【正文】 可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)； 注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。 ? 投資服務(wù)部 按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 2023/1/22 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國外基金和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 ,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 2023/1/22 境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品 3. 1 進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行 “ 麥格理 ” 公司（ MacquarieBank）與英國基金管理公司 “ 施羅德 ” 所屬的 “ 亞洲物業(yè)集團(tuán) ” （ SAP）合資成立了 “ 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 ” ，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū) “ 奧麗花苑 ” 。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。 ? 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海 ,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向 ,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。 戰(zhàn)略規(guī)劃 第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營類的項(xiàng)目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。 受托人： 金信信托投資股份有限公司 托管人： 建設(shè)銀行浙江省分行 發(fā)起委托人 ：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 募集機(jī)構(gòu)： 金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行 2023/1/22 ? 投資方式 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)投資和土地儲(chǔ)備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 ? 投資限制 對(duì)土地儲(chǔ)備部分不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 40％；對(duì)單一項(xiàng)目的投資不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 10%，對(duì)單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計(jì)劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不成為項(xiàng)目公司第一大股東。前者以契約形式全權(quán)委托后者對(duì)基金在國內(nèi)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資和管理。 ? 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。 REITs通過多元化（多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、多種類型、多個(gè)地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取較高投資收益。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場進(jìn)行交易流通。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。美國和澳大利亞目前是世界上 REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個(gè)國家。 在過去 30年間 ， REITs的表現(xiàn)大大超出了其他大部分主要的市場基準(zhǔn)收益 ， 而且波動(dòng)也很小 。這兩支 REIT 的標(biāo)的物是由這兩大商社擁有的優(yōu)良不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)之標(biāo)的包括：不動(dòng)產(chǎn)公司的股份、不動(dòng)產(chǎn)抵押證券、其它相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)基金。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 ? REITs也參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，但業(yè)務(wù)量較小。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對(duì)于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入 ? 該計(jì)劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動(dòng) ? 不能用資產(chǎn)對(duì)他人進(jìn)行擔(dān)保 ? 不可購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn) ? 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 2023/1/22 臺(tái)灣的 REITs 臺(tái)灣與香港的情況類似，到 2023年還沒有推出 REITs，但是于 2023年 7月 23日，臺(tái)灣發(fā)布了 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細(xì)則草案。如果以信托形式設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托，則可以公開或私下募集資金。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。今天在美國約有 180個(gè) REITs在證券交易市場掛牌上市，總資產(chǎn)達(dá)到 3750億美元。 ? 經(jīng)過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在 80年代再次回升，資產(chǎn)價(jià)值不斷增長。 獨(dú)立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而調(diào)整，因此 REITs 股份相對(duì)固定收益證券而言，具有對(duì)抗通貨膨脹的功能。它是 1960年美國國會(huì)據(jù)《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機(jī)構(gòu) 2023/1/22 境內(nèi)投資人 PRC Investors 集合資金信托計(jì)劃 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 咨詢顧問委托 Consultancy Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì) CHIA 組織籌辦監(jiān)管 Organizing Supervising 境外投資人 Foreign Investors 基金投資合同 FI Contract 聯(lián)合投資協(xié)議 CoInvest Agreement 投資設(shè)立 Settingup 管理委托 Mgmt Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運(yùn)作圖示 2023/1/22 ? 雖然相關(guān)法律還沒有出臺(tái)，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動(dòng)。 ? 投資形式：股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資等 ? 投資原則：內(nèi)在價(jià)值未被市場認(rèn)識(shí)或被市場低估的項(xiàng)目；政府、政策扶持的項(xiàng)目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目 ? 投資限制： ? 投資壟斷性較高的價(jià)值型項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 30％； ? 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 50％； ? 投資價(jià)值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 15％ ? 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 5％ ? 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在 5％ ——35％之間。 該信托計(jì)劃實(shí)質(zhì)就是一個(gè)房地產(chǎn)基金。 階段性偏好：處于起步期的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備掛鉤；處于中后期的項(xiàng)目中，已打開了市場的 擴(kuò)展性項(xiàng) 目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目列入優(yōu)先考慮；對(duì)成熟性項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項(xiàng)目。準(zhǔn)備在時(shí)機(jī)成熟和法律法規(guī)允許時(shí)與金融機(jī)構(gòu)合作成立規(guī)范運(yùn)作的基金。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。 ? 雙方同時(shí)還宣布了合作投資的第一個(gè)項(xiàng)目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 ” 于 2023年 1月 14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； ? 五是 不良資產(chǎn)處置型投資 投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個(gè)案： ? 先由北國投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資； ? 在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； ? 樓盤封頂之后，北國投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項(xiàng)，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 2023/1/22 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 基金發(fā)起設(shè)立的過程 選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項(xiàng)目重要 項(xiàng)目的市場潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 2023/1/22 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn) ? 項(xiàng)目規(guī)模 ——開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，２－３年即可完成 ? 成長型企業(yè) ——在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 ——首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等 ? 客戶選擇 ——在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目 ? 企業(yè)機(jī)制選擇 ——民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。 缺點(diǎn)： 經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 ? 基金募集部 負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證．募集資金。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 ? 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。 最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。 ? 國內(nèi)房地產(chǎn)基金 國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。 缺點(diǎn)： 由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。 優(yōu)點(diǎn)： 只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購的風(fēng)險(xiǎn)較小。 優(yōu)點(diǎn)： 可通過收取房租長期獲取收益，或者待房價(jià)上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒有被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)或無法回購的風(fēng)險(xiǎn)。 2023/1/22 資金信托類房地產(chǎn)信托 貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。 2023/1/22 信托融資 房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。劣勢：股權(quán)分散以及信息披露的要求會(huì)限制基金迅速?zèng)Q斷能力；基金上市可能嚴(yán)重影響 PE基金改善被收購公司盈利和業(yè)績的基金心態(tài)。央行 121號(hào)文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。 2023底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了 “ 開發(fā)商貼息委托貸款 ” 業(yè)務(wù)，其基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭