【正文】 述對(duì)比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場(chǎng)其同質(zhì)化程度很高，無(wú)論是商場(chǎng)內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較大的相似，無(wú)法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。 負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租 東山錦軒現(xiàn)代城 東山口 農(nóng)林下路 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 近 2萬(wàn)㎡ B3B2停車場(chǎng)， B16F商場(chǎng)， 7F空中花園及住宅會(huì)所， 8F28F住宅 麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。 高端消費(fèi)層市場(chǎng)空間有限，廣州作為國(guó)際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國(guó)際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國(guó)外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。 20 經(jīng)緯物業(yè) 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式 專業(yè)市場(chǎng) 游樂(lè)式經(jīng)營(yíng) 一站式經(jīng)營(yíng) 21 經(jīng)緯物業(yè) 二、項(xiàng)目質(zhì)素分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢(shì)，是廣州的商業(yè)核心所在。因?yàn)?，這些出入寫字樓的白領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 ④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對(duì)潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠(chéng)度。如國(guó)際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 旗艦店表示位置極佳、銷售極好，能對(duì)其他店起表率作用的樣板店。 ⑤ 借助知名品牌進(jìn)場(chǎng)開設(shè)旗艦店，能迅速吸引大量商戶進(jìn)駐，形成羊群效應(yīng)，產(chǎn)生磁石作用。包括日本的SONY電器的首家中國(guó) SONY旗艦店，德國(guó)大眾汽車的展廳，三間風(fēng)格各異的麥當(dāng)勞、 SPORT100運(yùn)動(dòng)用品概念店等等，品牌旗艦店的進(jìn)駐為商場(chǎng)帶來(lái)了新的商機(jī)，從而能夠在蕓蕓眾商場(chǎng)中突圍而出。 國(guó)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)成功的商場(chǎng)均有著明確、清晰、突出的主題，而其表現(xiàn)形式也多種多樣，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的有： ? 海洋主題 ? 荷里活主題 ? 侏羅紀(jì)主題 ? 公園游樂(lè)式主題等等 由此，可考慮結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際條件擬定一突出、新穎的個(gè)性主題。合理、完善的功能分區(qū)可避免了大商家之間，大商家與中小商戶之間在選擇位置、面積時(shí)的爭(zhēng)議。 在整體布局上，一改過(guò)去購(gòu)物場(chǎng)所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計(jì)，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，令購(gòu)的更具有針對(duì)性。 66 經(jīng)緯物業(yè) 與逆向宣傳相配合的就是運(yùn)用明星效應(yīng)，制造城內(nèi)焦點(diǎn)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)輿論性。 ? 大商戶進(jìn)行后更有利于吸引小商戶進(jìn)場(chǎng)形成連鎖效應(yīng)，事半功倍。敝司在此僅就個(gè)問(wèn)題提出建議，以供發(fā)展商參考。 ? 大型商戶對(duì)商場(chǎng)硬件設(shè)施有效商的要求 項(xiàng)目要吸引大商家，必然要在硬件上有足夠的支持，例如經(jīng)營(yíng)通道、后勤空間、機(jī)電設(shè)備等，因此需要在建設(shè)過(guò)程中，及早預(yù)見。 敝司建議的招商順序?yàn)椋? 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國(guó)內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商） 體現(xiàn)娛樂(lè)、休閑功能的商戶 69 經(jīng)緯物業(yè) 支持理?yè)?jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場(chǎng)選位置。 65 經(jīng)緯物業(yè) ③ 擴(kuò)大宣傳范圍 利用境外媒體逆流宣傳，能擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 故本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)，需著重考慮這些方面的設(shè)計(jì)。敝司在此提出功能分區(qū)建議主要是針對(duì)在對(duì)大型品牌名后進(jìn)行招商時(shí)，大商家對(duì)位置、面積的要求所提出的。 以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。 47 經(jīng)緯物業(yè) AZONA的旗艦店極具個(gè)性 48 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的類型多樣化 開設(shè)旗艦店的品牌類型可以是各種各樣的，局限性較小，適合不同行業(yè)范疇。 45 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢(shì) ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為“用地方換人流，用款式換消費(fèi)”，目的是將顧客在其他地方的消費(fèi)轉(zhuǎn)移至其品牌下。 旗艦店的開設(shè)將會(huì)是今后商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場(chǎng)地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實(shí)上，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國(guó)際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 ② 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)各階層層次也從“金字塔形”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識(shí)型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 27 經(jīng)緯物業(yè) 三、項(xiàng)目發(fā)展方向建議 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 這同時(shí)也是本項(xiàng)目有別于周邊同類型項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。 ? 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場(chǎng)定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)模式。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 12 經(jīng)緯物業(yè) 部分在售 /將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分在售 /將售的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場(chǎng) 西湖路 占地 8000㎡，總建筑面積 6萬(wàn)㎡，其中商場(chǎng)面積 15470㎡ 1— 4層共有 277個(gè)鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場(chǎng)， 16F商場(chǎng)， 7F國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，89F休閑、娛樂(lè)、飲食， 10F空中花園。 ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘?。如何令到?xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。 ? 天河城一