【正文】 ，部分項(xiàng)目吊頂 燈具：燈具普遍自配 設(shè)施：普遍贈送廚房設(shè)施，其中包括高檔櫥柜人造石臺面、不銹鋼水槽（洗菜 盆、龍頭）、高級抽油煙機(jī)及爐灶?品牌： 此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶開始關(guān)注地面、墻面品牌 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。9 上城豪苑 地面使用高級石材拼花鋪地；墻面采用高級石材，局部造型墻飾；10 陽光 100 地面大理石，墻面高級涂料分析：?各項(xiàng)目大堂及樓梯入口處普遍精裝修；?地面基本以拼花石材鋪裝；?墻面基本采用高級石材；?天花一般采用造型吊頂，并安裝吊燈及燈飾。6 科貿(mào)時(shí)代國際公寓 ＧＨＰ燃?xì)庵醒肟照{(diào)（三洋）7 富力城 市政供暖，戶內(nèi)設(shè)森德、金泰格高檔暖氣片或同檔次品牌。（ 2）本項(xiàng)目正規(guī)、規(guī)范，裝修所用的材料、品牌都是確定好的，不會使用 “ 某個(gè)品牌或某個(gè)品牌 ” 、 “ 同檔次產(chǎn)品 ” 這樣含糊的詞匯。銷售策略規(guī)律分析 —— 銷售推介重點(diǎn)銷售流程分析：216。銷售策略規(guī)律分析 —— 分析【一】天津在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析后期操作分析 —— 交付周期、與普通合同對比、施工管理程序普通商品房合同沒有對精裝修的部分進(jìn)行說明，而精裝修的合同則在設(shè)備設(shè)施方面加入補(bǔ)充協(xié)議，專門對精裝修進(jìn)行說明。第二：用詞含糊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 精裝修的附件內(nèi)容包括：全部或部分精裝修使用的材料、品牌。在驗(yàn)房之前，不允許客戶私自看房，如果客戶在這期間私自進(jìn)入，出現(xiàn)質(zhì)量問題很難界定是工程問題還是客戶的無意破壞，如出現(xiàn)此類情況，則由客戶自己負(fù)責(zé)。提高投資客戶的收益速度，增加收益；材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。天津富力城天津富力城項(xiàng)目位于市中心文化底蘊(yùn)深厚、公共配套齊全、商業(yè)設(shè)施完善的南開區(qū)老城廂界內(nèi)，毗鄰規(guī)劃中的地鐵一號線、二號線。但是客戶可以放心的是，開發(fā)商的品牌和經(jīng)驗(yàn)會保證若出現(xiàn)質(zhì)量問題，有解決的辦法?！　径勘本┑湫途b修項(xiàng)目調(diào)研1. 北京典型精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 北京典型精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售策略情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析北京典型精裝修項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱 樂成公館 榮京麗都 茂華璟都會 富力桃園 設(shè)計(jì)師廣場 華遠(yuǎn)裘馬都 金地名京 Master領(lǐng)寓 波菲特行政 公寓位置 朝陽區(qū)西大望路 SOHO現(xiàn)代城南 大興區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (亦莊 )榮京東街 3號石景山阜石路與楊莊東路交叉口東南角海淀區(qū)西三旗橋向東建材城環(huán)島東 300米路北豐臺區(qū)西四環(huán)南路 1號朝陽區(qū)三元橋東 500米，京順路西朝陽區(qū)東四環(huán)四惠橋東北角 ,緊臨 1號地鐵四惠站朝陽區(qū)左家莊東街與柳芳北街交匯處 (國展旁 )朝陽區(qū)東三環(huán)霄云路 8號整體規(guī)劃 住宅總建面 25萬平方米占地 11750平方米，總建面72331平方米總建面 平方米占地 16萬平米，總建面 36萬平米占地 17949平米，總建面 99206平米占地 平米，總建面166834平米占地 平米，總建面 12萬平米總建面 平米占地 4513平米，總建面33746平方米戶型比例一室 74平米，二室 120平米，三室 136146平米， 175~200平米主力戶型面積為3545平米璟公館：面積160280平米，璟公閣：面積 60130平米一室 6090平米、二室 8889平米、三室1301506平米、四室 225平米3050平米 80、 100平米 7590平米 50115平米 54110平米開盤及時(shí)間 2023年 10月 2023年 11月 2023年 9月 2023年 11月 2023年 12月 2023年 10月 2023年 1月 2023年 1月 2023年 4月入住時(shí)間 2023年 5月 2023年 2023年 10月 2023年 11月 2023年 10月 2023年 10月 2023年 10月 2023年 6月 2023年 5月開盤均價(jià)（元 /平米） 25000 9500 16000 11000 16000小戶型 30000，大戶型35000米 預(yù)計(jì) 19000 29000 26000當(dāng)前均價(jià)（元 /平米） 24000 9500 16650 14000 16500小戶型 30000，大戶型35001米—— 29000 27000由于北京精裝修項(xiàng)目面對的客戶群體各有不同，所以這里不對其概況內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，直接進(jìn)入精裝部分的詳細(xì)分析【二】北京典型精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 北京典型精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 北京典型精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售策略情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析精裝修費(fèi)用及風(fēng)格分析 —— 各項(xiàng)目精裝費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及分布比例分析：?北京典型的精裝修項(xiàng)目中，精裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要集中 20233000元之間，項(xiàng)目檔次、精裝水準(zhǔn)普遍較高。?墻面基本采用高級石材，同時(shí)根據(jù)整體風(fēng)格利用壁紙、木飾等進(jìn)行裝飾。　 項(xiàng)目 供水1 樂成公館 市政供水， 24小時(shí)市政生活熱水，小區(qū)預(yù)留市政中水系統(tǒng)2 榮京麗都 市政 24小時(shí)熱水3 茂華璟都會熱水系統(tǒng)： 24小時(shí)管道熱水?！?項(xiàng)目 供氣1 樂成公館 市政天然氣2 榮京麗都 天然氣接入3 茂華璟都會 天然氣接入4 富力桃園 每戶預(yù)留燃?xì)夤艿兰?計(jì)量表5 設(shè)計(jì)師廣場 天然氣接入6 華遠(yuǎn)裘馬都 管道天然氣，磁卡表 計(jì)量7 金地名京 市政燃?xì)夤艿廊細(xì)馊?戶8 Master領(lǐng)寓 天然氣入戶9 波菲特行政公寓 市政集中供天燃?xì)狻径勘本┑湫途b修項(xiàng)目調(diào)研1. 北京典型精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 北京典型精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售策略情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析銷售策略規(guī)律分析 —— 銷售流程及重點(diǎn)推介分析：?銷售人員普遍對于精裝修沒有統(tǒng)一的說辭，主要根據(jù)客戶提出的問題，再進(jìn)行解決?！救刻旖蚺c北京精裝修項(xiàng)目對比分析1. 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)對比2. 精準(zhǔn)修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析3. 精裝修公共部分及配套部分分析4. 精裝修項(xiàng)目銷售策略情況分析5. 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 天津與北京相比由于精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的差距，其在選材及品牌上有較大差距，與天津水平較為接近的主要為富力桃園、樂成公館、榮京麗都等，其在選材及品牌上與本案較為接近，如潔具主要集中在科勒、樂家等品牌，水盆及水龍頭則主要集中在摩恩，開關(guān)插座等則主要集中在西門子。 地面和踢腳選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。因此我們建議在入戶門的選材上相比同品類產(chǎn)品有所提升。 廚房廚具選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。廚房踢腳的選材建議選取與地磚同品牌 的瓷磚。 衛(wèi)生間潔具選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。示例圖片：216。 電器選擇標(biāo)準(zhǔn)建議 216。 地面選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。我們認(rèn)為相對于科勒的品牌知名和認(rèn)可度對于天津大多數(shù)客戶來說接受度要高一些，因此我們建議在衛(wèi)生間的整套潔具選擇 科勒 。 窗戶選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。 入戶門及分戶門的選材建議216。 公共空間標(biāo)準(zhǔn)建議 窗戶選材標(biāo)準(zhǔn)： 鑒于本案緊鄰鐵路與立交橋的現(xiàn)況不利條件，因此建議 窗戶選取 高級斷橋鋁合金中空玻璃窗，配隱形紗窗216。 電器選擇標(biāo)準(zhǔn)建議 216。216。 電器選擇標(biāo)準(zhǔn)建議 216。 廚房廚具選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。品牌的說服力和品質(zhì)感較強(qiáng)。 廚房廚具選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。 窗戶選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。因此我們建議選選用 博洛尼或者西門子或美迪。 衛(wèi)生間潔具選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。 電器選擇標(biāo)準(zhǔn)建議 216。216。 廚房廚具選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。 客廳和臥室墻面 ：客廳和臥室我們加以選用一種涂料或乳膠漆顏色即可，保持房 間整體的統(tǒng)一風(fēng)格，在電視背景 墻處和臥室床的背墻處可通 過其他材質(zhì)體現(xiàn)功能區(qū)別。 墻面選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。 踢腳的選用建議還是選用同品牌的復(fù)合木材踢腳 廚房地面 ：廚房的地面選材建議使用高級防滑地磚，建議選用大眾比較熟悉的主流品牌。 天花選材標(biāo)準(zhǔn)建議216。 電器選擇標(biāo)準(zhǔn)建議 216。216。交付周期： 普遍為 45個(gè)月 施工管理程序： 普遍為精裝修工程外包，精裝修完成后，客戶統(tǒng)一驗(yàn)房、收房，在這之前客戶不能私自進(jìn)入房間，如果客戶私自進(jìn)去，后期如果出現(xiàn)問題，由客戶自己負(fù)責(zé)。 多數(shù)項(xiàng)目采用市政集中供暖，并提供熱器，高端項(xiàng)目采用地板采暖和中央空調(diào)采暖。 多數(shù)項(xiàng)目為業(yè)主預(yù)留了中水處理系統(tǒng)。各項(xiàng)目精裝修面板插座開關(guān)及家電材質(zhì)及品牌特點(diǎn)總結(jié)：【二】北京典型精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 北京典型精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 北京典型精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售策略情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析公共部分精裝修分析 —— 大堂地面、墻面、燈具分析：?各項(xiàng)目大堂、樓梯廳、走廊等公共處普遍精裝修。最根本的解決方法還是要在施工隊(duì)伍上嚴(yán)格管理。交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施問題二：壁紙、地面、窗臺等較明顯處問題易被發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生糾紛應(yīng)對措施： 將壁紙改為涂料，避免使用爭議較大的材料　這方面出現(xiàn)的較多問題為：壁紙、地面接縫大、窗臺臺面傾斜等，由于這些區(qū)域面積較大，客戶驗(yàn)房時(shí)比較容易最想、重點(diǎn)地關(guān)注，所以非常容易產(chǎn)生糾紛。p 減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物業(yè)管理帶來的難度；p 提高小區(qū)的居住品質(zhì)；p 管道鋪設(shè)不易被破壞，不會占用公共空間。對于客戶對于客戶 省時(shí)，省力。而驗(yàn)房時(shí)客戶提出的疑義，有時(shí)比較難界定是毛坯工程問題還是精裝質(zhì)量問題，權(quán)責(zé)較難界定（例如富力成城）。但雖然形式有所變化，內(nèi)容卻沒有變化，附件和《精裝修確認(rèn)書》同樣在簽署買賣合同時(shí)，一并簽訂。告知客戶要降低對精裝修的期望值，不能保證質(zhì)量 100%沒有問題，只能說出現(xiàn)問題物業(yè)肯定會協(xié)調(diào)結(jié)決。只要客戶認(rèn)可整體裝修效果就可以，如果客戶再有疑慮就利用升值前景、地段價(jià)值、開發(fā)商的品牌等內(nèi)容繼續(xù)打動客戶天津公館 帶領(lǐng)客戶看樣板間，主要要通過看樣板間獲得客戶對于裝修風(fēng)格、品牌的認(rèn)可。9 上城豪苑 管道天然氣，一戶一表10 陽光 100 管道天然氣，一戶一表分析： 住宅項(xiàng)目供氣方式均為市政集中天燃?xì)夤?yīng)，一戶一表；公寓項(xiàng)目普遍使用電磁爐，無天然氣供應(yīng)。8 富力津門湖 PPR高強(qiáng)度管材，一戶一表9 上城豪苑 市政供電，一戶一表10 陽光 100 市政供電，一戶一表分析：各項(xiàng)目均采用市政供電，設(shè)獨(dú)立電表，科貿(mào)時(shí)代為雙路電源。 墻面及天花：天花使用華獅龍吊頂 設(shè)施：潔具普遍為科勒、 TOTO、杜拉維特同檔次產(chǎn)品，吉利經(jīng)典使用杜拉維特；冷熱水 龍頭為摩恩，熱水器為阿里斯頓、海爾、櫻花；室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：富力津門湖富力津門湖城上城城上城科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 20235000元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)：此類最大差別在于設(shè)施方面，以天津公館、君隆廣場為例 設(shè)施： 日本依耐潔具 。【一】天津在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析