房地產(chǎn)企業(yè)給客戶贈(zèng)送五糧液兩瓶，請(qǐng)問是否視同銷售？ 案例四 某房地產(chǎn)企業(yè)將一塊土地評(píng)估后增資到全資子公司，請(qǐng)問是否視同銷售？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 22 隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃不可售的地下車位進(jìn)行銷售，每個(gè)車位 15萬 —— 25萬不等，請(qǐng)問應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 23 隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃屬于公共配套設(shè)施的會(huì)所進(jìn)行了銷售，請(qǐng)問應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 24 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞價(jià)外費(fèi)用收入 —— 代收款項(xiàng)問題 —— 違約金問題 —— 獎(jiǎng)勵(lì)款問題 納稅人俱樂部 4006509936 25 房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金 案例 甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。 房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的主體區(qū)分 BT模式的關(guān)鍵檢查點(diǎn) BOT模式的關(guān)鍵檢查點(diǎn) 納稅人俱樂部 4006509936 14 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 八、收購(gòu)項(xiàng)目公司模式 甲房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本 1000萬，有一塊土地，原值3000萬元，現(xiàn)在的公允價(jià)值 6000萬。 納稅人俱樂部 4006509936 1 2023房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查 與稅收檢查應(yīng)對(duì) 納稅人俱樂部 4006509936 2 房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特特點(diǎn) 房地產(chǎn) —— 從循環(huán)式管理到項(xiàng)目式管理 —— 獨(dú)特的稅種和繳稅方式 —— 涉稅風(fēng)險(xiǎn)的隱含與爆發(fā)存在時(shí)間差 —— 收入不可隱瞞 建安企業(yè) —— 項(xiàng)目配比與年度配比的統(tǒng)一 —— 不規(guī)范 納稅人俱樂部 4006509936 3 房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn) 二、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的由來分析 稅法本身的問題 涉稅風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)層面 —— 挑戰(zhàn)底限引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) —— 爭(zhēng)議問題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) —— 征管過程引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 納稅人俱樂部 4006509936 4 綱要 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)建安企業(yè)成本 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目清算稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)建安企業(yè)收入 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 納稅人俱樂部 4006509936 5 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查 與檢查應(yīng)對(duì) 納稅人俱樂部 4006509936 6 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、土地使用權(quán)出讓 相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致 合同、付款、票據(jù) 出讓合同主體同入賬主體是否一致 財(cái)稅 [2023]140號(hào) 土地出讓協(xié)議是否有附加條款 約定建設(shè)廉租房 、 約定承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù) 是否存在出讓金返還 納稅人俱樂部 4006509936 7 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致 合同、付款、發(fā)票 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是在建工程轉(zhuǎn)讓 城市房地產(chǎn)管理法 轉(zhuǎn)讓過程中的特殊情況 甲公司同政府前期簽署了投資協(xié)議，約定從當(dāng)?shù)啬靡粔K土地。 真代建與假代建 代建過程中的實(shí)務(wù)操作關(guān)鍵 —— 合同如何簽署 —— 資金流如何設(shè)計(jì) —— 稅如何繳納 代建中的特殊情況 約定固定單價(jià)怎么辦 納稅人俱樂部 4006509936 12 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 六、土地獲取的城改模式 城改模式的本質(zhì) 城改模式的兩種類型 城改中的拆遷補(bǔ)償與安置房 納稅人俱樂部 4006509936 13 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 七、 BT與 BOT模式 甲房地產(chǎn)企業(yè)同政府簽署 BT協(xié)議，為政府建設(shè)大型公園一個(gè)，約定甲方墊資，最終項(xiàng)目驗(yàn)收后政府以 3億元回購(gòu)。合同簽署先支付 30%房款，封頂再支付 30%，在交房前共支付 90%房款。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對(duì)乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額 200萬元。請(qǐng)問雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 28 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)